Το παράδοξο της ελληνικής στέγης: Γερασμένα σπίτια, άδεια ακίνητα και ρεκόρ κόστους

Η Ελλάδα εμφανίζει ένα οξύμωρο σχήμα: είναι από τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη και διαθέτει τεράστιο οικιστικό απόθεμα, ωστόσο βιώνει έντονη στεγαστική πίεση. Σύμφωνα με τη νέα αναλυτική έκθεση της Alpha Bank, το συνολικό κόστος στέγασης —ενοίκιο ή δόση δανείου, λογαριασμοί και λοιπά πάγια— απορροφά το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται μόλις στο 19,2%.

Από το 2015 έως το 2024, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν ταχύτερα από τα εισοδήματα, με αποτέλεσμα η οικονομικά προσιτή κατοικία να μετατρέπεται σταδιακά σε δυσεύρετο αγαθό για χιλιάδες νοικοκυριά.

Γερασμένο απόθεμα, περιορισμένη ανανέωση

Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στις τιμές. Η μελέτη αναδεικνύει τη δομική γήρανση του οικιστικού αποθέματος:

• 64% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί μεταξύ Β΄ Παγκοσμίου Πολέμου και 1990.
• 6% είναι προπολεμικές.
• Μόλις 2,6% του σημερινού αποθέματος χτίστηκε μετά την έναρξη της οικονομικής κρίσης.

Η δεκαετία της ύφεσης οδήγησε σε κατάρρευση των επενδύσεων στην κατοικία. Αν και από το 2018 καταγράφεται ανάκαμψη, αυτή ξεκινά από ιδιαίτερα χαμηλή βάση. Η μέση ηλικία των ακινήτων υπερβαίνει τα 30 έτη, ενώ μεγάλο μέρος τους απαιτεί εκτεταμένη ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση.

Ταυτόχρονα, τα ακίνητα αποτελούν τη βασική μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, αντιπροσωπεύοντας περίπου τα δύο τρίτα του συνολικού τους πλούτου — ποσοστό υπερδιπλάσιο σε σχέση με χώρες όπως οι ΗΠΑ, η Ελβετία ή η Ιαπωνία. Η παραδοσιακή επιλογή της «πέτρας» ως επενδυτικό καταφύγιο σήμερα λειτουργεί και ως διαρθρωτικός περιορισμός στην κινητικότητα της αγοράς.

794.000 κενές κατοικίες – Το βάρος της ακινησίας

Ένα από τα πιο εντυπωσιακά ευρήματα της έκθεσης είναι το ποσοστό των μη κατοικούμενων κατοικιών. Σχεδόν 35% του συνόλου —το τρίτο υψηλότερο στην ΕΕ— δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία:

• 22,5% είναι εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες.
• 12% είναι κενές.

Σε απόλυτους αριθμούς, πρόκειται για περίπου 794.000 ακίνητα, με το ένα τρίτο να βρίσκεται στην Αττική και σχεδόν το 10% στη Θεσσαλονίκη.

Παρά τη μείωση των κενών κατοικιών σε σχέση με το 2011, η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων έχει περιοριστεί σημαντικά. Οι κατοικίες προς πώληση μειώθηκαν κατά περίπου ένα τρίτο, ενώ οι κενές προς ενοικίαση υποχώρησαν κατά 10,4%, με ισχυρότερες μειώσεις σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Η μελέτη συνδέει τις εξελίξεις αυτές με:

• τη στροφή ιδιοκτητών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις,
• την αναζήτηση αποδόσεων σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων,
• και τη μεταβολή συμπεριφορών κατά τη διάρκεια της κρίσης.

Αστικοποίηση και υπερσυγκέντρωση δραστηριότητας

Η στεγαστική πίεση επιτείνεται από την έντονη συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας:

• Πάνω από 70% των κατοίκων ζει σε πόλεις και προάστια.
• 35% του πληθυσμού και 36% της απασχόλησης συγκεντρώνεται στη μητροπολιτική Αθήνα.
• Μαζί με τη Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά φτάνουν στο 45% του πληθυσμού και της απασχόλησης και στο 54% του ΑΕΠ.

Η υπερσυγκέντρωση εντείνει τη ζήτηση στις δύο μεγάλες μητροπόλεις, πιέζοντας τις τιμές και περιορίζοντας τις επιλογές για χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα.

Πολιτικές στέγης: Από τη ζήτηση στην προσφορά

Η Alpha Bank επισημαίνει ότι οι έως τώρα παρεμβάσεις εστίασαν κυρίως στη στήριξη της ζήτησης (επιδοτήσεις ενοικίου ή επιτοκίων). Ωστόσο, η κρίση έχει πλέον έντονα χαρακτηριστικά προσφοράς.

Κεντρικά ερωτήματα που τίθενται:

• Γιατί σημαντικό μέρος του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς;
• Ποιοι θεσμικοί ή φορολογικοί φραγμοί αποτρέπουν την αξιοποίηση κενών ακινήτων;
• Πώς θα επιταχυνθεί η ενεργειακή αναβάθμιση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος;

Η έκθεση καταλήγει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί:

• Ολοκληρωμένη στρατηγική ανανέωσης και ενεργειακής αναβάθμισης.
• Φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα για την ενεργοποίηση κενών κατοικιών.
• Χωρική πολιτική αποκέντρωσης, με ενίσχυση επενδύσεων και ποιοτικών θέσεων εργασίας στην περιφέρεια.

Το ελληνικό στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι απλώς ζήτημα ακριβών τιμών. Είναι το αποτέλεσμα δεκαετιών επενδυτικής ακινησίας, δημογραφικής και οικονομικής συγκέντρωσης, και στρεβλώσεων στην αξιοποίηση του αποθέματος.

Χωρίς συνδυασμένη παρέμβαση στην ποιότητα, στη διαθεσιμότητα και στη γεωγραφική κατανομή της κατοικίας, το κόστος στέγασης θα συνεχίσει να συμπιέζει τα εισοδήματα — και να βαθαίνει το «ελληνικό παράδοξο».

Πηγή: pagenews.gr