Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει ξεπεράσει προ πολλού το ερώτημα «πόσο ανέβηκαν τα ενοίκια».
Έχει μετατραπεί σε ένα ευρύτερο πρόβλημα κόστους ζωής, κοινωνικής συνοχής και λειτουργίας ολόκληρων τοπικών οικονομιών.
Και ένας αριθμός αποτυπώνει ίσως καλύτερα από οποιονδήποτε άλλον το μέγεθος της πίεσης:
το 29% του πληθυσμού στις ελληνικές πόλεις ζει σε νοικοκυριά όπου το συνολικό κόστος στέγασης ξεπερνά το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Στην Ευρωπαϊκή Ένωση ο αντίστοιχος δείκτης κινείται περίπου στο 10%.
Με άλλα λόγια, η στεγαστική υπερφόρτωση στις ελληνικές πόλεις εμφανίζεται σε ποσοστό σχεδόν τριπλάσιο του ευρωπαϊκού.
Τα στοιχεία που συγκεντρώνει η BluPeak Estate Analytics στη μελέτη «Στεγαστική κρίση και δήμοι» αναδεικνύουν πλέον ένα πρόβλημα που δεν αφορά μόνο όσους αναζητούν φθηνότερο διαμέρισμα.
Αφορά το εάν ένας εκπαιδευτικός μπορεί να εργαστεί σε ένα νησί.
Εάν ένας γιατρός μπορεί να εγκατασταθεί σε μία απομακρυσμένη περιοχή.
Εάν ένας νέος εργαζόμενος μπορεί να ζήσει μόνος του.
Και τελικά εάν ολόκληρες περιοχές μπορούν να διατηρήσουν τους ανθρώπους που χρειάζονται για να λειτουργήσουν.
Τι σημαίνει πραγματικά το 29%
Ο συγκεκριμένος ευρωπαϊκός δείκτης χρειάζεται προσοχή στην ανάγνωσή του.
Δεν σημαίνει ότι τα ελληνικά ενοίκια είναι τριπλάσια από τα ευρωπαϊκά.
Ο δείκτης housing cost overburden rate μετρά το ποσοστό των ανθρώπων που ζουν σε νοικοκυριά στα οποία το συνολικό κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Στο κόστος δεν περιλαμβάνεται μόνο το ενοίκιο.
Ανάλογα με την περίπτωση περιλαμβάνονται δαπάνες όπως τόκοι στεγαστικού δανείου, ηλεκτρική ενέργεια, θέρμανση, νερό και άλλες σχετικές επιβαρύνσεις.
Άρα το 29% αποκαλύπτει κάτι βαθύτερο:
το χάσμα ανάμεσα στα ελληνικά εισοδήματα και στο συνολικό κόστος κατοικίας.
Και αυτό είναι που τοποθετεί την Ελλάδα στη δυσμενέστερη θέση της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Οι φτωχότεροι δίνουν 55,9% μόνο για σπίτι και φαγητό
Όσο χαμηλότερο είναι το εισόδημα, τόσο πιο ασφυκτική γίνεται η εικόνα.
Για το φτωχότερο 20% των ελληνικών νοικοκυριών, τρόφιμα και στέγαση απορροφούν συνολικά το 55,9% του προϋπολογισμού.
Περισσότερο από ένα στα δύο ευρώ, δηλαδή, φεύγει μόνο για δύο απολύτως βασικές ανάγκες.
Στο πλουσιότερο 20% των νοικοκυριών, το αντίστοιχο ποσοστό περιορίζεται στο 24,7%.
Η διαφορά αποκαλύπτει γιατί το στεγαστικό είναι πρωτίστως πρόβλημα ανισότητας.
Όταν πάνω από το μισό εισόδημα ενός χαμηλόμισθου νοικοκυριού κατευθύνεται σε κατοικία και τρόφιμα, τα περιθώρια για αποταμίευση, εκπαίδευση, μετακινήσεις ή οποιαδήποτε έκτακτη δαπάνη γίνονται εξαιρετικά περιορισμένα.
Δεν βρίσκουν σπίτι γιατροί και εκπαιδευτικοί
Η στεγαστική κρίση έχει αρχίσει να ξεπερνά τα όρια της οικογενειακής οικονομίας.
Σε νησιά και τουριστικές περιοχές μετατρέπεται σε πρόβλημα λειτουργίας βασικών δημόσιων υπηρεσιών.
Εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές και άλλοι εργαζόμενοι καλούνται να μετακινηθούν σε περιοχές όπου η διαθέσιμη μακροχρόνια κατοικία είναι περιορισμένη ή το κόστος της δυσανάλογο προς τον μισθό τους.
Η μεγάλη τουριστική ζήτηση και η αξιοποίηση μέρους του αποθέματος για βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να εντείνουν το πρόβλημα σε συγκεκριμένες τοπικές αγορές.
Και κάπως έτσι το στεγαστικό παύει να αφορά μόνο τον ενοικιαστή.
Αφορά τον γονέα που θέλει δάσκαλο στο σχολείο.
Τον ασθενή που χρειάζεται γιατρό στο Κέντρο Υγείας.
