Ανείσπρακτα ενοίκια: Το Ε411 που «σβήνει» τον φόρο και τι να κάνετε για να μην πληρώσετε άδικα

Ο διπλός κίνδυνος για τους ιδιοκτήτες σε μια αγορά με αυξανόμενες αθετήσεις

Η άνοδος των ενοικίων τα τελευταία χρόνια έφερε μαζί της και μια παράλληλη σκιά: περισσότερες καθυστερήσεις, περισσότερες αθετήσεις, περισσότερες περιπτώσεις μισθωτών που αφήνουν «φέσι» και ιδιοκτήτες που μένουν χωρίς εισόδημα. Εκεί που η πραγματικότητα μοιάζει ήδη σκληρή, το φορολογικό σύστημα μπορεί να γίνει ακόμη πιο επιβαρυντικό, αν ο ιδιοκτήτης δεν κινηθεί έγκαιρα. Γιατί η βασική παγίδα είναι ξεκάθαρη: η εφορία μπορεί να αντιμετωπίσει τα ανείσπρακτα ενοίκια σαν κανονικά εισπραχθέντα, εκτός αν ο φορολογούμενος ακολουθήσει συγκεκριμένη διαδικασία, με συγκεκριμένα δικαιολογητικά και αυστηρά βήματα.

Το αποτέλεσμα είναι ένας «διπλός λογαριασμός» που απειλεί χιλιάδες πολίτες: χάνουν πραγματικό εισόδημα, αλλά κινδυνεύουν να πληρώσουν και φόρο για ανύπαρκτα έσοδα, με συντελεστές που φτάνουν έως το 45%. Η προστασία υπάρχει, όμως δεν παρέχεται αυτόματα. Την κερδίζεις μόνο αν έχεις κινηθεί σωστά.

Γιατί δεν αρκεί το Ε1 και το Ε2 και τι ρόλο παίζει το έντυπο Ε411

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι αρκεί να δηλώσουν τα ανείσπρακτα ποσά στο Ε1 και στο Ε2, ώστε να μην φορολογηθούν. Η πραγματικότητα είναι πιο απαιτητική. Για τα εισοδήματα από ενοίκια του 2025, όποιος θέλει να αποφύγει την αυτοτελή φορολόγηση με 15%–45% πρέπει να κάνει δύο πράγματα με τη σωστή σειρά: πρώτα να έχει κινηθεί νομικά κατά του μισθωτή και μετά να υποβάλει στην ΑΑΔΕ το ειδικό έντυπο Ε411, ηλεκτρονικά, μέσω της πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου», μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά.

Με απλά λόγια, το Ε411 λειτουργεί ως το «κουμπί» που ξεκλειδώνει την απαλλαγή. Χωρίς αυτό, ακόμη κι αν ο φορολογούμενος δηλώσει προφορικά ή «λογικά» ότι δεν εισέπραξε, το σύστημα δεν δεσμεύεται. Και αν ο φάκελος είναι ελλιπής, το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ακόμη χειρότερο: η εφορία αγνοεί τα ανείσπρακτα, προχωρά σε επανεκκαθάριση και φορολογεί τα ποσά σαν να είχαν εισπραχθεί κανονικά.

Οι δικαστικές κινήσεις που «χτίζουν» την απαλλαγή

Το κρίσιμο σημείο της διαδικασίας δεν είναι γραφειοκρατικό. Είναι νομικό. Η βασική προϋπόθεση για να χαρακτηριστούν τα ενοίκια ως ανείσπρακτα, με τρόπο που να αναγνωρίζει η ΑΑΔΕ, είναι να έχει προηγηθεί δικαστική ή αντίστοιχη διαδικασία κατά του μισθωτή. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι πρέπει να υπάρχει ένα από τα εξής: διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή αγωγή αποβολής/επιδίκασης μισθωμάτων, με αποδεικτικό επίδοσης.

Το πλαίσιο δεν αφήνει πολλά «παράθυρα». Η εφορία θέλει να βλέπει ότι ο ιδιοκτήτης διεκδίκησε το εισόδημα και ότι υπάρχει επίσημο ίχνος της διεκδίκησης. Αυτό ακριβώς μετατρέπει μια ιδιωτική διαφορά σε στοιχείο που μπορεί να στηρίξει φορολογική απαλλαγή.

Τι σημαίνει «πλήρης φάκελος» και γιατί ένα κενό μπορεί να κοστίσει

Το δεύτερο μεγάλο αγκάθι είναι ο φάκελος δικαιολογητικών. Η υποβολή του Ε411 δεν γίνεται “στο περίπου”. Για κάθε μισθωτή, για κάθε ακίνητο και για κάθε αποδεικτικό έγγραφο απαιτείται ξεχωριστό Ε411. Αν υπάρχει αποβιώσας ιδιοκτήτης, ο κληρονόμος δηλώνει τα στοιχεία του θανόντος, ώστε να συνδεθεί σωστά η υπόθεση και να μην δημιουργηθεί κενό στη φορολογική εικόνα.

