Στο στόχαστρο του Υπουργείου Προστασίας του Πολίτη μπαίνουν τα διαμερίσματα που μετατρέπονται σε άτυπα «υπνωτήρια», με κρεβάτια, κουκέτες και στρώματα τα οποία διατίθενται μεμονωμένα έναντι χρημάτων, χωρίς να πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις λειτουργίας καταλυμάτων.
Πρόταση νομοθετικής ρύθμισης που βρίσκεται υπό επεξεργασία προβλέπει την απαγόρευση της συστηματικής εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης θέσεων ύπνου σε ακίνητα με πολεοδομική χρήση κατοικίας.
Το σχέδιο συνοδεύεται από αυστηρό πλαίσιο διοικητικών κυρώσεων, με πρόστιμα που ξεκινούν από τις 5.000 ευρώ για ιδιοκτήτες οι οποίοι αποδεδειγμένα γνωρίζουν και επιτρέπουν την παράνομη χρήση, φτάνουν τις 10.000 ευρώ για όσους εκμεταλλεύονται τα άτυπα καταλύματα και αυξάνονται σε περίπτωση συνέχισης της δραστηριότητας ή υποτροπής.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα προσωρινής ή οριστικής σφράγισης των χώρων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η παρέμβαση στοχεύει κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και ιδιαίτερα στην Αθήνα, όπου, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση της πρότασης, παρατηρείται το φαινόμενο της συστηματικής διάθεσης μεμονωμένων κλινών σε διαμερίσματα που προορίζονται για κανονική κατοίκηση.
Διαμερίσματα μετατρέπονται σε κοιτώνες με ενοικίαση ανά κρεβάτι
Η πρακτική που επιχειρεί να αντιμετωπίσει το υπουργείο αφορά κατοικίες στις οποίες δεν εκμισθώνεται ολόκληρο το ακίνητο ή ένα αυτοτελές δωμάτιο με τους νόμιμους όρους, αλλά μεμονωμένες θέσεις ύπνου.
Ένα συμβατικό διαμέρισμα μπορεί έτσι να μετατραπεί σε χώρο συλλογικής διαμονής, με πολλαπλές κουκέτες, στρώματα ή άλλες κατασκευές για την εξυπηρέτηση εναλλασσόμενων προσώπων.
Οι θέσεις αυτές διατίθενται έναντι τιμήματος, συχνά ανά διανυκτέρευση ή για σύντομες χρονικές περιόδους.
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, η απουσία ρητής απαγόρευσης στην ισχύουσα νομοθεσία έχει επιτρέψει την ανάπτυξη πρακτικών που αξιοποιούν ένα ρυθμιστικό κενό.
Η νέα διάταξη επιχειρεί να προσδιορίσει με μεγαλύτερη σαφήνεια πότε η εκμετάλλευση ενός διαμερίσματος παύει να αποτελεί συνηθισμένη μίσθωση κατοικίας και αποκτά χαρακτηριστικά άτυπου συλλογικού καταλύματος.
Τι ακριβώς θα απαγορεύεται
Το σχέδιο προβλέπει την απαγόρευση της συστηματικής εκμίσθωσης, υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης μεμονωμένων κλινών και θέσεων ύπνου σε ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί πολεοδομικά ως κατοικίες.
Ως θέση ύπνου ορίζεται κάθε διαμορφωμένη υποδομή που προορίζεται για διαμονή ή ανάπαυση.
Στον ορισμό περιλαμβάνονται κρεβάτια, κουκέτες, στρώματα και άλλες ανάλογες κατασκευές.
Η απαγόρευση θα αφορά τη διάθεση μεμονωμένων κλινών ή τμημάτων δωματίων σε εναλλασσόμενους διαμένοντες, έναντι άμεσου ή έμμεσου ανταλλάγματος και για ημερήσια ή βραχεία διάρκεια.
Το σχέδιο αναφέρεται σε χρήστες που δεν συνδέονται μεταξύ τους με συγγενικό ή συντροφικό δεσμό.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η απαγόρευση δεν θα εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο διαφημίζεται ή συμφωνείται η διαμονή.
Θα μπορεί να εφαρμόζεται είτε η διάθεση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε μέσω συμβατικής μίσθωσης, υπεκμίσθωσης ή άλλης μορφής παραχώρησης.