Την επιχείρηση που δεν βρίσκει προσωπικό επειδή οι εργαζόμενοι δεν μπορούν να πληρώσουν κατοικία.
Οι δήμοι μπαίνουν στο παιχνίδι
Η μελέτη της BluPeak προτείνει μια ουσιαστική αλλαγή φιλοσοφίας:
η στέγαση να γίνει βασικό πεδίο τοπικής κοινωνικής πολιτικής.
Οι δήμοι διαθέτουν ένα σημαντικό πλεονέκτημα.
Γνωρίζουν πολύ καλύτερα από την κεντρική διοίκηση ποια ακίνητα είναι κενά, πού υπάρχει πίεση, ποιες δημόσιες υπηρεσίες δυσκολεύονται να στελεχωθούν και ποιες κοινωνικές ομάδες έχουν τη μεγαλύτερη ανάγκη.
Το πρώτο βήμα, σύμφωνα με αυτή τη λογική, δεν είναι απαραίτητα να χτιστούν χιλιάδες καινούργια σπίτια.
Είναι να καταγραφεί τι υπάρχει ήδη.
Δημοτικά ακίνητα.
Κενές κατοικίες.
Κτίρια που μπορούν να ανακαινιστούν.
Ακίνητα που μπορούν να μπουν σε κοινωνική μίσθωση.
Και κατοικίες που μπορούν να διατεθούν σε εργαζομένους κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών.
Αθήνα: 70 κλειστά σπίτια ξανά στην αγορά
Στην Αθήνα έχει σχεδιαστεί πιλοτικό πρόγραμμα ενεργοποίησης 70 κλειστών κατοικιών.
Το μοντέλο προβλέπει επιδότηση ανακαίνισης έως 10.055 ευρώ ανά ακίνητο.
Σε αντάλλαγμα, το σπίτι θα διατίθεται προς ενοικίαση για τέσσερα χρόνια με μίσθωμα περίπου 30% χαμηλότερο από την αγορά.
Η ιδέα έχει διπλή στόχευση.
Ο ιδιοκτήτης αποκτά κίνητρο για να επαναφέρει ένα κλειστό ακίνητο σε χρήση.
Και η πόλη αποκτά επιπλέον απόθεμα προσιτής κατοικίας χωρίς να χρειάζεται να κατασκευάσει νέο κτίριο από το μηδέν.
Το κρίσιμο όμως βρίσκεται στην εφαρμογή.
Άλλο «σχεδιάσαμε 70 σπίτια» και άλλο «παραδώσαμε 70 σπίτια»
Εδώ η μελέτη βάζει μία πολύ σημαντική παράμετρο στη συζήτηση.
Η επιτυχία μιας στεγαστικής πολιτικής δεν μπορεί να κρίνεται από τον αριθμό των κατοικιών που ανακοινώθηκαν.
Πρέπει να κρίνεται από τον αριθμό όσων πραγματικά:
ανακαινίστηκαν,
παραδόθηκαν,
μισθώθηκαν,
κατοικούνται
και παραμένουν προσιτές για το χρονικό διάστημα που είχε αρχικά προβλεφθεί.
Γι’ αυτό προτείνεται να δημοσιοποιούνται σε σταθερή βάση συγκεκριμένοι δείκτες:
πόσες αιτήσεις έγιναν,
πόσες εγκρίθηκαν,
πόσες συμβάσεις υπογράφηκαν,
πόσα σπίτια παραδόθηκαν
και πόσοι άνθρωποι τελικά στεγάστηκαν.
Το στεγαστικό, με άλλα λόγια, χρειάζεται μετρήσιμα αποτελέσματα και όχι μόνο προϋπολογισμούς και εξαγγελίες.
Θεσσαλονίκη, Χάλκη και Αποκόρωνας: Τρία διαφορετικά μοντέλα
Η Θεσσαλονίκη ακολουθεί διαφορετική προσέγγιση, με πιλοτική κοινωνική κατοικία σε δημοτικό ακίνητο.
Σε μικρότερες περιοχές όμως η ανάγκη είναι ακόμη πιο συγκεκριμένη.
Στη Χάλκη, το «Σπίτι του Γιατρού» δημιουργήθηκε ώστε η κατοικία να λειτουργεί ως κίνητρο για την παρουσία γιατρού στο νησί.
Στον Αποκόρωνα, αντίστοιχα, έχει εγκριθεί πρωτοβουλία για τη στέγαση εκπαιδευτικών μέσω συνεργασίας με τοπικούς φορείς και ιδιοκτήτες.
Τα παραδείγματα δείχνουν ότι δεν υπάρχει μία ενιαία λύση για όλη την Ελλάδα.
Στην Αθήνα το πρόβλημα μπορεί να είναι το τεράστιο κόστος ενοικίου.
Σε ένα τουριστικό νησί μπορεί να είναι η σχεδόν πλήρης εξαφάνιση διαθέσιμης μακροχρόνιας κατοικίας σε συγκεκριμένες περιόδους.
