ΕΝΦΙΑ 2026: Πότε ανεβαίνουν τα εκκαθαριστικά, 12 δόσεις και ποιοι θα δουν «κούρεμα»

Η διαδικασία για τον ΕΝΦΙΑ 2026 μπαίνει στην τελική ευθεία και το πρώτο σήμα δόθηκε με την προσωρινή αναστολή λειτουργίας της εφαρμογής του Ε9. Η κίνηση αυτή, όπως ανακοινώθηκε από την ΑΑΔΕ, δεν είναι τυπική: σημαίνει ότι ολοκληρώνεται η περίοδος των διορθώσεων και ανοίγει ο δρόμος για την έκδοση των πράξεων διοικητικού προσδιορισμού του φόρου. Με απλά λόγια, το «κλείδωμα» των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας ενεργοποιεί αυτόματα την εκκαθάριση.

Μέχρι τα μεσάνυχτα της Τετάρτης πριν την αναστολή, οι ιδιοκτήτες είχαν την τελευταία ευκαιρία να διορθώσουν λάθη ή παραλείψεις που συχνά κοστίζουν: τετραγωνικά που δεν συμφωνούν με τα δημοτικά αρχεία, λάθος όροφος, εσφαλμένα εμπράγματα δικαιώματα, ποσοστά συνιδιοκτησίας που «γέρνουν» τον φόρο προς τα πάνω. Από εδώ και πέρα, η εκκαθάριση προχωρά με βάση ό,τι έχει δηλωθεί και οι αλλαγές, αν χρειαστούν, θα γίνουν αργότερα με τροποποιητικές δηλώσεις, όταν η πλατφόρμα ανοίξει εκ νέου.

Πότε αναρτώνται τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2026

Ο σχεδιασμός προβλέπει ότι τα εκκαθαριστικά για περίπου 7,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα αναρτηθούν την πρώτη εβδομάδα του Μαρτίου. Εκεί θα αποτυπώνεται το τελικό ποσό του φόρου, οι τυχόν εκπτώσεις ή απαλλαγές, αλλά και ο τρόπος αποπληρωμής, που διατηρείται στο μοντέλο των πολλών δόσεων ώστε να μειώνεται η μηνιαία πίεση στα νοικοκυριά.

Η ανάρτηση των εκκαθαριστικών ανοίγει και μια δεύτερη φάση, εξίσου κρίσιμη για πολλούς: την περίοδο των διορθώσεων μετά την εκκαθάριση. Όσοι εντοπίσουν σφάλματα ή μεταβολές που δεν «πέρασαν» σωστά, θα μπορούν να καταθέσουν τροποποιητική δήλωση, με την αντίστοιχη αναπροσαρμογή του φόρου.

Οι 12 δόσεις και οι ημερομηνίες που πρέπει να θυμάστε

Ο ΕΝΦΙΑ 2026 θα πληρωθεί σε 12 μηνιαίες δόσεις, όπως και πέρυσι. Η πρώτη δόση θα πρέπει να καταβληθεί έως το τέλος Μαρτίου 2026, ενώ η τελευταία έως τον Φεβρουάριο 2027. Το μοντέλο αυτό έχει πλέον παγιωθεί ως η «βασική ρύθμιση» που κρατά τις πληρωμές πιο διαχειρίσιμες, ειδικά σε μια περίοδο όπου οι υποχρεώσεις των νοικοκυριών δεν περιορίζονται σε έναν μόνο φόρο.

Το ύψος του φόρου, σύμφωνα με την εικόνα που περιγράφεται, παραμένει σε γενικές γραμμές στα επίπεδα της προηγούμενης χρονιάς, εκτός αν υπάρχουν αλλαγές στην περιουσία ή σε παραμέτρους που επηρεάζουν άμεσα την εκκαθάριση: νέες αποκτήσεις, μεταβιβάσεις, τακτοποιήσεις, μεταβολές σε δηλωμένα τετραγωνικά ή αλλαγές που συνδέονται με την ασφάλιση των ακινήτων και τις ειδικές ρυθμίσεις για καταστροφές.