Μαζί με το έντυπο, στον φάκελο μπορεί να απαιτηθούν έγγραφα που αποτυπώνουν την πορεία της υπόθεσης: η σχετική δικαστική απόφαση ή διαταγή, ο πίνακας αναγγελίας χρεών σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή, υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχουν εισπραχθεί μισθώματα από την έκδοση της απόφασης αποβολής μέχρι την εκτέλεση, καθώς και η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης από δικαστικό επιμελητή.

Εδώ βρίσκεται και η πιο σκληρή αλήθεια της διαδικασίας: αν ο φάκελος δεν είναι πλήρης, η εφορία δεν «συμπληρώνει» τα κενά. Τα αγνοεί. Κι όταν τα αγνοήσει, ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να αντιμετωπιστεί σαν να είχε κανονικά εισπράξει όλα τα μισθώματα.

Η φορολογική κλίμακα του 2025 και το πραγματικό κόστος ενός λάθους

Τα εισοδήματα από μισθώματα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού πρώτα αφαιρεθεί μια τεκμαρτή δαπάνη 5% για επισκευές, συντήρηση και λειτουργικά έξοδα. Για τα εισοδήματα του 2025, η κλίμακα είναι συγκεκριμένη: 15% έως 12.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και 45% για το υπερβάλλον των 35.000 ευρώ.

Αυτοί οι συντελεστές δείχνουν γιατί το ζήτημα των ανείσπρακτων δεν είναι «τεχνικό». Είναι οικονομικά καθοριστικό. Ένα ποσό που δεν μπήκε ποτέ στην τσέπη του ιδιοκτήτη μπορεί να του δημιουργήσει φόρο πραγματικό, άμεσο, υψηλό. Και αν συνδυαστεί με άλλες υποχρεώσεις, μπορεί να πιέσει σοβαρά έναν οικογενειακό προϋπολογισμό που ήδη έχει απολέσει εισόδημα.

Τι αλλάζει από το 2026 και ποιοι θα δουν ελάφρυνση

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητα αναμορφώνεται, εισάγοντας έναν ενδιάμεσο συντελεστή που μειώνει τη φορολογική επιβάρυνση για τη μεσαία κατηγορία εισοδήματος. Συγκεκριμένα, μπαίνει συντελεστής 25% για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 ευρώ, αντί του 35% που ίσχυε έως σήμερα για όλο το τμήμα μέχρι τα 35.000 ευρώ. Έτσι, για εισοδήματα που θα αποκτηθούν το 2026 και θα δηλωθούν το 2027, οι συντελεστές διαμορφώνονται σε 15% έως 12.000 ευρώ, 25% από 12.001 έως 24.000 ευρώ, 35% από 24.001 έως 35.000 ευρώ και 45% πάνω από 35.001 ευρώ.

Η αλλαγή εκτιμάται ότι θα ελαφρύνει φορολογικά περίπου 160.000 ιδιοκτήτες, κυρίως όσους έχουν μεσαία εισοδήματα από μισθώσεις. Όμως η ουσία παραμένει ίδια: ακόμη και με καλύτερη κλίμακα, αν δεν διασφαλίσεις σωστά τα ανείσπρακτα, ο κίνδυνος να πληρώσεις φόρο για χρήματα που δεν είδες ποτέ συνεχίζει να υπάρχει.

Το πραγματικό συμπέρασμα: η προστασία υπάρχει, αλλά θέλει χρόνο και πειθαρχία

Το πιο δύσκολο κομμάτι σε περιπτώσεις κακοπληρωτών δεν είναι μόνο η οικονομική απώλεια. Είναι ότι απαιτείται ψυχραιμία, οργάνωση και έγκαιρη κίνηση, σε μια στιγμή που ο ιδιοκτήτης ήδη πιέζεται. Το Ε411 δεν είναι “μαγικό χαρτί” από μόνο του. Είναι το τελικό βήμα μιας διαδικασίας που προϋποθέτει ότι έχεις κινηθεί νομικά, έχεις συγκεντρώσει αποδεικτικά, έχεις χτίσει φάκελο και μετά έχεις υποβάλει σωστά το αίτημα στην ΑΑΔΕ.

Κι αυτό είναι το κεντρικό μήνυμα: όποιος καθυστερεί, κινδυνεύει να πληρώσει. Όποιος οργανωθεί, μπορεί να «σβήσει» τον φόρο για τα ανείσπρακτα και να μην προστεθεί αδικία πάνω στην ήδη υπάρχουσα ζημιά.

Πηγή: Pagenews.gr