Σε έναν μικρό δήμο μπορεί να είναι η έλλειψη μόλις δέκα κατοικιών για εκπαιδευτικούς και γιατρούς.
Και μετά υπάρχει η Βιέννη
Η απόσταση από τις πόλεις που έχουν οικοδομήσει επί δεκαετίες κοινωνική στεγαστική πολιτική είναι τεράστια.
Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Βιέννη.
Η αυστριακή πρωτεύουσα διαθέτει περίπου 220.000 δημοτικές κατοικίες, ενώ ένα ακόμη τεράστιο απόθεμα περίπου 200.000 κατοικιών συνδέεται με συνεταιριστικά, επιδοτούμενα ή περιορισμένου κέρδους σχήματα.
Η διαφορά με την Ελλάδα δεν είναι μόνο ποσοτική.
Είναι κυρίως ιστορική.
Η Βιέννη δημιουργεί απόθεμα προσιτής κατοικίας εδώ και περίπου έναν αιώνα.
Διαθέτει γη, θεσμούς, χρηματοδότηση και εξειδικευμένους μηχανισμούς διαχείρισης.
Δεν είναι επομένως ένα μοντέλο που μπορεί να μεταφερθεί αυτούσιο στην Ελλάδα.
Υπάρχει όμως ένα βασικό μάθημα:
το απόθεμα προσιτής κατοικίας χτίζεται σε δεκαετίες, όχι σε μία κυβερνητική ή δημοτική θητεία.
Άμστερνταμ: Το «φρένο» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Μια διαφορετική προσέγγιση ακολουθεί το Άμστερνταμ.
Η ολλανδική πόλη έχει θεσπίσει αυστηρούς κανόνες για τη βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση κατοικιών.
Το πλαίσιο περιλαμβάνει άδεια, εγγραφή και υποχρέωση προαναγγελίας των μισθώσεων.
Το γενικό όριο βρίσκεται στις 30 διανυκτερεύσεις ετησίως, ενώ σε συγκεκριμένες περιοχές μειώνεται ακόμη περισσότερο.
Η φιλοσοφία είναι να περιοριστεί η μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά προς την τουριστική χρήση.
Ακόμη και εκεί όμως, οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αντιμετωπίζονται ως πανάκεια.
Δεν μπορούν να αντικαταστήσουν τη δημιουργία νέου αποθέματος προσιτής κατοικίας.
Έξι μήνες για «ακτινογραφία» κάθε δήμου
Η πρόταση της BluPeak βάζει και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.
Μέσα στους πρώτους έξι μήνες, κάθε δήμος θα πρέπει να έχει αποκτήσει στεγαστικό προφίλ και μητρώο ακινήτων.
Να γνωρίζει δηλαδή:
τι διαθέτει,
πόσα ακίνητα παραμένουν κενά,
πού βρίσκεται η μεγαλύτερη πίεση,
ποιες κοινωνικές και επαγγελματικές ομάδες αντιμετωπίζουν το οξύτερο πρόβλημα.
Στο διάστημα 6 έως 18 μηνών, προτεραιότητα προτείνεται να δοθεί σε γρήγορες παρεμβάσεις:
ανακαινίσεις,
κοινωνικές μισθώσεις,
ενεργοποίηση κενών κατοικιών
και προσωρινή στέγαση εργαζομένων.
Σε ορίζοντα δύο έως πέντε ετών, ο στόχος μετατοπίζεται στη δημιουργία μόνιμου αποθέματος προσιτής κατοικίας.
Το στεγαστικό δεν είναι πια μόνο στεγαστικό
Και ίσως αυτό είναι το σημαντικότερο συμπέρασμα.
Όταν ένας νέος δεν μπορεί να φύγει από το πατρικό σπίτι λόγω του ενοικίου, το πρόβλημα είναι κοινωνικό.
Όταν ένας εργαζόμενος δεν μπορεί να μετακομίσει εκεί όπου υπάρχει δουλειά, γίνεται οικονομικό.
Όταν ένας εκπαιδευτικός δεν βρίσκει κατοικία σε νησί, γίνεται πρόβλημα παιδείας.
Όταν ένας γιατρός δεν μπορεί να εγκατασταθεί σε μια απομακρυσμένη περιοχή, γίνεται πρόβλημα δημόσιας υγείας.
Και όταν σχεδόν τρεις στους δέκα κατοίκους των ελληνικών πόλεων δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, τότε δεν πρόκειται πλέον για μια προσωρινή δυσλειτουργία της αγοράς ακινήτων.
Πρόκειται για μια από τις μεγαλύτερες διαρθρωτικές προκλήσεις της ελληνικής οικονομίας.
Το ερώτημα επομένως δεν είναι πλέον εάν η Ελλάδα έχει στεγαστική κρίση.
Είναι εάν θα συνεχίσει να την αντιμετωπίζει με διαδοχικά αποσπασματικά προγράμματα ή θα αρχίσει να δημιουργεί το μόνιμο απόθεμα προσιτής κατοικίας που άλλες ευρωπαϊκές πόλεις χτίζουν εδώ και δεκαετίες.
Πηγή: pagenews.gr