Διπλός ΕΝΦΙΑ στα κενά ακίνητα τραπεζών και servicers: Το σχέδιο πίεσης για να βγει σπίτι στην αγορά

Μια παρέμβαση που χτυπά εκεί που “πονάει” το κόστος κατοχής

Σε μια αγορά κατοικίας που δοκιμάζεται από ιστορικά υψηλές τιμές πώλησης και ενοικίασης, η κυβέρνηση περνά σε πιο επιθετική γραμμή απέναντι στα μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων που παραμένουν κλειστά. Το εργαλείο που επιλέγεται αυτή τη φορά δεν είναι μια νέα επιδότηση ούτε κάποιο πρόγραμμα που θα «γλυκάνει» τους κατόχους. Είναι ένα καθαρό φορολογικό σήμα: διπλασιασμός του ΕΝΦΙΑ για κενά οικιστικά ακίνητα που βρίσκονται στην ιδιοκτησία τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), με στόχο να γίνει ασύμφορη η παρατεταμένη αδράνεια και να επιταχυνθεί η διοχέτευση ακινήτων στην αγορά.

Η παρέμβαση, σύμφωνα με το ρεπορτάζ, προωθείται μέσω Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) και εντάσσεται ρητά στο Ενιαίο Σχέδιο Κυβερνητικής Πολιτικής 2026, με χρονικό ορίζοντα υλοποίησης το πρώτο τρίμηνο. Η στόχευση είναι ξεκάθαρη: περισσότερα σπίτια διαθέσιμα, μεγαλύτερη προσφορά, πίεση στις τιμές εκεί όπου η έλλειψη αποθέματος κρατά την αγορά «σφιχτή» και τους ενδιαφερόμενους σε αδιέξοδο.

Γιατί τώρα και γιατί ειδικά σε τράπεζες και servicers

Το συγκεκριμένο μέτρο δεν εμφανίζεται στο κενό. Ερχεται ως συνέχεια μιας δημόσιας συζήτησης που έχει φουντώσει γύρω από το «αδρανές» απόθεμα κατοικιών και ειδικά γύρω από τα ακίνητα που, μετά από πλειστηριασμούς, ρυθμίσεις και μεταβιβάσεις χαρτοφυλακίων, έχουν καταλήξει σε θεσμικούς κατόχους. Η εικόνα που περιγράφεται είναι διττή: από τη μία πλευρά υπάρχει η κοινωνική πίεση για περισσότερη διαθέσιμη κατοικία, από την άλλη πλευρά υπάρχει ένα σημαντικό πλήθος ακινήτων που δεν έχει περάσει ακόμη στο στάδιο της ενεργής διάθεσης.

Τα ίδια τα στοιχεία που επικαλείται η αγορά δείχνουν το μέγεθος. Στα χαρτοφυλάκια των servicers βρίσκονται περίπου 20.000 ακίνητα, εκ των οποίων περί τα 10.000 είναι οικιστικά. Το κρίσιμο σημείο όμως δεν είναι ο αριθμός ως τέτοιος. Είναι το γεγονός ότι μόνο ένα περιορισμένο τμήμα θεωρείται σήμερα «ώριμο» προς διάθεση, με τις εταιρείες να μιλούν για έναν κυκεώνα νομικών, τεχνικών και διοικητικών εκκρεμοτήτων που κρατούν πολλά ακίνητα εγκλωβισμένα.

Ακριβώς εκεί επιχειρεί να παρέμβει το κράτος: όχι λύνοντας άμεσα όλες τις εκκρεμότητες, αλλά ανεβάζοντας το κόστος της αναμονής. Η λογική είναι ότι, όταν η κατοχή ενός κενού ακινήτου γίνει πιο δαπανηρή, ο κάτοχος θα αναζητήσει ταχύτερα λύση, είτε μέσω πώλησης είτε μέσω αξιοποίησης.

