ΜΙΔΑ: «Χρονογέφυρα» από την ΑΑΔΕ για τα δύσκολα ακίνητα

Σε φάση τελικής προετοιμασίας, αλλά με εμφανείς τεχνικές και πρακτικές δυσκολίες, βρίσκεται το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ. Αν και ο αρχικός σχεδιασμός προέβλεπε ενεργοποίηση στα τέλη Μαρτίου 2026, η πρεμιέρα μετατέθηκε, καθώς κατά τις δοκιμές διαπιστώθηκαν σοβαρές αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία που υπάρχουν στο Ε9, στο Εθνικό Κτηματολόγιο και στις λοιπές βάσεις δεδομένων που θα πρέπει να «κουμπώσουν» στην ίδια ψηφιακή πλατφόρμα.

Το βασικό ζητούμενο για την ΑΑΔΕ είναι πλέον να προχωρήσει η μετάβαση χωρίς να προκληθεί κύμα ταλαιπωρίας για τους πολίτες, τους λογιστές και ειδικές κατηγορίες ιδιοκτητών, όπως οι αγρότες. Σε αυτό το πλαίσιο, ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής έκανε λόγο για μια «χρονογέφυρα», δηλαδή για μεταβατική ρύθμιση που θα επιτρέψει σε προβληματικές υποθέσεις να περάσουν σε δεύτερο χρόνο, ώστε να μη μπλοκάρει συνολικά το σύστημα. Η σχετική αναφορά καταγράφηκε στη συνάντησή του με την ΠΟΦΕΕ, όπου τέθηκαν επί τάπητος τα πιο δύσκολα ζητήματα που αναμένεται να εμφανιστούν με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ.

Η «χρονογέφυρα» για τα δύσκολα ακίνητα

Το πιο κρίσιμο στοιχείο του νέου σχεδιασμού είναι ότι η ΑΑΔΕ φαίνεται αποφασισμένη να μην εφαρμόσει από την πρώτη ημέρα ένα απολύτως άκαμπτο σχήμα. Σύμφωνα με όσα καταγράφηκαν στη συζήτηση με τους φοροτεχνικούς, εξετάζεται μεταβατική λύση για συγκεκριμένες περιπτώσεις ακινήτων όπου η ταύτιση στοιχείων δεν είναι καθόλου απλή και συχνά δεν εξαρτάται μόνο από τον ιδιοκτήτη. Σε αυτές περιλαμβάνονται αγροτεμάχια με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, εκτάσεις που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως δημόσιες αλλά καλλιεργούνται ιδιωτικά επί δεκαετίες, αναδασμοί που δεν έχουν ολοκληρωθεί, καθώς και ακίνητα σε περιοχές όπου η κτηματογράφηση παραμένει ατελής.

Η σημασία αυτής της μεταβατικής περιόδου είναι μεγάλη, ιδίως για τον αγροτικό κόσμο. Η ίδια η ΠΟΦΕΕ μετέφερε ότι ο διοικητής της ΑΑΔΕ αναγνώρισε την ανάγκη να μη δημιουργηθούν εμπόδια ακόμη και στη χορήγηση αγροτικών ενισχύσεων μέχρι να επιλυθούν οριστικά τέτοιες εκκρεμότητες. Παράλληλα, δεσμεύθηκε ότι οι σχετικές προθεσμίες θα ανακοινωθούν εγκαίρως και θα συντονιστούν με άλλες κρίσιμες διαδικασίες, όπως οι αιτήσεις ΟΣΔΕ για τα συγκεκριμένα αγροτεμάχια.

Γιατί καθυστερεί το νέο Μητρώο

Η αναβολή στην έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ δεν είναι τυπική ούτε γραφειοκρατική. Όπως προκύπτει από πρόσφατα δημοσιεύματα, το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως στη δυσκολία να αντιστοιχηθούν με αξιοπιστία τα στοιχεία των ακινήτων μεταξύ των διαφορετικών συστημάτων. Ο πυρήνας του νέου μηχανισμού είναι η σύνδεση του ΑΤΑΚ με τον ΚΑΕΚ, ώστε κάθε ακίνητο να αποκτήσει ενιαία ψηφιακή ταυτότητα. Όμως στην πράξη εμφανίζονται πολλές παλιές ασυμφωνίες, οι οποίες δεν λύνονται αυτόματα με μια απλή τεχνική διασύνδεση.

