«Φιλί ζωής» ή σύνθημα «χτίστε τώρα που μπορείτε» η τροπολογία για τον ΝΟΚ;

«Φιλί ζωής» σε δεκάδες οικοδομικές άδειες που είχαν «παγώσει» μετά την ακύρωση των «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) τον περασμένο Φεβρουάριο, ή «παράθυρο» παράκαμψης δικαστικών αποφάσεων (βλ. προσφυγές δήμων);

Θετική ρύθμιση για ιδιοκτήτες και εργολάβους, ή ανεφάρμοστη στην πράξη που θα φέρει νέες προσφυγές τόσο από τους θιγόμενους κατασκευαστές όσο και από του δημάρχους που εξαρχής στράφηκαν δικαστικά κατά του  ΝΟΚ; Η υποδοχή της ρύθμισης Παπασταύρου για την προσαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012) στις πρόσφατες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146–149/2025) και τη «θεραπεία» της κατάστασης που άφησαν πίσω τους: την παράλυση της οικοδομικής δραστηριότητας σε συνδυασμό με την απόλυτη σύγχυση για το ποιος μπορεί να χτίσει και τι, ήταν ανάμεικτη από την αγορά και τους τοπικούς άρχοντες σύμφωνα με το protagon.gr

Οσον αφορά τους δημάρχους που τα τελευταία χρόνια είχαν πρωτοστατήσει στον δικαστικό αγώνα κατά των «μπόνους» του ΝΟΚ, οι ενστάσεις τους αφορούν κυρίως τη δυνατότητα παράκαμψης των μέχρι σήμερα σχετικών δικαστικών αποφάσεων που προσφέρει η τροπολογία με την εισαγωγή του λεγόμενου «πράσινου ισοδύναμου», καθώς και το γεγονός ότι εφεξής τα κίνητρα του ΝΟΚ δεν θα ισχύουν οριζόντια, αλλά θα εντάσσονται πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής – για το ενδεχόμενο δηλαδή να επανέλθουν τα «μπόνους» δόμησης «από την πίσω πόρτα», μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού. Νομικοί κύκλοι σημείωναν μάλιστα αναφορικά με το πρώτο σκέλος, ότι η παρέμβαση σε εκκρεμείς υποθέσεις είναι αντισυνταγματική και αναμένεται να έχει σοβαρές νομικές συνέπειες στο μέλλον. 

Στην άλλη πλευρά, αν και κατ’ αρχήν θετική η αντίδραση του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, επισημαίνεται ότι μένουν ξεκρέμαστοι -και κυρίως ζημιωμένοι- όσοι ναι μεν έχουν βγάλει νόμιμη άδεια, αλλά δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες, όπως το ορίζει το ΣτΕ. Σε κάθε περίπτωση, σχολίαζαν πηγές της αγοράς, αυτό που δεν λύνεται, είναι το ζήτημα του πώς θα πιστοποιηθεί ποιoς ξεκίνησε εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 (με την παραπομπή του ζητήματος σε μελλοντικό προεδρικό διάταγμα). Το ζήτημα αυτό -σημειώνεται-  παραπέμπεται σε επόμενο προεδρικό διάταγμα, αν και  θα μπορούσε να είχε προβλεφθεί νομοθετικά από τον Ιανουάριο, και ήδη η καθυστέρηση αυτή «μεταφράζεται» από πολλούς ως σύνθημα-«πράσινο φως» προς τους κατασκευαστές «χτίστε τώρα που μπορείτε» (ήδη σύμφωνα με την «Καθημερινή» έχουν αρχίσει να έρχονται και οι πρώτες καταγγελίες από περιοχές όπως η Κηφισιά).