Ποιοι «κερδίζουν» από εκπτώσεις και απαλλαγές

Η μεγάλη εικόνα δείχνει ότι περίπου δύο στους επτά ιδιοκτήτες θα επωφεληθούν από κάποια μορφή έκπτωσης. Το «ποιοι κερδίζουν» δεν απαντιέται με ένα κριτήριο, αλλά με ένα πλέγμα προϋποθέσεων που συνδέονται με ασφάλιση κατοικίας, εισοδηματικά και περιουσιακά όρια, κοινωνικές κατηγορίες και γεωγραφικές προβλέψεις.

Η έκπτωση για ασφαλισμένες κατοικίες και το κλειδί των τριών κινδύνων

Μία από τις πιο «συγκεκριμένες» εκπτώσεις αφορά τις ασφαλισμένες κατοικίες. Προβλέπεται μείωση 20% για ακίνητα με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και 10% για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας. Η προϋπόθεση δεν είναι γενική ασφάλιση, αλλά ασφάλιση έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας και μάλιστα για τουλάχιστον τρεις μήνες.

Εδώ κρύβεται και η λεπτή γραμμή που πολλοί χάνουν: αν η ασφάλιση είναι από τρεις έως έντεκα μήνες, η έκπτωση μειώνεται αναλογικά, ενώ για διάρκεια κάτω των τριών μηνών δεν προβλέπεται καμία μείωση. Πρόκειται για κατηγορία που, με βάση τις εκτιμήσεις, αφορά περίπου 500.000 ιδιοκτήτες, δηλαδή ένα μεγάλο κομμάτι της αγοράς που έχει περάσει ήδη στη λογική «ασφάλιση ως φορολογικό κίνητρο».

Η μείωση 50% για χαμηλά εισοδήματα και τα αυστηρά “ταβάνια”

Η δεύτερη μεγάλη κατηγορία αφορά τη μείωση 50% για φορολογούμενους με χαμηλά εισοδήματα, με προϋποθέσεις που δεν «συγχωρούν» αποκλίσεις. Το οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα δεν πρέπει να ξεπερνά τις 9.000 ευρώ, με προσαύξηση 1.000 ευρώ για τον/τη σύζυγο και για κάθε προστατευόμενο μέλος.

Ταυτόχρονα, δεν αρκεί το εισόδημα. Μπαίνουν και δύο ακόμη φίλτρα: η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 150 τ.μ. και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας πρέπει να κινείται κάτω από συγκεκριμένα όρια, τα οποία διαφοροποιούνται ανά οικογενειακή κατάσταση: 85.000 ευρώ για άγαμους, 150.000 ευρώ για έγγαμους ή μονογονεϊκές οικογένειες και 200.000 ευρώ για οικογένειες με δύο εξαρτώμενα τέκνα.

Πρόκειται για μια διάταξη που δεν στοχεύει απλώς «χαμηλό εισόδημα», αλλά χαμηλό εισόδημα και περιορισμένη περιουσία, ώστε η έκπτωση να πηγαίνει σε όσους πραγματικά έχουν ανάγκη φορολογικής ανάσας.

Πλήρης απαλλαγή: τρίτεκνοι, πολύτεκνοι και αναπηρία άνω του 80%

Η τρίτη κατηγορία είναι η πιο ισχυρή: πλήρης απαλλαγή. Δίνεται σε οικογένειες με τρία ή περισσότερα παιδιά και σε άτομα με ποσοστό αναπηρίας άνω του 80%, εφόσον και εδώ τηρούνται εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Το οικογενειακό εισόδημα δεν πρέπει να ξεπερνά τις 12.000 ευρώ, με αντίστοιχες προσαυξήσεις ανά μέλος, ενώ η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων παραμένει στο όριο των 150 τ.μ.

Συνολικά, οι κατηγορίες μειωμένου ΕΝΦΙΑ κατά 50% και πλήρους απαλλαγής περιγράφονται ως ένα σύνολο που προσεγγίζει το ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες, αριθμός που δείχνει το μέγεθος της κοινωνικής στόχευσης των ρυθμίσεων.

