Ώρα της κρίσης για όρους δόμησης και ΝΟΚ

Τα διαδοχικά «χτυπήματα» από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τους όρους δόμησης –αφενός στους 10.000 οικισμούς με κάτω από 2.000 κατοίκους (εδώ) και αφετέρου με τις προβλέψεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ/ εδώ) που έχουν «παγώσει» την οικοδομική δραστηριότητα– προκαλούν πονοκέφαλο στους κυβερνητικούς βουλευτές –ειδικά εκείνους της περιφέρειας– από τη μουρμούρα στα καφενεία για το αλαλούμ που, όπως καταγγέλλεται, έχει δημιουργηθεί. Ως προς το πρώτο θέμα –και ενώ και ο ίδιος ο Πρωθυπουργός, στην κυριακάτικη ανάρτησή του, μίλησε για αδικαιολόγητες αντιδράσεις (δείτε τη σχετική αναφορά του πιο κάτω)– φέρεται να ετοιμάζεται ενημέρωση των «γαλάζιων» βουλευτών από τον αρμόδιο υφυπουργό Νίκο Ταγαρά, ώστε στη συνέχεια να είναι και εκείνοι σε θέση να εξηγήσουν στους ψηφοφόρους τους…

Ο Πρωθυπουργός για το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025: 

«Ως προς το θέμα της οριοθέτησης των οικισμών, που κατά τη γνώμη μου προκάλεσε αδικαιολόγητες αντιδράσεις, να επισημάνω ότι το νέο Προεδρικό Διάταγμα διορθώνει λάθη και αστοχίες δεκαετιών, επαναφέρει τη βεβαιότητα και τη σαφήνεια στους κανόνες δόμησης που σε πολλές περιπτώσεις είχαν χαθεί και αποτελεί, όπως σωστά είπε ο υπουργός Περιβάλλοντος, μέρος της σημαντικότερης πολεοδομικής μεταρρύθμισης των τελευταίων 100 ετών. Μια μεταρρύθμιση που περιλαμβάνει την ολοκλήρωση των 227 νέων τοπικών και 18 ειδικών πολεοδομικών σχεδίων και θα οδηγήσει για πρώτη φορά σε έναν πλήρη πολεοδομικό σχεδιασμό για όλη τη χώρα. Για τις απομακρυσμένες περιοχές των οικισμών, δρομολογούμε νομοθετική ρύθμιση στο πνεύμα της απόφασης του ΣτΕ που έκρινε μη επιστημονικά ορθές τις οριοθετήσεις από τους νομάρχες. Η ρύθμιση θα αντιμετωπίζει τις περιοχές αυτές ευνοϊκότερα απ’ ό,τι τις εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς όμως να εξομοιώνονται πλήρως με τις εντός σχεδίου. Και βέβαια, θα διασφαλιστούν όλα τα δικαιώματα των ιδιοκτητών ακινήτων σε περιοικιστικές ζώνες που βρίσκονται σε οργανική και γεωγραφική εγγύτητα με τους μικρούς οικισμούς».

Αντίστοιχα, για το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί με τον νέο ΝΟΚ, εντός των επόμενων ημερών (πιθανώς και μέσα στην τρέχουσα εβδομάδα) αναμένεται η νοµοθετική ρύθμιση για τα µπόνους των κτιρίων, η οποία εναρμονίζεται µε την απόφαση του ΣτΕ. Η ρύθμιση θα κατατεθεί µε τροπολογία και στη συνέχεια θα αποσταλεί στο ΣτΕ για να θεσπιστεί µε Προεδρικό ∆ιάταγµα, διασφαλίζοντας έτσι την ασφάλεια ∆ικαίου στην οικοδοµική δραστηριότητα. Με βάση πάντως όσα έχουν έρθει στο φως της δημοσιότητας αναφορικά με το περιεχόμενο της πολυαναμενόμενης ρύθμισης, κατασκευαστές και συνολικά η αγορά ακινήτων παραμένουν επιφυλακτικοί έναντι της προωθούμενης ρύθμισης, ζητώντας να υπάρξει οριζόντια διαχωριστική γραμμή για ό,τι έχει εκδοθεί πριν από την 11η Δεκεμβρίου (οπότε και εκδόθηκε η απόφαση του ΣτΕ).

