Σοκ στην αγορά και στα νοικοκυριά θα προκαλέσει η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών ακινήτων

Με αλλαγές στις κλίμακες υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, στα αφορολόγητα όρια πρώτης κατοικίας και ενδεχομένως αλλαγή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, θα συνδυαστεί η επόμενη σημαντική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Στόχος είναι να αμβλυνθούν οι επιπτώσεις από την αναγκαστικά μεγάλη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, που θα πρέπει να γίνει, αφού από την προηγούμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, μεσολάβησε η εκρηκτική άνοδος των αγοραίων τιμών, σε επίπεδα άνω του 50%.

Προκειμένου να αποφευχθεί το σοκ στην αγορά ακινήτων και να μετριαστούν οι επιβαρύνσεις στα νοικοκυριά, το σχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προβλέπει συνδυασμό της αναπροσαρμογής των τιμών εφορίας των ακινήτων, με τις μειώσεις της φορολογικής επιβάρυνσης των μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς και του ΕΝΦΙΑ.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα πρέπει να προσαρμόζονται στα επίπεδα των τιμών αγοράς και στο πλαίσιο αυτό, η επόμενη εξίσωση των δύο τιμών θα είναι επώδυνη.

Η τελευταία αναπροσαρμογή έγινε στις αρχές του 2021, με βάση τιμές αγοράς που επικρατούσαν  περί τα τέλη του 2020. Οι αντικειμενικές ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και ίσχυσαν από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Έκτοτε, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, καταγράφηκαν οι ακόλουθες μεταβολές στις τιμές αγοράς των ακινήτων:

• Στο σύνολο της χώρας ο δείκτης τιμών των διαμερισμάτων από τις 67,6 μονάδες που ήταν, βρέθηκε το τέταρτο τρίμηνο του 2024 στις 101,9 μονάδες, αυξημένος κατά 50,7%.
• Ο δείκτης τιμών των καινούργιων διαμερισμάτων (έως πέντε ετών) στο σύνολο της χώρας, από τις 70,4 μονάδες ανέβηκε στις 108,8 μονάδες, αυξανόμενος κατά 54,5%.
• Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) στο σύνολο της χώρας αναπροσαρμόστηκε από τις 65,8 στις 97,52 μονάδες ή κατά 48,2%.
• Στην περιοχή της Αθήνας, ο δείκτης τιμών των κατοικιών από τις 70 μονάδες αυξήθηκε στις 107,7 μονάδες, δηλαδή κατά 53,8%.

Επαγγελματικά ακίνητα

Ανοδικά κινήθηκε και ο δείκτης τιμών των γραφείων αλλά με μικρότερες ταχύτητες, μεταξύ του β’ εξαμήνου του 2020 και του πρώτο εξαμήνου του 2024, περίοδος για την οποία έχει στοιχεία η Τράπεζα της Ελλάδος. Ειδικότερα:

Ο δείκτης τιμών των γραφείων σε ολόκληρη τη χώρα αυξήθηκε κατά 15,3%, στην Αθήνα αυξήθηκε κατά 22,2%, στη Θεσσαλονίκη κατά 13,7% και στην υπόλοιπη χώρα κατά 6,9%. Επίσης, κατά την ίδια σύγκριση, ο Δείκτης τιμών καταστημάτων στην Αθήνα αυξήθηκε κατά 30,6%.

Οι συγκεκριμένες αναπροσαρμογές προκύπτουν από τους δείκτες που καταρτίζει η ΤτΕ, και τα στοιχεία προέρχονται από τις εκτιμήσεις των ακινήτων που γίνονται από τις τράπεζες και αφορούν είτε μεταβιβάσεις ακινήτων ή επανεκτιμήσεις ακινήτων στο πλαίσιο ρυθμίσεων δανείων ή ακινήτων που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκιά τους.

Ανάλογες οι αυξήσεις και των αντικειμενικών

Στο πλαίσιο των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, οι τιμές εφορίας των ακινήτων θα εκτοξευτούν σε εφιαλτικά επίπεδα και θα προκαλέσουν σοκ, αφού επηρεάζουν περίπου 20 φόρους και τέλη.

Η διαδικασία που έχει νομοθετηθεί προβλέπει την ανάθεση από το υπουργείο Οικονομικών σε ιδιώτες εκτιμητές, να καταγράψουν τις τιμές αγοράς κτιρίων και οικοπέδων σε κάθε περιοχή της χώρας, να υποβάλουν τις εισηγήσεις τους, στο υπουργείο το οποίο και θα καθορίσει τις νέες αντικειμενικές τιμές.

Εν μέσω της ανόδου των τιμών των ακινήτων, εάν γινόταν στη διετία η αναπροσαρμογή, όπως είχε ανακοινωθεί και μάλιστα και με αυτόματο τρόπο, τα ποσοστά των μεταβολών θα ήταν ανεκτά. Τώρα όμως, οι τιμές αγοράς επιβάλλουν ανάλογες δραματικές αυξήσεις και των αντικειμενικών.

Τα αντίμετρα

Δεδομένου του αρνητικού αντίκτυπου που θα έχει η αναγκαστικά, σημαντική αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η κυβέρνηση αναβάλλει το εγχείρημα για μετά τις εκλογές, οι οποίες θα γίνουν το αργότερο το 2027, καθώς εκτιμάται ότι στην παρούσα φάση, αφενός θα φρέναρε τις επενδύσεις στα ακίνητα, αφετέρου θα προκαλούσε κοινωνικές αντιδράσεις.

Συγχρόνως, στελέχη του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σημειώνουν πως, όταν γίνει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, θα συνδυαστεί με ευρύτερες αλλαγές στη φορολογία κεφαλαίου. Σε αυτές περιλαμβάνονται:

• Η αλλαγή τη κλίμακας υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, ώστε να μετριαστούν οι επιβαρύνσεις από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών.
• Η αύξηση των ορίων απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης σήμερα ισχύει εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Η απαλλαγή ισχύει μέχρι ποσού 200.000 ευρώ για τον άγαμο, ποσό που προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
• Για τον άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, για τον έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 275.000 και τα ποσά προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
• Για αγορά οικοπέδου από άγαμο η απαλλαγή ισχύει μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
• Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α..
• Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Σε ό,τι αφορά στο ποσοστό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων που είναι 3% επί της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο, δύσκολα θα μειωθεί περαιτέρω, εκτός και αν αντικατασταθεί με νέα κλίμακα.

Πηγή: businessdaily.gr