Στους ζημιωμένους όσοι ιδιοκτήτες κατεδάφισαν τα σπίτια τους με σκοπό να κάνουν χρήση του άρθρου της απόσυρσης, ενώ σοβαρό πρόβλημα υπάρχει και με τις αγοραπωλησίες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε οικοδομές που υπογραχρεούνται να αναθεωρήσουν την άδειά τους. Ετσι ακόμη και οριζόντιες ιδιοκτησίες που ενδεχομένως έχουν ήδη πωληθεί, ουσιαστικά δεν υφίστανται, αφού βάσει της αναθεωρημένης άδειας, το κτίριο που τελικά θα ανεγερθεί θα είναι μικρότερο σε ύψος και τετραγωνικά. Αντίστοιχα ,ερωτήματα υπάρχουν και για τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου και δη ως προς την  πρακτική εφαρμογή του που φαντάζει  φαίνεται εξαιρετικά δύσκολη. Οι προβλέψεις για τις κοινόχρηστες περιοχές και τις αναπλάσεις είναι αόριστες, ενώ δεν φαίνεται να υπάρχουν οι απαραίτητοι πόροι και υποδομές για την υλοποίησή τους εντός των προθεσμιών που θέτει η νομοθεσία. Κοινό παρανομαστή των αντιδράσεων από αμφοτερες τις πλευρές, αποτελεί η πρόβλεψη εξαίρεσης των έργων του Ταμείου Ανάκαμψης και των μεγάλων ιδιωτικών επενδύσεων (με άλλα λόγια η εξαίρεση συγκεκριμένων μεγάλων έργων και επενδύσεων από τις συνέπειες των αποφάσεων του ΣτΕ), καθώς πρόδηλος στόχος της τροπολογίας είναι η διασφάλιση των στρατηγικών επενδύσεων μέσω αδειών που εντάσσονται σε ειδικά χωρικά σχέδια αναπτυξιακού χαρακτήρα (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ και Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης / ΣΟΑ,  όπως είναι η επένδυση στο Ελληνικό). Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, αυτό γίνεται για λόγους δημοσίου συμφέροντος.