Από πλευράς υπουργείου Περιβάλλοντος, μιλούν για «πολεδομική επανάσταση», με τον ίδιο τον υπουργό, Σταύρο Παπασταύρου, να υπογραμμίζει ότι πρόκειται για «πολεοδοµική µεταρρύθµιση που είχε να γίνει  πάνω από 100 χρόνια». Ετσι, όπως αναδεικνύει και σε δημοσίευμά της η εφημερίδα «Παραπολιτικά», μαζί με τον ΝΟΚ και τα χωροταξικά πλαίσια για τις 12 από τις 13 περιφέρειες της χώρας (εκκρεμεί µόνο το υπό σύνταξη Περιφερειακό Χωροταξικό Πλαίσιο για το Νότιο Αιγαίο) σε εξέλιξη βρίσκονται πέντε χωροταξικές-πολεοδοµικές τομές, συνολικού προϋπολογισµού 920.000.000 ευρώ: Πρόγραµµα Πολεοδοµικών Μεταρρυθµίσεων «Κωνσταντίνος ∆οξιάδης» Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται το εμβληματικό Πρόγραµµα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Κωνσταντίνος ∆οξιάδης». Η κυβέρνηση εκτιμά πως πρόκειται για τη µμεγαλύτερη χωροταξική-πολεοδοµική μεταρρύθμιση στη χώρα από συστάσεως του ελληνικού κράτους, καθώς για πρώτη φορά έπειτα από έναν αιώνα –από το 1923 και τα πρώτα νομοθετικά διατάγματα περί σχεδίων πόλεων και οικισμών, που θεσπίστηκαν για να αντιμετωπίσουν την οικιστική κρίση που ακολούθησε τη Μικρασιατική Καταστροφή– εκπονείται ο πλέον σύγχρονος χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός για το σύνολο της επικράτειας, µε στόχο να µπει τάξη στον χώρο µε ασφάλεια ∆ικαίου.

Με προϋπολογισμό 555 εκατ. ευρώ (Ταμείο Ανάκαμψης), το πρόγραµµα «Κωνσταντίνος ∆οξιάδης» περιλαμβάνει 281 χωροταξικές-πολεοδοµικές µελέτες και αναπτύσσεται σε 5 δράσεις. Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια: Για το 80% της επικράτειας εκπονούνται ήδη 227 Τοπικά Πολεοδοµικά Σχέδια (ΤΠΣ), δηλαδή σύνθετες χωροταξικές-πολεοδοµικές µελέτες, καλύπτοντας 731 ∆ηµοτικές Ενότητες σε όλη τη χώρα. Καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης, περιοχές προστασίας, όπως και ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων, οριοθετήσεις ρεµάτων, περιοχές ειδικών αστικών κινήτρων, δίκτυα μεταφορών και κατασκευών. Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια: Εκπονούνται ήδη 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), καλύπτοντας 99 ∆ημοτικές Ενότητες, και έχουν κοινούς στόχους, αρχές και χαρακτηριστικά µε τα ΤΠΣ. Ωστόσο, η περιοχή στην οποία εφαρμόζεται ένα ΕΠΣ δεν ταυτίζεται απαραίτητα µε τα διοικητικά όρια ∆ηµοτικών Ενοτήτων, καθιστώντας το χρήσιμο και ασφαλές πολεοδομικό εργαλείο για τη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών, οι οποίες μπορούν να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραµµάτων υπερτοπικής ή στρατηγικής σημασίας. Πολυµελέτη για τον καθορισµό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ): Με αυτή την πολυµελέτη, που αφορά 83 ∆ηµοτικές Ενότητες, καθορίζονται συγκεκριµένες περιοχές εντός του αστικού χώρου (εντός εγκεκριµένων ρυµοτοµικών σχεδίων, Γενικών Πολεοδοµικών Σχεδίων, Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης, ρυθµιστικών σχεδίων, εγκεκριµένων ορίων οικισµών, ΒΙ.ΠΑ.-ΒΙΟ.ΠΑ. κ.λπ.), εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισµών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόµησης, όπου είναι εφικτό να αυξηθεί ο ισχύων συντελεστής δόµησης. Μελέτες Οριοθέτησης Οικισµών: Πρόκειται για δώδεκα αυτοτελείς μελέτες, που καθορίζουν τα όρια σε οικισµούς προϋφιστάµενους του 1923, καθώς και σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων σε 51 ∆ηµοτικές Ενότητες. Για την πιο απομακρυσμένη περιοχή ενός οικισμού, την περιοικιστική Ζώνη Γ, την οποία το ΣτΕ απέρριψε ως µη νόµιµη, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επεξεργάζεται νοµοθετική ρύθµιση µε στόχο να δηµιουργηθεί µια ενδιάµεση Ζώνη, συµβατή µε τη νοµολογία του ΣτΕ, όπου δεν θα ισχύουν οι κανόνες της εκτός σχεδίου δόµησης, αλλά ούτε και της εντός ορίου οικισµού.

