Η αύξηση των επιτοκίων σε παγκόσμιο επίπεδο, παρά το γεγονός ότι αυτός ο κύκλος φαίνεται ότι έχει ολοκληρωθεί, δημιουργεί αρκετά προβλήματα σε τομείς της οικονομίας, με αυτόν που φαίνεται να δέχεται το μεγαλύτερο πλήγμα να είναι αυτός της στέγασης.
Όπως σημειώνουν σε άρθρο τους οι οικονομολόγοι του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), Νασίρα Αμπάς και Κοράντο Μακιαρέλι, η προσιτότητα στην αγορά στέγασης παραμένει δύσκολη, εξαιτίας των αυξήσεων που έχουν καταγραφεί τόσο στις τιμές των ακινήτων όσο και στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
Οι τιμές των κατοικιών στις προηγμένες οικονομίες, συμπεριλαμβανομένων των περισσότερων χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, καθώς και στην Αφρική και τη Μέση Ανατολή είναι από 10% έως 25% υψηλότερες από τα επίπεδα που βρίσκονταν πριν από την πανδημία.
Η άνοδος των επιτοκίων πέρασε γρήγορα στις αγορές στεγαστικών δανείων, δυσχεραίνοντας την οικονομική προσιτότητα για τους σημερινούς και τους μελλοντικούς αγοραστές κατοικιών. Επιπλέον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών περιορίζει τις αγορές σε ορισμένες περιοχές. Συνολικά, η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών είναι πιο δύσκολη εν μέσω των ακόμα αυξημένων τιμών των κατοικιών και των υψηλότερων επιτοκίων.
Το πρώτο εξάμηνο του 2023, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις προηγμένες οικονομίες αυξήθηκαν περισσότερο από 2% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, χώρες όπως η Αυστραλία, ο Καναδάς και η Νέα Ζηλανδία γνώρισαν σημαντικές μειώσεις στις πραγματικές τιμές των κατοικιών, πιθανότατα λόγω του υψηλού ποσοστού των υποθηκών με ρυθμιζόμενο επιτόκιο και των τιμών των κατοικιών που ήταν τεντωμένες από πριν από την πανδημία. Συγκριτικά, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν περισσότερο από 15% σε ορισμένες προηγμένες οικονομίες, ενώ η πτώση στις αναδυόμενες οικονομίες ήταν λιγότερο σημαντική. Αλλά, καθαρά, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα πρέπει να συνεχίσουν να υποχωρούν από τα υψηλά επίπεδα του 2021 και του 2022 για να φθάσουν στα προ της πανδημίας επίπεδα.
Το υψηλότερο κόστος δανεισμού είναι πιθανό να έχει τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στους δείκτες εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών σε χώρες όπου οι αγορές κατοικιών παραμένουν υπερτιμημένες και η μέση διάρκεια ζωής των ενυπόθηκων δανείων είναι μικρότερη
Δυσκολίες αποπληρωμής
Για παράδειγμα, για ορισμένες προηγμένες οικονομίες όπως η Νορβηγία, η Σουηδία, η Δανία και Ολλανδία με προϋπάρχοντες διψήφιους δείκτες εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών, το κόστος εξυπηρέτησης του χρέους των δανειοληπτών θα μπορούσε να αυξηθεί έως και κατά 1,8 ποσοστιαίες μονάδες, δεδομένης της εκτίναξης των επιτοκίων. Αυτό θα είχε συνέπειες για τις εγκρίσεις δανείων και τις δυνατότητες αποπληρωμής των δανειοληπτών. Ωστόσο, οι δανειολήπτες είναι επίσης λιγότερο υπερχρεωμένοι και οι κανόνες δανεισμού έχουν ενισχυθεί μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, μετριάζοντας τον κίνδυνο αύξησης των αθετήσεων.
Αυτό μπορεί επίσης να έχει περιορίσει τις περιπτώσεις αναγκαστικών πωλήσεων ή κατασχέσεων κατοικιών, συμβάλλοντας στη στήριξη των τιμών των κατοικιών.
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι αυξήσεις των επιτοκίων από τη Fed, έφεραν μεγάλες αλλαγές στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, με το μέσο επιτόκιο για ένα 30ετές σταθερό ενυπόθηκο δάνειο να φτάνει πρόσφατα σε υψηλό δύο δεκαετιών, στο 7,8%. Για τους υποψήφιους αγοραστές, το κόστος εισόδου καθιστά την ιδιοκτησία κατοικίας ακόμη πιο απρόσιτη, καθώς οι απαιτούμενες προκαταβολές έχουν επίσης καταστεί απαγορευτικός παράγοντας, επειδή οι αποταμιεύσεις έχουν συρρικνωθεί μετά την πανδημία.
Οι υφιστάμενοι ιδιοκτήτες κατοικιών, που αποτρέπονται από την αγορά νέων ακινήτων λόγω των μεγαλύτερων μηνιαίων δόσεων στεγαστικών δανείων, δεν προχωρούν σε πώληση, ώστε να αποκτήσουν ένα πιο άνετο ακίνητο, προκαλώντας μείωση της προσφοράς υφιστάμενων κατοικιών. Το φαινόμενο αυτό, γνωστό ως φαινόμενο “lock-in”, είναι ιδιαίτερα εμφανές στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου τα στεγαστικά δάνεια με μακροπρόθεσμο σταθερό επιτόκιο είναι πιο δημοφιλή. Με το μέσο επιτόκιο των 30ετών ενυπόθηκων δανείων να βρίσκεται σήμερα στο 6,6%, περίπου 3 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τα χαμηλά επίπεδα της πανδημίας, οι χορηγήσεις ενυπόθηκων δανείων παραμένουν 18% κάτω από τα περσινά επίπεδα, ενώ οι αιτήσεις αναχρηματοδότησης αυξήθηκαν κατά 8,5% κατά τη διάρκεια του έτους, καθώς τα επιτόκια ενυπόθηκων δανείων συνέχισαν να μειώνονται.
Επιτόκια και αναχρηματοδότηση
Τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών αντιπροσώπευαν το 90% των νέων στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ στο τέλος του περασμένου έτους, σύμφωνα με την ICE Mortgage Technology. Σχεδόν τα δύο πέμπτα του συνόλου των ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ χορηγήθηκαν το 2020 ή το 2021, σύμφωνα με τα στοιχεία της ICE, καθώς τα χαμηλά επιτόκια κατά τη διάρκεια της πανδημίας επέτρεψαν σε πολλούς Αμερικανούς να αναχρηματοδοτήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια.
Τα υψηλότερα επιτόκια αυξάνουν επίσης το κόστος ενοικίασης. Πολλοί άνθρωποι προτιμούν να νοικιάζουν αντί να αγοράζουν. Σε αυτό το πλαίσιο, ο συνδυασμός υψηλότερων επιτοκίων και της ακόμη ισχνής προσφοράς κατοικιών δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο που περιπλέκει τη μάχη των κεντρικών τραπεζών κατά του πληθωρισμού.
Εάν η Fed ξεκινήσει μειώσεις επιτοκίων φέτος, όπως προβλέπουν οι αγορές, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων θα συνεχίσουν να προσαρμόζονται και η ζήτηση κατοικιών θα μπορούσε να απελευθερωθεί. Μια ξαφνική αύξηση, ως αποτέλεσμα ταχείας μείωσης των επιτοκίων, θα μπορούσε να αντισταθμίσει τυχόν βελτιώσεις στην προσφορά κατοικιών, προκαλώντας ανάκαμψη των τιμών.
Πηγή: businessdaily.gr//Σοφία Ζαφείρη
Το σχόλιο σας