«Φορολογικό μαστίγιο» αντί κινήτρων και το μήνυμα στην αγορά

Η φιλοσοφία του διπλού ΕΝΦΙΑ έχει σαφή αποτρεπτικό χαρακτήρα. Σε αντίθεση με πολιτικές που προσπαθούν να δημιουργήσουν θετικά κίνητρα, εδώ το μήνυμα είναι πιο ωμό: αν κρατάς κλειστό το ακίνητο, θα πληρώνεις περισσότερο. Πρόκειται για μια επιλογή που «μιλά» σε έναν τομέα όπου η καθυστέρηση συχνά είναι αποτέλεσμα κόστους και ρίσκου. Με την αύξηση του ΕΝΦΙΑ, το κράτος επιχειρεί να μετατρέψει το «θα το δούμε αργότερα» σε «πρέπει να το λύσουμε τώρα».

Η παρέμβαση συνδέεται και με ένα ευρύτερο πακέτο που είχε προαναγγελθεί, μαζί με αλλαγές σε τραπεζικές προμήθειες και με ενίσχυση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Ο κοινός παρονομαστής είναι η προσπάθεια να μπει «ρεύμα» στην προσφορά κατοικίας, με διαφορετικά εργαλεία ανά κρίκο της αλυσίδας. Το κράτος δείχνει ότι δεν ποντάρει μόνο σε προγράμματα, αλλά και σε πίεση προς όσους κατέχουν μεγάλους όγκους αποθέματος.

Οι αντιρρήσεις των κατόχων: «Δεν είναι θέμα πρόθεσης, είναι θέμα εμποδίων»

Η πλευρά των τραπεζών και των servicers επιμένει εδώ και καιρό ότι η καθυστέρηση στη διάθεση ακινήτων δεν είναι απλώς επιλογή. Είναι αποτέλεσμα μιας διαδικασίας που συχνά σκοντάφτει σε θεσμικά και πρακτικά εμπόδια. Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος ενός ακινήτου, οι εκκρεμότητες τίτλων, οι πολεοδομικές τακτοποιήσεις, αλλά και η τελική μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, μπορούν να τραβήξουν χρονικά ακόμη και έως δύο έτη.

Η κριτική τους είναι ότι ένα τέτοιο φορολογικό μέτρο κινδυνεύει να τιμωρήσει τον κάτοχο για καθυστερήσεις που δεν ελέγχει πλήρως, ειδικά όταν οι πολεοδομικές εκκρεμότητες είναι χρονοβόρες και κοστοβόρες. Γι’ αυτό προτείνεται, μεταξύ άλλων, να υπάρξει μεγαλύτερη ευελιξία ώστε ο ίδιος ο αγοραστής να μπορεί να αναλαμβάνει την τακτοποίηση, αντί να βαραίνει υποχρεωτικά τους θεσμικούς κατόχους που διαχειρίζονται χιλιάδες περιπτώσεις παράλληλα.

Εδώ βρίσκεται και η κεντρική ένταση του μέτρου: η κυβέρνηση επιδιώκει να επιταχύνει τη ροή μέσω κόστους, ενώ η αγορά ζητά επιτάχυνση μέσω απλούστευσης διαδικασιών. Το ποιος έχει δίκιο στην πράξη θα φανεί από την εφαρμογή, αλλά το πολιτικό μήνυμα έχει ήδη σταλεί.

Κτηματολόγιο και πολεοδομίες: το «κλειδί» που θα κρίνει αν η πίεση φέρνει αποτέλεσμα

Το άρθρο αναδεικνύει και ένα δεύτερο επίπεδο: ακόμη κι αν ο διπλός ΕΝΦΙΑ λειτουργήσει ως πίεση, η αγορά χρειάζεται ροή και από την πλευρά του Δημοσίου για να μετατραπεί η πίεση σε πραγματική προσφορά. Στο μέτωπο του Κτηματολογίου καταγράφονται κάποια πρώτα βήματα προόδου, με εκτιμήσεις για μείωση χρόνων έως και 25%, ενώ από το 2026 αναμένεται η σταδιακή ενσωμάτωση των πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο, κάτι που δυνητικά θα επιταχύνει διαδικασίες, εφόσον υλοποιηθεί χωρίς νέα «μποτιλιαρίσματα».