Με άλλα λόγια, το κρίσιμο στοιχείο θα είναι η πραγματική χρήση του ακινήτου και όχι η ονομασία της συμφωνίας.
Τα τέσσερα κριτήρια: Πότε ένα διαμέρισμα θεωρείται παράνομο «υπνωτήριο»
Το προτεινόμενο πλαίσιο επιχειρεί να θέσει συγκεκριμένες προϋποθέσεις για τη διαπίστωση παράβασης, ώστε να μην αντιμετωπίζεται κάθε περίπτωση συγκατοίκησης ως παράνομη δραστηριότητα.
Σύμφωνα με το σχέδιο, θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά τουλάχιστον τρία από τα τέσσερα ακόλουθα κριτήρια:
- Διάθεση θέσεων ύπνου ανά κλίνη, αντί για κανονική μίσθωση αυτοτελούς χώρου.
- Συχνή ή περιοδική εναλλαγή των προσώπων που διαμένουν στο ακίνητο.
- Καταβολή άμεσου ή έμμεσου οικονομικού ανταλλάγματος.
- Διαμόρφωση ή χρήση του ακινήτου με χαρακτηριστικά συλλογικού καταλύματος, κοιτώνα ή εγκατάστασης μαζικής διαμονής.
Η συνδυαστική αξιολόγηση των παραπάνω στοιχείων αποτελεί βασική πρόβλεψη του σχεδίου.
Έτσι, η απλή ύπαρξη περισσότερων κρεβατιών σε ένα διαμέρισμα δεν αρκεί από μόνη της για να στοιχειοθετήσει την προτεινόμενη παράβαση.
Αντιθέτως, το υπουργείο επιχειρεί να στοχεύσει τη συστηματική εμπορική εκμετάλλευση θέσεων ύπνου που παραπέμπει σε οργανωμένο κατάλυμα χωρίς την αντίστοιχη νόμιμη λειτουργία.
Γιατί παρεμβαίνει το υπουργείο: Υγιεινή, πυρασφάλεια και κίνδυνοι για τους διαμένοντες
Η αιτιολογική έκθεση δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα στους κινδύνους για τη δημόσια υγεία και ασφάλεια.
Σε διαμερίσματα που χρησιμοποιούνται ως άτυποι κοιτώνες ενδέχεται να συγκεντρώνονται περισσότερα άτομα από όσα μπορούν να εξυπηρετηθούν με ασφάλεια από τις διαθέσιμες υποδομές.
Το υπουργείο επισημαίνει προβλήματα που μπορεί να συνδέονται με ανεπαρκή αερισμό, περιορισμένες εγκαταστάσεις υγιεινής, ελλείψεις στην πυροπροστασία και ακατάλληλες εξόδους κινδύνου.
Οι κίνδυνοι αποκτούν μεγαλύτερη σημασία όταν πρόκειται για χώρους που έχουν σχεδιαστεί ως κοινές κατοικίες και όχι ως εγκαταστάσεις φιλοξενίας πολλών εναλλασσόμενων προσώπων.
Η ύπαρξη κουκετών ή πρόσθετων θέσεων ύπνου δεν αποδεικνύει αυτομάτως ότι ένα ακίνητο είναι επικίνδυνο.
Ωστόσο, όταν η εμπορική εκμετάλλευση οδηγεί σε υπερσυγκέντρωση διαμενόντων χωρίς τις απαιτούμενες προδιαγραφές, δημιουργούνται σοβαρά ζητήματα προστασίας της ανθρώπινης ζωής.
Οι πολυκατοικίες στο επίκεντρο: Θόρυβος και ανασφάλεια
Το σχέδιο δεν περιορίζεται στις συνθήκες διαμονής μέσα στα ίδια τα διαμερίσματα.
Αναφέρεται και στις συνέπειες που μπορεί να έχει η συστηματική λειτουργία άτυπων καταλυμάτων στην καθημερινότητα των μόνιμων κατοίκων.
Η συνεχής εναλλαγή προσώπων, η αυξημένη κίνηση στους κοινόχρηστους χώρους και ο θόρυβος αναφέρονται ως παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάζουν τη λειτουργία των πολυκατοικιών.
Η αιτιολογική έκθεση συνδέει το φαινόμενο και με την αίσθηση ανασφάλειας που μπορεί να δημιουργείται στους κατοίκους.
Στόχος της παρέμβασης είναι, σύμφωνα με το υπουργείο, να αποτραπεί η αλλοίωση της οικιστικής χρήσης και να προστατευθεί η καθημερινότητα στις περιοχές κατοικίας.