Μελέτες χαρακτηρισμού του οδικού δικτύου για όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας: Για πρώτη φορά σε όλη τη χώρα κάθε δρόµος θα καταγραφεί, θα αξιολογηθεί και θα αναγνωριστεί θεσµικά ως πολεοδοµικά κοινόχρηστος ή µη, µε γεωχωρικά δεδοµένα, που θα ενταχθούν στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη. Οι συνολικά 23 µελέτες, που καλύπτουν 981 ∆ηµοτικές Ενότητες για την καταγραφή και τον χαρακτηρισµό του οδικού δικτύου, συνολικού προϋπολογισµού 196 εκατ. ευρώ, θα ξεκαθαρίσουν ουσιαστικά τη δυνατότητα ή µη της δόµησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, καθώς η οικοδοµησιµότητά τους εξαρτάται, βάσει της νοµοθεσίας, αποκλειστικά από την πρόσοψη σε αναγνωρισµένο, κοινόχρηστο δρόµο. Με αυτή τη χωροταξικήπολεοδοµική πρωτοβουλία τερµατίζεται η αυθαίρετη οικοδόµηση µέσω «αγνώστων» αγροτικών δρόµων, ενώ οι ιδιοκτήτες θα γνωρίζουν µε ακρίβεια αν και πού µπορούν να χτίσουν. Το έργο αναµένεται να ολοκληρωθεί µέσα στο 2026. Ψηφιακή Τράπεζα Γης Πρόκειται για το νέο εργαλείο µεταφοράς συντελεστή δόµησης µε διαφάνεια. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, συνολικού προϋπολογισµού 18 εκατοµµυρίων ευρώ, αποτελεί ένα σύγχρονο εργαλείο χωρικού σχεδιασµού και πολεοδοµικής εξισορρόπησης. Μέσω αυτής θα καθίσταται εφικτή η νόµιµη και ελεγχόµενη µεταφορά συντελεστή δόµησης από ακίνητα που έχουν δεσµευτεί (π.χ. διατηρητέα, κοινόχρηστοι χώροι, αρχαιολογικές ζώνες) προς άλλες περιοχές, όπου επιτρέπεται η επιπλέον δόµηση. Πρόκειται για µια ψηφιακή πλατφόρµα, η οποία θα παρέχει ένα ψηφιακό µητρώο δικαιωµάτων δόµησης (τίτλων µεταφοράς συντελεστή), που θα µπορούν να αγοραστούν ή να αξιοποιηθούν για νέες οικοδοµές. Ετσι, οι ιδιοκτήτες δεσµευµένων ακινήτων θα αποζηµιώνονται, αποκτώντας τίτλους µεταφοράς συντελεστή, και οι επενδυτές ή οι πολίτες που θέλουν να χτίσουν περισσότερο σε επιτρεπόµενες περιοχές θα µπορούν να αγοράσουν αυτούς τους τίτλους µέσω της πλατφόρµας. Στόχοι αυτής της πολεοδοµικής µεταρρύθµισης (αναµένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2026) είναι η αποκατάσταση της περιουσιακής αδικίας σε βάρος ιδιοκτητών που δεν µπορούν να αξιοποιήσουν το ακίνητό τους, καθώς και η προστασία ευαίσθητων περιοχών.