Και βέβαια το θέμα, τέλος,  είναι αν το ΣτΕ θα δεχθεί τη ρύθμιση αυτή του υπουργειου Περιβάλλοντος, με δεδομένο ότι οι λεπτομέρειές της θα προωθηθούν μέσω προεδρικού διατάγματος.  Συνοπτικά με  την κατατεθείσα τροπολογία καταργούνται οι αντισυνταγματικές διατάξεις του ΝΟΚ και τα πολεοδομικά κίνητρα ενσωματώνονται πλέον στον τοπικό σχεδιασμό κάθε περιοχής, ώστε να διασφαλιστεί σταθερό επενδυτικό πλαίσιο και προστασία του περιβάλλοντος. Όσοι έχουν άδειες με τα παλαιά κίνητρα και έχουν ξεκινήσει εργασίες έως 11 Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να συνεχίσουν χωρίς αναθεώρηση ή κόστος. Όσοι δεν ξεκινήσουν μέχρι τότε, οφείλουν να τις αναθεωρήσουν χωρίς οικονομική επιβάρυνση. Για άδειες που εντάσσονται σε χρηματοδοτικά προγράμματα ή έχουν ακυρωθεί, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, με την καταβολή τέλους και την εφαρμογή στοχευμένων παρεμβάσεων (όπως πράσινοι χώροι, αναπλάσεις, κατεδαφίσεις αυθαιρέτων), βάσει ειδικού σχεδίου (ΕΣΠΙΑΠ). Εξαιρούνται από το ισοδύναμο ειδικές αναπτυξιακές άδειες και άδειες για διατηρητέα, που διαθέτουν επαρκή τεκμηρίωση. Ηδη κατασκευαστικές εταιρείες, όπως πχ η Ten Brinke, φέρονται έτοιμες να να καταθέσουν προσφυγή στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, με το επιχείρημα ότι το ΣτΕ αδίκως διαχωρίζει πολίτες που βρίσκονται στην ίδια νομική κατάσταση. Επικαλούνται το δικαίωμα σε μια δίκαιη δίκη και ζητούν από το ΕΔΔΑ να διασφαλίσει πλήρως όσους έχουν εκδώσει οικοδομική άδεια βάσει του προηγούμενου Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ανεξαρτήτως του αν έχουν ξεκινήσει ή όχι οι κατασκευαστικές εργασίες. Παράλληλα, ζητούν από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο να επαναλάβει τη δίκη, ειδικά για τους κατασκευαστές που είχαν οικοδομική άδεια μέχρι την 11η Δεκεμβρίου, προκειμένου να εκδοθεί νέα απόφαση. «Η νομοθετική ρύθμιση καθορίζει το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα γίνονται οι αναθεωρήσεις των αδειών και θα εκδίδονται νέες άδειες, σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ. Δίνει διέξοδο σε ημιτελείς κατασκευές που έχουν ξεκινήσει μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024 στις οποίες έχουν γίνει προσφυγές, προκειμένου να μην παραμείνουν επικίνδυνα κτίρια – φαντάσματα στις πόλεις», τόνισε ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας,  Γιώργος Στασινός, για να προσθέσει: «Η ρύθμιση δίνει λύση στις περιπτώσεις που υπάρχουν εγκεκριμένες χρηματοδοτήσεις από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και το ΕΣΠΑ, ώστε να μη χαθούν διαθέσιμοι πόροι. Πολύ σημαντικό είναι ότι όλα τα παραπάνω θα εγκριθούν με προεδρικό διάταγμα, εξασφαλίζοντας την ασφάλεια που απαιτείται. Συμπερασματικά, η ρύθμιση είναι απολύτως θετική. Θα έπρεπε να είχε γίνει νωρίτερα, ιδίως στο σκέλος που διευκρινίζει τι θεωρείται έναρξη εργασιών. Και επίσης θα έπρεπε να δώσει λύση και στις υπόλοιπες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι και την 11η Δεκεμβρίου και δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες, αν θέλουμε να υποστηρίζουμε ότι υπάρχει ασφάλεια δικαίου, ασφάλεια των επενδύσεων και εμπιστοσύνη των διοικουμένων». Καμπανάκι από τους δημάρχους «Η ρύθμιση καλύπτει σε μεγάλο βαθμό αυτά που όρισε η ολομέλεια του ΣτΕ», εκτίμησε από την πλευρά του, ο δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, ωστόσο, όπως λέει, εγείρονται δύο ζητήματα: «Πρώτον, το εφεύρημα περί “περιβαλλοντικού ισοζυγίου”.