Το ζητούμενο είναι να αντιμετωπιστεί η παράνομη εμπορική δραστηριότητα, χωρίς να συγχέεται με τη νόμιμη συγκατοίκηση ή τη φιλοξενία προσώπων.
Φοροδιαφυγή και αθέμιτος ανταγωνισμός με ξενοδοχεία και νόμιμα καταλύματα
Μια ακόμη διάσταση αφορά τις οικονομικές συνέπειες της δραστηριότητας.
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, η εκμετάλλευση άτυπων υπνωτηρίων μπορεί να συνοδεύεται από μη δηλωμένα έσοδα και αποφυγή φορολογικών υποχρεώσεων.
Παράλληλα, δημιουργείται ζήτημα ανταγωνισμού με ξενοδοχεία και άλλα καταλύματα που λειτουργούν με τις προβλεπόμενες άδειες, γνωστοποιήσεις και προδιαγραφές.
Οι νόμιμες επιχειρήσεις φιλοξενίας καλούνται να συμμορφώνονται με συγκεκριμένες απαιτήσεις λειτουργίας, υγιεινής και ασφάλειας.
Αντίθετα, μια δραστηριότητα που παρέχει ουσιαστικά υπηρεσίες διαμονής χωρίς το αντίστοιχο κανονιστικό πλαίσιο μπορεί να αποκτά αθέμιτο οικονομικό πλεονέκτημα.
Η προτεινόμενη ρύθμιση επιχειρεί επομένως να αντιμετωπίσει ταυτόχρονα ζητήματα δημόσιας ασφάλειας, φορολογικής συμμόρφωσης και ίσων όρων ανταγωνισμού.
Ποιες μισθώσεις εξαιρούνται – Τι ισχύει για τη βραχυχρόνια διαμονή
Η πρόταση προβλέπει συγκεκριμένες εξαιρέσεις.
Δεν εντάσσονται στην απαγόρευση τα ακίνητα που λειτουργούν νόμιμα ως τουριστικά καταλύματα, με την απαιτούμενη άδεια ή γνωστοποίηση.
Εξαιρούνται επίσης οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται σύμφωνα με το άρθρο 111 του νόμου 4446/2016.
Αυτό σημαίνει ότι η προτεινόμενη διάταξη δεν συνιστά γενική απαγόρευση της νόμιμης βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Εξαιρούνται ακόμη θεσμοθετημένες δομές φιλοξενίας, όπως ξενώνες και οικοτροφεία για αστέγους ή εξαρτημένα άτομα, καθώς και Μονάδες Ψυχοκοινωνικής Αποκατάστασης που λειτουργούν με ειδικές διατάξεις.
Η διαφοροποίηση είναι ουσιώδης: το σχέδιο δεν στοχεύει κάθε μορφή συλλογικής διαμονής, αλλά συγκεκριμένες πρακτικές εμπορικής εκμετάλλευσης κατοικιών εκτός του νόμιμου πλαισίου.
Πρόστιμο 10.000 ευρώ για όσους εκμεταλλεύονται τα «υπνωτήρια»
Το αυστηρότερο αρχικό διοικητικό πρόστιμο που προβλέπεται από το σχέδιο ανέρχεται σε 10.000 ευρώ.
Η κύρωση αφορά τον μισθωτή, υπεκμισθωτή, παραχωρησιούχο, κάτοχο ή νομέα που εκμεταλλεύεται την απαγορευμένη χρήση, την επιτρέπει ή τη διευκολύνει.
Με τη συγκεκριμένη πρόβλεψη επιχειρείται να αντιμετωπιστούν διαφορετικά σχήματα εκμετάλλευσης ακινήτων.
Για παράδειγμα, η ευθύνη δεν θα περιορίζεται αναγκαστικά στον τυπικό ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
Θα μπορεί να αφορά και πρόσωπα που έχουν μισθώσει ένα ακίνητο και στη συνέχεια το διαθέτουν συστηματικά σε τρίτους ανά κλίνη.
Αυτή η πρόβλεψη είναι σημαντική, καθώς η παράνομη εμπορική δραστηριότητα μπορεί να οργανώνεται από πρόσωπα διαφορετικά από τον κύριο του ακινήτου.