Το κρίσιμο εδώ είναι η αλληλουχία. Αν η γραφειοκρατία συνεχίσει να τραβά χειρόφρενο, τότε ο διπλός ΕΝΦΙΑ μπορεί να λειτουργήσει ως καθαρό πρόσθετο κόστος χωρίς να αλλάξει ουσιαστικά την ταχύτητα διάθεσης. Αν όμως οι διαδικασίες πράγματι επιταχυνθούν, το μέτρο μπορεί να γίνει ο καταλύτης που θα «σπάσει» τη στάση αναμονής.

Θα πέσουν οι τιμές ή θα μετακυλιστεί το κόστος;

Το μεγάλο ερώτημα που αιωρείται πάνω από κάθε τέτοια παρέμβαση είναι αν τελικά θα πετύχει τον στόχο της προσιτής στέγης ή αν θα δημιουργήσει μια νέα στρέβλωση. Αν περισσότερα κενά ακίνητα βγουν στην αγορά σε μεγαλύτερη κλίμακα, η αύξηση της προσφοράς ενδέχεται να πιέσει τις τιμές προς τα κάτω, κυρίως σε περιοχές με υψηλή συγκέντρωση τέτοιων ακινήτων. Αυτό είναι το «καθαρό» σενάριο πολιτικής.

Υπάρχει όμως και το δεύτερο σενάριο: ότι το πρόσθετο κόστος θα επιχειρηθεί να μετακυλιστεί στις τιμές πώλησης, ειδικά αν οι πωλήσεις γίνονται μέσα σε περιβάλλον ισχυρής ζήτησης και περιορισμένων εναλλακτικών για τους αγοραστές. Σε αυτή την περίπτωση, ο διπλός ΕΝΦΙΑ θα μοιάζει λιγότερο με εργαλείο αύξησης προσφοράς και περισσότερο με έναν ακόμη παράγοντα κόστους που ενσωματώνεται στην τελική τιμή.

Η αλήθεια είναι ότι η έκβαση δεν θα κριθεί από έναν παράγοντα, αλλά από τον συνδυασμό: πόσο γρήγορα θα «τρέξουν» μεταγραφές, πόσο θα ξεμπλοκάρουν πολεοδομικές εκκρεμότητες, πόσο θα αντέξει η ζήτηση, και πόσο θα προτιμηθεί η λύση της πώλησης έναντι άλλων επιλογών αξιοποίησης.

Το πολιτικό στοίχημα: περισσότερα διαθέσιμα σπίτια μέσα σε ένα τρίμηνο

Το γεγονός ότι το μέτρο τοποθετείται με ορίζοντα υλοποίησης το πρώτο τρίμηνο δίνει πολιτικό βάρος στην υπόθεση. Δεν πρόκειται για εξαγγελία μακρινής ωρίμανσης, αλλά για παρέμβαση που «μετριέται» γρήγορα από τα αποτελέσματα. Και τα αποτελέσματα, στην πράξη, θα αποτυπωθούν σε έναν δείκτη που όλοι καταλαβαίνουν: πόσα ακίνητα θα αρχίσουν να εμφανίζονται στην αγορά, με πραγματικές αγγελίες, πραγματικές μεταβιβάσεις και πραγματική κίνηση.

Αν αυτό συμβεί σε κλίμακα, το μέτρο θα έχει λειτουργήσει ως μοχλός ενεργοποίησης. Αν όχι, τότε το ερώτημα θα επιστρέψει ακόμη πιο έντονο: μήπως τελικά το πραγματικό «μπλοκάρισμα» δεν είναι η βούληση των κατόχων, αλλά η ίδια η θεσμική αργοπορία που κρατά τα ακίνητα σε μια γκρίζα ζώνη;

Σε κάθε περίπτωση, ο διπλός ΕΝΦΙΑ στα κενά ακίνητα τραπεζών και servicers είναι μια πολιτική επιλογή με σαφές πρόσημο. Δεν υπόσχεται, πιέζει. Και στην αγορά κατοικίας, όπου η προσφορά είναι το μεγάλο ζητούμενο, η πίεση αυτή μπορεί είτε να ανοίξει πόρτες είτε να αποκαλύψει πόσο βαριά είναι τα κλειδιά που κρατά το σύστημα.

Πηγή: Pagenews.gr