Η Golden Visa παύει να λειτουργεί ως “κλειδωμένο” επενδυτικό προϊόν και μετατρέπεται σε βασική πηγή νέας προσφοράς κατοικιών, με έως και 5.000 διαμερίσματα να κατευθύνονται υποχρεωτικά στη μακροχρόνια μίσθωση έως το 2027, επηρεάζοντας ενοίκια, αποδόσεις και τον χάρτη του real estate στην Ελλάδα.
Η ελληνική αγορά ακινήτων ετοιμάζεται για μία από τις μεγαλύτερες ανακατατάξεις της τελευταίας δεκαετίας. Από την άνοιξη του 2026, χιλιάδες κατοικίες που αποκτήθηκαν μέσω του προγράμματος Golden Visa –κυρίως από Κινέζους, Ισραηλινούς και Τούρκους επενδυτές– αναμένεται να επιστρέψουν μαζικά στην αγορά, είτε προς μακροχρόνια ενοικίαση είτε προς πώληση. Μαζί τους, ένα δεύτερο ισχυρό κύμα νέων κατοικιών προκύπτει από μετατροπές παλαιών επαγγελματικών ακινήτων, οι οποίες ολοκληρώνονται πλέον με επιταχυνόμενους ρυθμούς.
Σύμφωνα με στοιχεία από μεγάλα γραφεία Golden Visa, το 94% των ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω του προγράμματος δεν χρησιμοποιήθηκε ποτέ για ιδιοκατοίκηση. Αντίθετα, διοχετεύτηκαν σχεδόν άμεσα στη μακροχρόνια μίσθωση. Από τα περίπου 16.000 ακίνητα που αγοράστηκαν έως το τέλος του 2024, σχεδόν 15.000 επανήλθαν στην αγορά ενοικίων, επιβεβαιώνοντας ότι το πρόγραμμα λειτούργησε κυρίως ως επενδυτικός μηχανισμός παραγωγής κατοικιών και όχι ως λύση μόνιμης εγκατάστασης.
Δύο κύματα προσφοράς σε σύντομο χρονικό διάστημα
Η αγορά καλείται να απορροφήσει ένα απόθεμα που σχηματίζεται ταυτόχρονα από δύο πηγές:
- 1.000–2.000 έτοιμα διαμερίσματα βρίσκονται ήδη στο τελικό στάδιο διάθεσης
- Έως το 2027, το απόθεμα από μετατροπές αναμένεται να φτάσει τις 3.000–5.000 νέες κατοικίες μόνο στην Αττική
- Το σύνολο των νέων ακινήτων Golden Visa απαγορεύεται νομοθετικά να διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση, κατευθύνοντας όλο το στοκ στη μακροχρόνια ενοικίαση
Πρόκειται για τη μεγαλύτερη συγκεντρωμένη εισροή κατοικιών σε τόσο μικρό χρονικό διάστημα, σε μια αγορά που τα τελευταία χρόνια χαρακτηρίζεται από έντονη έλλειψη προσφοράς.
Μετατροπές: ο νέος κορμός της Golden Visa
Η αύξηση του ορίου επένδυσης στα 800.000 ευρώ για αγορές κατοικιών σε Αττική, Θεσσαλονίκη και τουριστικά νησιά μετέτρεψε τις αλλαγές χρήσης παλαιών επαγγελματικών ακινήτων σε μονόδρομο για επενδυτές χαμηλότερου budget.
Γραφεία, καταστήματα και αποθήκες που παρέμεναν κενά για πάνω από μια δεκαετία μετατρέπονται σε σύγχρονες κατοικίες, με χαμηλότερο κόστος κατασκευής και ταχύτερους χρόνους παράδοσης λόγω υφιστάμενου σκελετού.
Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση έργων:
- Εξάρχεια
- Μεταξουργείο
- Κυψέλη
- Πειραιάς
- Δευτερεύοντες εμπορικοί άξονες του κέντρου της Αθήνας
Ποιοι επενδύουν – και γιατί
Οι Κινέζοι επενδυτές διατηρούν την πρωτοκαθεδρία, αντιπροσωπεύοντας περίπου 65% των εκδόσεων Golden Visa. Ακολουθούν:
- Τούρκοι: ~6%
- Ρώσοι: ~5%
- Ισραηλινοί: η ταχύτερα αναπτυσσόμενη ομάδα
- Μέση Ανατολή (Λίβανος, Αίγυπτος): χαμηλότερα budgets των 250.000 ευρώ
- Αμερικανοί & Καναδοί: μικρό αλλά σταθερά αυξανόμενο ποσοστό
Ο κοινός παρονομαστής παραμένει το δικαίωμα ελεύθερης μετακίνησης στη Ζώνη Σένγκεν, με την απόδοση να λειτουργεί συμπληρωματικά. Η ιδιοκατοίκηση αποτελεί εξαίρεση και όχι κανόνα.
Ξεπάγωμα αιτήσεων και επανεκκίνηση της αγοράς
Καθοριστικό ρόλο παίζει η πρόσφατη υπουργική απόφαση που ξεκαθάρισε το πλαίσιο για:
- αλλαγές χρήσης
- διατηρητέα κτίρια
- δικαιολογητικά και ανανεώσεις αδειών
Σήμερα:
- 13.499 αιτήσεις Golden Visa βρίσκονται σε εκκρεμότητα
- 79% (10.703 αιτήσεις) αφορούν την Αττική
Η ενεργοποίησή τους απελευθερώνει κεφάλαια που είχαν παγώσει για πάνω από έξι μήνες, επαναφέροντας στο παιχνίδι developers, τεχνικά γραφεία, μηχανικούς και νομικούς.
Τι σημαίνει αυτό για την αγορά
Η μαζική είσοδος νέων κατοικιών από το 2026 και μετά αναμένεται να:
- αυξήσει την προσφορά στη μακροχρόνια μίσθωση
- ασκήσει ήπιες καθοδικές πιέσεις στα ενοίκια σε επιλεγμένες περιοχές
- μεταβάλει τον χάρτη των επενδύσεων στο κέντρο της Αθήνας
Σε μια αγορά που παραμένει ασφυκτικά ακριβή για τα μεσαία και χαμηλά εισοδήματα, η εξέλιξη αυτή ενδέχεται να αποτελέσει τον πρώτο ουσιαστικό μηχανισμό εξισορρόπησης μετά από χρόνια ανόδου.
Πηγή: pagenews.gr