Πρόστιμο 5.000 ευρώ και στον ιδιοκτήτη – Πότε θα ευθύνεται
Το σχέδιο προβλέπει διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ και για τον εκμισθωτή.
Ωστόσο, η επιβολή του δεν θα είναι αυτόματη μόνο και μόνο επειδή κάποιος έχει στην ιδιοκτησία του το ακίνητο.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να αποδεικνύεται ότι γνώριζε την παράνομη χρήση και την ανεχόταν, τη διευκόλυνε ή την επέτρεπε.
Η συγκεκριμένη διάκριση έχει ιδιαίτερη σημασία για τους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν τα ακίνητά τους σε τρίτους.
Το σχέδιο συνδέει τη διοικητική ευθύνη τους με αποδεδειγμένη γνώση και συμμετοχή ή ανοχή στην απαγορευμένη δραστηριότητα.
Δεν θεσπίζει, επομένως, με βάση την προτεινόμενη διατύπωση, γενική αντικειμενική ευθύνη για κάθε ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από τις περιστάσεις.
Χίλια ευρώ την ημέρα εάν συνεχίζεται η παράνομη δραστηριότητα
Ακόμη αυστηρότερη γίνεται η αντιμετώπιση όσων εξακολουθούν να λειτουργούν άτυπα υπνωτήρια μετά την επίσημη διαπίστωση της παράβασης.
Το σχέδιο προβλέπει πρόσθετο πρόστιμο 1.000 ευρώ για κάθε ημέρα κατά την οποία συνεχίζεται η δραστηριότητα μετά την κοινοποίηση της πράξης διακοπής.
Η ημερήσια κύρωση θα επιβάλλεται μέχρι την πλήρη συμμόρφωση και την άρση της παράνομης χρήσης.
Με αυτόν τον μηχανισμό το υπουργείο επιχειρεί να αποτρέψει το ενδεχόμενο ένας εκμεταλλευτής να θεωρήσει το αρχικό πρόστιμο ως απλό κόστος λειτουργίας.
Η οικονομική επιβάρυνση θα αυξάνεται όσο η παράνομη δραστηριότητα συνεχίζεται.
Διπλασιασμός προστίμων και σφράγιση σε περίπτωση υποτροπής
Το σχέδιο προβλέπει επιπλέον κλιμάκωση των κυρώσεων όταν διαπιστώνεται υποτροπή.
Στην πρώτη υποτροπή, το πρόστιμο διπλασιάζεται και διατάσσεται η σφράγιση του ακινήτου.
Σε δεύτερη υποτροπή, προβλέπεται τριπλασιασμός του ανώτατου ορίου προστίμου.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα προσωρινής ή οριστικής σφράγισης όταν διαπιστώνεται άμεσος κίνδυνος για το δημόσιο συμφέρον και υπάρχει έκτακτη ανάγκη αποτροπής του.
Η σφράγιση, συνεπώς, δεν παρουσιάζεται ως αυτόματη συνέπεια κάθε αρχικής παράβασης.
Η προτεινόμενη διάταξη διακρίνει τις περιπτώσεις άμεσου κινδύνου από τις περιπτώσεις επαναλαμβανόμενης παραβατικής συμπεριφοράς.
Ποιοι θα κάνουν τους ελέγχους
Για τον εντοπισμό και τη διαπίστωση των παραβάσεων προβλέπεται συνεργασία διαφορετικών ελεγκτικών μηχανισμών.
Στο προτεινόμενο πλαίσιο περιλαμβάνονται η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, η Οικονομική Αστυνομία, η Δημοτική Αστυνομία, οι αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες και οι υπηρεσίες του Υπουργείου Τουρισμού.
Η συμμετοχή πολλών αρχών συνδέεται με τον σύνθετο χαρακτήρα των παραβάσεων.
Μια περίπτωση άτυπου υπνωτηρίου μπορεί να περιλαμβάνει ταυτόχρονα ζητήματα φορολογίας, πολεοδομικής χρήσης, υγειονομικής ασφάλειας και μη νόμιμης παροχής υπηρεσιών διαμονής.
Για την εκτέλεση της σφράγισης προβλέπεται αρμοδιότητα της Ελληνικής Αστυνομίας.
Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί αυτεπαγγέλτως ή ύστερα από καταγγελία ή αναφορά δημόσιας αρχής, σύμφωνα με όσα περιγράφονται στο σχέδιο.