Η μεγάλη γεωγραφική πρόβλεψη: μικροί οικισμοί, 50% το 2026 και μηδενισμός το 2027

Ξεχωριστό κεφάλαιο αποτελεί η ειδική ρύθμιση για κατοικίες σε μικρούς οικισμούς. Πάνω από ένα εκατομμύριο νοικοκυριά που έχουν κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους ή έως 1.700 κατοίκους σε περιοχές όπως ο Έβρος, η Δυτική Μακεδονία και άλλες παραμεθόριες, εκτός Αττικής, προβλέπεται να δουν μείωση 50% το 2026 και πλήρη απαλλαγή το 2027, εφόσον η κατοικία έχει αξία έως 400.000 ευρώ.

Η διάταξη αυτή έχει διπλή ανάγνωση. Από τη μία, λειτουργεί ως οικονομική ανάσα για περιοχές που αντιμετωπίζουν δημογραφική πίεση. Από την άλλη, εκπέμπει ένα σαφές μήνυμα πολιτικής: ενίσχυση της παραμονής και της κατοίκησης σε μικρότερους οικισμούς, εκεί όπου η ιδιοκτησία συχνά δεν έχει μεγάλη εμπορική αξία, αλλά έχει τεράστια σημασία για την κοινωνική συνοχή.

Ποιοι θα πληρώσουν λιγότερα και ποιοι περισσότερα φέτος

Ο ΕΝΦΙΑ, ακόμη κι όταν ο «κορμός» του παραμένει σταθερός, αλλάζει στην πράξη για όσους είχαν μεταβολές στην περιουσία τους. Μικρότερη επιβάρυνση αναμένεται για όσους μέσα στο 2024 πούλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα μέσω γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς, καθώς η φορολογητέα βάση μειώνεται.

Στην άλλη πλευρά, αυξημένο φόρο θα δουν όσοι απέκτησαν ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα, όπως πλήρη ή ψιλή κυριότητα ή επικαρπία, όσοι προχώρησαν σε τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων που ανεβάζει την επιφάνεια, αλλά και όσοι δήλωσαν στους δήμους μεγαλύτερα τετραγωνικά από αυτά που υπήρχαν στο Ε9, προκαλώντας αναδρομική ευθυγράμμιση που συχνά «φαίνεται» στον λογαριασμό.

Οι ειδικές απαλλαγές για φυσικές καταστροφές και ειδικά καθεστώτα

Υπάρχουν και περιπτώσεις που δεν αφορούν τον μέσο ιδιοκτήτη, αλλά αποτελούν σημαντικές δικλίδες για όσους βρίσκονται σε ειδικά καθεστώτα: ακίνητα σε περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές, περιοχές υπό αναγκαστική απαλλοτρίωση ή πολεοδομικά ανενεργές, μεταφερόμενοι οικισμοί, καθώς και δικαιώματα επί ιστορικών διατηρητέων μνημείων ή έργων τέχνης. Αυτές οι προβλέψεις λειτουργούν ως «νομικά φίλτρα» που εμποδίζουν τον ΕΝΦΙΑ να επιβληθεί με τον ίδιο τρόπο σε περιουσίες που τελούν υπό ιδιαίτερους περιορισμούς.

Τι σημαίνει πρακτικά το «κλείδωμα» και τι να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Με την εκκαθάριση σε εξέλιξη, το κρίσιμο για τους ιδιοκτήτες είναι να γνωρίζουν ότι ο λογαριασμός που θα δουν τον Μάρτιο θα βασίζεται στα δεδομένα που έχουν ήδη καταγραφεί. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν διορθώνεται, σημαίνει όμως ότι η πρώτη εικόνα θα είναι η επίσημη και, σε αρκετές περιπτώσεις, η διόρθωση μετά απαιτεί χρόνο και διαδικασία.

Η ουσία του ΕΝΦΙΑ 2026 είναι ότι δεν έρχεται ως «σοκ», αλλά ως μια οργανωμένη, προγραμματισμένη υποχρέωση με 12 δόσεις, η οποία όμως αλλάζει για όσους βρίσκονται στις «ζώνες» έκπτωσης ή έχουν μεταβολές στην περιουσία τους. Και ακριβώς εκεί βρίσκεται το πραγματικό ερώτημα: όχι πόσο είναι ο φόρος γενικά, αλλά σε ποια κατηγορία πέφτει κάθε ιδιοκτήτης και αν πληροί τις προϋποθέσεις για να πληρώσει λιγότερα.

Πηγή: Pagenews.gr