ΑΑΔΕ: «Σκανάρει» συμβόλαια αγοραπωλησιών ακινήτων για… διπλές τιμές

Η εποχή των διπλών τιμών στις αγοραπωλησίες ακινήτων τελειώνει οριστικά. Με την απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), που εκδόθηκε στις 12 Νοεμβρίου 2025, επιβεβαιώνεται ότι η ΑΑΔΕ μπορεί να παρακάμψει πλήρως το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο και να φορολογήσει αποκλειστικά το ποσό που πραγματικά καταβλήθηκε μέσω τραπέζης – ακόμη και αν αυτό είναι διπλάσιο ή τριπλάσιο της «επίσημης» τιμής. Η απόφαση, που αφορά μεταβίβαση του 2008, κρίνει ότι το συμβολαιογραφικό έγγραφο δεν αποτελεί αδιάσειστο τεκμήριο όταν υπάρχει αντίθετο τραπεζικό ίχνος.

Στην συγκεκριμένη υπόθεση, ενώ το συμβόλαιο ανέγραφε τίμημα 383.815,99 € (κοντά στην τότε αντικειμενική), οι τραπεζικές κινήσεις αποκάλυψαν πραγματική πληρωμή 650.000 €. Η ΑΑΔΕ επέβαλε φόρο μεταβίβασης και πρόστιμο επί της διαφοράς 266.184 €, ενώ το ΣτΕ επικύρωσε ότι «το πραγματικό αντάλλαγμα είναι το ποσό που πράγματι κατεβλήθη και όχι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο». Η απόφαση εφαρμόζει πλέον αναδρομικά και σε παλαιότερες υποθέσεις, ανοίγοντας τον δρόμο για μαζικούς επανέλεγχους.

Πώς λειτουργεί πλέον ο έλεγχος της ΑΑΔΕ

Η Φορολογική Διοίκηση δεν αρκείται πια στη δήλωση φόρου μεταβίβασης ή γονικής παροχής. Μέσω του συστήματος myDATA, του Ε9, του Μητρώου Τραπεζικών Λογαριασμών και των διασταυρώσεων με το Taxisnet:

1. Εντοπίζει αυτόματα κάθε εισερχόμενο ποσό σε λογαριασμούς πωλητή/γονέα κοντά (±6 μήνες) στην ημερομηνία συμβολαίου.
2. Συγκρίνει το σύνολο των εμβασμάτων με το αναγραφόμενο τίμημα.
3. Αν η διαφορά υπερβαίνει το 10-15%, εκδίδεται αυτόματα σημείωμα για αναλογικό φόρο + τόκους + πρόστιμο.

Πρόστιμα (άρθρο 54 ΚΦΔ):

• Ανακριβής δήλωση τιμήματος: 50%-120% του αναλογούντος φόρου
• Απόκρυψη εισοδήματος (μαύρο χρήμα): έως 100% του φόρου + ποινικές κυρώσεις
• Χρήση μετρητών άνω των 500 €: πρόστιμο 100% του ποσού (άρθρο 27 ν. 4446/2016)

Γιατί το «παλιό κόλπο» δεν περνάει πια

Επί δεκαετίες η αγορά λειτουργούσε με το εξής σχήμα:

• Συμβόλαιο: αντικειμενική ή ελαφρώς υψηλότερη αξία → χαμηλός φόρος μεταβίβασης 3%
• Πραγματική πληρωμή: το υπόλοιπο «μαύρα» ή με «δημιουργικούς» τρόπους (εμβάσματα σε συγγενείς, παλιές επιταγές, «δάνεια», πολλαπλές μικρές μεταφορές)

Σήμερα:

• Από 1.1.2020 όλα τα εμβάσματα άνω των 10.000 € σημαίνονται αυτόματα
• Από 2023 η ΑΑΔΕ έχει πλήρη εικόνα όλων των λογαριασμών μέσω SEPA και IBAN
• Το myDATA και το ψηφιακό δελτίο αποστολής ακινήτων δείχνουν ακριβώς πότε και πόσο πιστώθηκε ο πωλητής
• Το 2025 ξεκίνησε πιλοτικό πρόγραμμα AI που εντοπίζει «σπασμένα» εμβάσματα σε πολλούς λογαριασμούς

Αποτέλεσμα: Χιλιάδες υποθέσεις 2018-2025 επανεξετάζονται ήδη. Σύμφωνα με εσωτερικά στοιχεία ΑΑΔΕ, το 2025 έχουν εντοπιστεί πάνω από 8.500 περιπτώσεις με διαφορά τιμήματος >50%, με μέση απόκρυψη 180.000 € ανά συμβόλαιο.

Τι σημαίνει πρακτικά για αγοραστές και πωλητές

Κατηγορία	Παλαιότερη πρακτική	Τωρινή πραγματικότητα
Φόρος μεταβίβασης	3% επί αντικειμενικής ή χαμηλής τιμής	3% επί πραγματικής τιμής (τραπεζικό ίχνος)
Πρόστιμα	Σπάνια, μόνο σε καταγγελία	Αυτόματα, από 10.000 € έως 500.000 €
Χρόνος ελέγχου	5-10 χρόνια παραγραφή	Αναδρομικά έως 15 χρόνια αν υπάρχει τραπεζικό ίχνος
Δυνατότητα απόκρυψης	Υψηλή	Σχεδόν μηδενική

Συμβουλές για να μην βρεθείτε προ εκπλήξεως

1. Το τίμημα στο συμβόλαιο πρέπει να είναι ακριβώς ίδιο με το σύνολο των τραπεζικών εμβασμάτων.
2. Αποφύγετε «σπάσιμο» σε πολλούς λογαριασμούς ή χρήση μετρητών – θεωρείται απόκρυψη.
3. Σε γονικές παροχές/δωρεές: το ίδιο – η ΑΑΔΕ θεωρεί δωρεά μόνο το ποσό που πιστώθηκε.
4. Αν υπάρχει παλαιότερο συμβόλαιο με απόκρυψη, μπορείτε να κάνετε συμπληρωματική δήλωση εντός του 2025 με μειωμένο πρόστιμο (ν. 5103/2024).

Η απόφαση 848/2025 βάζει οριστικά τέλος σε μια πρακτική που κόστιζε στο Δημόσιο πάνω από 1,5 δισ. € ετησίως. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η απόφαση: «Η φορολογική αλήθεια δεν δεσμεύεται από την τυπική μορφή του συμβολαίου, αλλά από την πραγματική οικονομική συναλλαγή». Στην ψηφιακή εποχή, η τράπεζα λέει πάντα την τελευταία λέξη.

Πηγή: Pagenews.gr