Οι ακριβείς διαδικασίες ελέγχου και σφράγισης αναμένεται να εξειδικευτούν με τις προβλεπόμενες κανονιστικές πράξεις, εφόσον η ρύθμιση θεσπιστεί.
Τι προβλέπεται για τις σφραγίδες και την πληρωμή των προστίμων
Το προτεινόμενο πλαίσιο περιλαμβάνει και διατάξεις για τη συμμόρφωση μετά την επιβολή των κυρώσεων.
Η παραβίαση των σφραγίδων προβλέπεται να αντιμετωπίζεται σύμφωνα με το άρθρο 178 του Ποινικού Κώδικα.
Τα διοικητικά πρόστιμα θα καταβάλλονται υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου.
Σύμφωνα με την πρόταση, ο παραβάτης θα υποχρεούται να εξοφλήσει το πρόστιμο μέσα σε πέντε εργάσιμες ημέρες από την παραλαβή της σχετικής συστημένης επιστολής.
Οι προβλεπόμενες διοικητικές κυρώσεις θα επιβάλλονται ανεξάρτητα από τυχόν άλλες κυρώσεις που μπορεί να προκύπτουν βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας.
Αυτό σημαίνει ότι η ίδια δραστηριότητα θα μπορούσε να ελεγχθεί και για διαφορετικές παραβάσεις, εφόσον συντρέχουν οι αντίστοιχες νόμιμες προϋποθέσεις.
Τι απομένει μέχρι την εφαρμογή της ρύθμισης
Η πρόταση προβλέπει τη δυνατότητα έκδοσης κοινής υπουργικής απόφασης για την εξειδίκευση κρίσιμων ζητημάτων.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται οι τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές, οι διαδικασίες ελέγχου και σφράγισης, η επιβολή και είσπραξη προστίμων, η υποβολή ενστάσεων και τα απαιτούμενα πιστοποιητικά ή οι αδειοδοτήσεις.
Η εξειδίκευση αυτή θα έχει ιδιαίτερη σημασία για την πρακτική εφαρμογή του πλαισίου.
Θα πρέπει να καθοριστεί πώς διαπιστώνονται τα προβλεπόμενα κριτήρια, πώς τεκμηριώνεται η γνώση ενός ιδιοκτήτη και ποιες διαδικαστικές εγγυήσεις θα ισχύουν για τους ελεγχόμενους.
Προς το παρόν, πάντως, πρόκειται για πρόταση νομοθετικής ρύθμισης υπό επεξεργασία και όχι για διάταξη που έχει ήδη τεθεί σε ισχύ.
Επομένως, τα συγκεκριμένα πρόστιμα και οι νέες διαδικασίες σφράγισης δεν πρέπει να παρουσιάζονται ως ήδη εφαρμοζόμενο καθεστώς.
Η μεγάλη αλλαγή στην αγορά κατοικίας
Η προωθούμενη παρέμβαση αναδεικνύει μια λιγότερο ορατή πλευρά της αγοράς ακινήτων στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Πέρα από τη συμβατική ενοικίαση και τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει αναπτυχθεί, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, μια μορφή εκμετάλλευσης κατοικιών που στηρίζεται στην εμπορική διάθεση μεμονωμένων θέσεων ύπνου.
Η πρόταση του Υπουργείου Προστασίας του Πολίτη επιχειρεί να θέσει όρια σε αυτή την πρακτική, συνδέοντας την απαγόρευση με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά συστηματικής λειτουργίας.
Η αποτελεσματικότητα του μέτρου θα εξαρτηθεί από τη σαφήνεια των τελικών διατάξεων, τη συνεργασία των ελεγκτικών υπηρεσιών και τη δυνατότητα να διαχωρίζονται οι πραγματικές παραβάσεις από τις νόμιμες μορφές διαμονής.
Εφόσον το σχέδιο ψηφιστεί, η συστηματική εκμετάλλευση κατοικιών ως άτυπων υπνωτηρίων θα αντιμετωπίζεται με αυτοτελές πλαίσιο απαγορεύσεων, υψηλών προστίμων και δυνατότητας σφράγισης. Το μήνυμα της προτεινόμενης ρύθμισης είναι ότι η εμπορική διάθεση κρεβατιών σε συμβατικά διαμερίσματα δεν μπορεί να λειτουργεί εκτός κανόνων ασφάλειας, νομιμότητας και φορολογικής συμμόρφωσης.
Πηγή: pagenews.gr