Η λειτουργία της θα βασίζεται σε διαλειτουργικότητα µε υφιστάµενα συστήµατα, όπως το Κτηµατολόγιο και η πλατφόρµα e-Αδειες, εξασφαλίζοντας διαφάνεια και ταχύτητα στις διαδικασίες. Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης Πρόκειται για ένα από τα πιο φιλόδοξα έργα της ψηφιακής διακυβέρνησης στην Ελλάδα. Ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης (ΕΨΧ) φιλοδοξεί να αλλάξει ριζικά τον τρόπο µε τον οποίο πολίτες, µηχανικοί, επενδυτές και δηµόσιοι φορείς αποκτούν πρόσβαση σε χωρικά δεδοµένα και πληροφορίες και αποτελεί ήδη τοµή στον χωρικό σχεδιασµό της χώρας προς µια πιο διαφανή, αποτελεσµατική και βιώσιµη διαχείριση του χώρου. Ο ΕΨΧ, συνολικού προϋπολογισµού 83 εκατ. ευρώ, είναι µια ψηφιακή πλατφόρµα, προσβάσιµη σε πραγµατικό χρόνο, η οποία συγκεντρώνει, ενοποιεί και δηµοσιοποιεί όλα τα κρίσιµα γεωχωρικά δεδοµένα που αφορούν τον χώρο: από το Κτηµατολόγιο και τα όρια «Natura 2000» έως τα ρυµοτοµικά σχέδια, τις ζώνες αρχαιολογικής προστασίας, τα δασικά δεδοµένα, τα όρια αιγιαλού και παραλίας, τις πολεοδοµικές και χωροταξικές ρυθµίσεις και άλλα. Με λίγα «κλικ» ο πολίτης θα µπορεί να γνωρίζει αν το οικόπεδο που τον ενδιαφέρει είναι οικοδοµήσιµο, ποιοι περιορισµοί ισχύουν και τι προβλέπεται από το ισχύον θεσµικό πλαίσιο. Η πλατφόρµα του ΕΨΧ βρίσκεται ήδη σε δοκιµαστική λειτουργία και είναι διαθέσιµη στη διεύθυνση https://maps.gov.gr, βασιζόµενη στην αρχή των ανοιχτών δεδοµένων και της καθολικής πρόσβασης. Ψηφιοποίηση του αρχείου των Υ∆ΟΜ (πρώην Πολεοδοµιών) Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξελίσσει την ψηφιοποίηση του αρχείου όλων των πολεοδοµικών υπηρεσιών της χώρας, βάζοντας τέλος σε δεκαετίες γραφειοκρατίας. Το έργο, µε προϋπολογισµό 160 εκατ. ευρώ, αφορά 3,5 εκατοµµύρια αρχεία (πάνω από 80 εκατοµµύρια σελίδες και σχέδια) των πρώην Πολεοδοµιών και στοχεύει στη δηµιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού αρχείου, άµεσα προσβάσιµου σε µηχανικούς, πολίτες και διοικητικές Αρχές. Μέσω της ψηφιοποίησης, οι πολίτες θα µπορούν να αναζητούν άδειες και πολεοδοµικά έγγραφα χωρίς φυσική παρουσία, ενώ οι µηχανικοί θα εξυπηρετούνται άµεσα για µεταβιβάσεις ή δηλώσεις αυθαιρέτων.

Η πλατφόρµα θα διασυνδεθεί µε το Κτηµατολόγιο και την e-Αδειες, ανοίγοντας τον δρόµο για πλήρη ηλεκτρονική εξυπηρέτηση. Νέο «έξυπνο» σύστηµα παρακολούθησης της αυθαίρετης δόµησης Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θέσπισε νέα µέθοδο για την καταπολέµηση της αυθαίρετης δόµησης στην Ελλάδα, αξιοποιώντας τις τελευταίες τεχνολογίες. Το νέο «έξυπνο» σύστηµα παρακολούθησης της αυθαίρετης δόµησης έχει προϋπολογισµό 124 εκατ. ευρώ και προβλέπει τη χρήση δορυφορικών εικόνων για την κάλυψη ολόκληρης της ελληνικής επικράτειας, καθώς και την παραγωγή ψηφιακών ορθοφωτοχαρτών υψηλής ανάλυσης, µε ακρίβεια έως 20 εκατοστών, µέσω αεροφωτογραφήσεων από µη επανδρωµένα αεροσκάφη (drones). Επιπλέον, θα δηµιουργηθεί ένα τρισδιάστατο µητρώο κτιρίων, το οποίο θα περιλαµβάνει πληροφορίες για την κάλυψη, τη δοµηµένη επιφάνεια και το υψόµετρο κάθε κτίσµατος. Η Τεχνητή Νοηµοσύνη (A.I.) θα διαδραµατίσει καθοριστικό ρόλο στο νέο σύστηµα, καθώς µέσω εξειδικευµένων αλγορίθµων θα αναλύονται δεδοµένα από διάφορες πηγές, όπως το Κτηµατολόγιο, οι δασικοί χάρτες, το e-Αdeies, µε στόχο να εντοπίζει αυθαίρετες κατασκευές. Παράλληλα, το ΥΠΕΝ προχωρά στη δηµιουργία του Ενιαίου Ηλεκτρονικού Συστήµατος Καταγγελιών (ΕΗΣΥΚΑ), το οποίο θα δίνει τη δυνατότητα στους πολίτες να υποβάλλουν καταγγελίες για αυθαίρετες κατασκευές. Το σύστηµα θα επιτρέπει την άµεση ανάθεση ελέγχων σε εγγεγραµµένους ελεγκτές δόµησης, οι οποίοι θα επιλέγονται µέσω ψηφιακής κλήρωσης. 

Πηγή: pagenews.gr