Σύμφωνα με τη λογική του, αρκεί να πληρώσεις για να χτίσεις πέραν των κεκανονισμένων. Αν αυτό γίνει δεκτό, θα αποτελέσει κερκόπορτα για ανάλογες ρυθμίσεις στο μέλλον. »Δεύτερον, εξαιρούνται τα έργα του Ταμείου Ανάκαμψης, οι μεγάλες επενδύσεις κ.λπ. Είναι προάσπιση του δημοσίου συμφέροντος να επιτρέπεται να λειτουργεί κάποιος εις βάρος των υπόλοιπων πολιτών; »Οσον αφορά την προσθήκη των bonus στα πολεοδομικά σχέδια, απλά θα δώσει το έναυσμα για μια νέα δικαστική διαμάχη, καθώς δεν θα το κάνουμε ποτέ δεκτό». «Είναι δυνατόν η δικαστική προστασία να καταστεί άνευ αντικειμένου;» διερωτάται με τη σειρά του ο δήμαρχος Αλίμου Ανδρέας Κονδύλης. «Εμείς θέλαμε να γλιτώσουμε την υπερβολική δόμηση στην περιοχή μας και το δικαστήριο μας δικαίωσε. Τώρα λοιπόν έρχεται ένας νόμος και λέει, δεν πειράζει, θα σας πληρώσουμε ένα ποσό και θα νομιμοποιηθεί η δόμηση που κηρύχθηκε αυθαίρετη και μάλιστα με προνομιακό τρόπο». Οσον αφορά την εξαίρεση των μεγάλων επενδύσεων από τους περιορισμούς, «δεν μας βρίσκει σύμφωνους η εξαίρεση του ΣΟΑ στο Ελληνικό. Η έκταση πωλήθηκε από το Δημόσιο με συγκεκριμένο τίμημα για την ανέγερση συγκεκριμένων πολεοδομικών μεγεθών και αδειοδοτήθηκε για την ανέγερση συγκεκριμένων μεγεθών. Γιατί να χτίσει παραπάνω δωρεάν; Είναι αθέμιτη κρατική ενίσχυση και σίγουρα θα οδηγηθεί ενώπιον της ΕΕ». Στη Βουλή, πάντως, ο υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρου έκανε λόγο για «ιστορική πολεοδομική μεταρρύθμιση», θέτοντας ως πρώτιστο στόχο της κυβέρνησης την επανεκκίνηση της  οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα, χωρίς να υπάρχει η ανασφάλεια και η αβεβαιότητα που υπήρξε το προηγούμενο διάστημα. «Το χειρότερο που μπορεί να συμβεί στην οικοδομή -είπε ο υπουργός από το βήμα της Βουλής-  είναι να πέσει σε αφασία ή λήθαργο», επιμένοντας ότι το νέο θεσμικό πλαίσιο θέτει σαφή όρια για όλες τις περιπτώσεις και απομακρύνει την αβεβαιότητα που ταλανίζει την κτηματαγορά. Ο κ. Παπασταύρου  δέχθηκε κριτική από ΠΑΣΟΚ και ΚΚΕ για έλλειψη διαβούλευσης, καθώς και για το θέμα της εξαίρεσης των μεγάλων επενδύσεων. Απαντώντας ο υπουργός ενημέρωσε ότι σε ειδική πλατφόρμα που άνοιξε το ΥΠΕΝ μετά την απόφαση του ΣτΕ, είχαν κατατεθεί περί τα 700 σχόλια, τα οποία και ελήφθησαν υπόψη στην κατάρτιση της τροπολογίας. «Δεν μπορούμε να είμαστε σε πολεοδομική αφασία», παρατήρησε χαρακτηριστικά, επαναλαμβάνοντας την εκτίμησή του ότι η ρύθμιση «θα άρει τις αβεβαιότητες». Μεταξύ άλλων, ανέδειξε το γεγονός πως είναι σε πλήρη εξέλιξη η πιο εκτεταμένη πολεοδομική μεταρρύθμιση στη χωρα, εδώ και 100 χρόνια, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, καθώς εκπονούνται 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, «ούτως ώστε η χώρα μας να αποκτήσει για πρώτη φορά έναν ενιαίο και επιστημονικά τεκμηριωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό, μέσω του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”».

Για τροπολογία που κατατέθηκε νύχτα χωρίς να έχει προηγηθεί καμία διαβούλευση, μίλησε  ο βουλευτής Επικρατείας του ΠΑΣΟΚ, Δημήτρης Μάντζος, τονίζοντας ότι «το ΠΑΣΟΚ ζητάει μια συνολική μεταρρύθμιση με τη διαβούλευση όλων των αρμόδιων φορέων που θα είναι υπέρ της βιώσιμης δόμησης και της ανάπτυξης με σαφή οριοθέτηση κινήτρων». «Η τροπολογία είναι καθυστερημένη -πέντε μήνες είναι “στον αέρα” η αγορά και οι πολίτες- τεχνικά περίπλοκη και κοινωνικά άδικη και επιλεκτικά δίκαιη σε όσους εσείς θέλετε», σχολίασε.. «Προχωράτε σε μια fast track διαδικασία επειδή θέλετε να συγκαλύψετε μια σειρά ζητημάτων που “βγάζουν μάτι”. Θα φέρετε και άλλες τροπολογίες για να καλύψετε τις νέες αποφάσεις του ΣτΕ;», διερωτήθηκε από την πλευρά του ο κοινοβουλευτικός εκπρόσωπος του ΚΚΕ Νίκος Καραθανασόπουλος.  

Πηγή: pagenews.gr