Σε πολλές περιπτώσεις, για παράδειγμα, τα τετραγωνικά που έχουν δηλωθεί στο Ε9 έχουν αλλάξει λόγω νομιμοποίησης αυθαιρέτων ή τακτοποίησης ημιυπαίθριων χώρων, αλλά στο Κτηματολόγιο παραμένουν τα στοιχεία των παλαιότερων συμβολαίων. Σε άλλες περιπτώσεις, ειδικά στα αγροτεμάχια, εμφανίζονται διαφορετικά εμβαδά, διαφορετικές χρήσεις ή και αμφισβητήσεις ιδιοκτησίας από τρίτους ή από το Δημόσιο. Αυτό σημαίνει ότι η πλατφόρμα δεν θα μπορεί απλώς να μεταφέρει μηχανικά τα δεδομένα, αλλά θα απαιτεί και ανθρώπινη επιβεβαίωση ή διόρθωση. Η περιγραφή αυτή βασίζεται στις αναφορές των φοροτεχνικών και στη λειτουργική λογική του νέου μητρώου όπως έχει παρουσιαστεί δημοσίως.

Τι θα περιλαμβάνει το ΜΙΔΑ

Το νέο Μητρώο σχεδιάζεται ως η κεντρική βάση δεδομένων για την ακίνητη περιουσία, τη χρήση και τη διαχείρισή της. Στις βασικές λειτουργίες που έχουν ήδη παρουσιαστεί περιλαμβάνεται η διασύνδεση του ΑΤΑΚ με τον ΚΑΕΚ μέσω διαλειτουργικότητας με το Κτηματολόγιο, η δήλωση της χρήσης κάθε ακινήτου και η ενσωμάτωση IBAN για την καταβολή μισθωμάτων. Δηλαδή, το σύστημα δεν θα καταγράφει μόνο ποιος έχει την ιδιοκτησία, αλλά και πώς αξιοποιείται το ακίνητο: αν είναι κύρια κατοικία, εξοχικό, επαγγελματική στέγη, μακροχρόνια μίσθωση ή βραχυχρόνια εκμετάλλευση.

Σύμφωνα με τα σχετικά ρεπορτάζ, το ΜΙΔΑ θα αντλήσει αρχικά δεδομένα τόσο από το Κτηματολόγιο όσο και από το Ε9. Στη συνέχεια, όταν ανοίξει για το κοινό, οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν τα στοιχεία τους και να διορθώσουν τυχόν αποκλίσεις. Η πλατφόρμα αναμένεται να εμφανίζει σε διακριτές ενότητες την εικόνα του ακινήτου από την εφορία, την εικόνα από το Κτηματολόγιο και επιπλέον πληροφορίες από άλλες πηγές, ώστε ο πολίτης να βλέπει άμεσα πού υπάρχουν διαφορές.

Τι θα πρέπει να κάνουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Η νέα πλατφόρμα δεν θα αφορά μόνο τους ιδιοκτήτες. Με βάση τον σχεδιασμό που έχει παρουσιαστεί, δήλωση θα υποβάλουν και οι ενοικιαστές, οι οποίοι θα πρέπει να επιβεβαιώνουν τα στοιχεία του ακινήτου που μισθώνουν, τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και το μίσθωμα που καταβάλλουν. Παράλληλα, για κάθε ακίνητο θα απαιτείται δήλωση της χρήσης, των ποσοστών συνιδιοκτησίας, του αριθμού παροχής ρεύματος και, σύμφωνα με ορισμένες περιγραφές του σχεδίου, ακόμη και του αριθμού μετρητή ύδρευσης.

Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι οι διορθώσεις δεν θα είναι προαιρετικές. Η λογική του συστήματος είναι πως, μετά το άνοιγμα του ΜΙΔΑ, οι υπόχρεοι θα κληθούν να ταυτοποιήσουν ή να διορθώσουν τα στοιχεία τους μέσα στις προθεσμίες που θα ορίσει η ΑΑΔΕ. Σε αρκετές περιπτώσεις, αυτό δεν θα μπορεί να γίνει εύκολα χωρίς βοήθεια από λογιστές, συμβολαιογράφους ή μηχανικούς, ειδικά όταν απαιτείται επικαιροποίηση τίτλων, διόρθωση εμβαδών ή επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών. Η εκτίμηση αυτή προκύπτει εύλογα από τη φύση των αποκλίσεων που έχουν ήδη εντοπιστεί και από τη δημόσια περιγραφή της διαδικασίας.

Οι διασταυρώσεις και ο κίνδυνος αναδρομικών επιβαρύνσεων

Το επόμενο μεγάλο στάδιο μετά την καταγραφή θα είναι οι διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ. Με την ολοκλήρωση της ταύτισης, η φορολογική διοίκηση θα έχει για πρώτη φορά όχι μόνο δηλωμένα τετραγωνικά και τίτλους, αλλά και γεωχωρικά δεδομένα από το Κτηματολόγιο, κάτι που αναβαθμίζει σημαντικά τη δυνατότητά της να εντοπίζει αποκλίσεις. Όσοι εμφανίζουν διαφορές ανάμεσα στο Ε9 και το Κτηματολόγιο θα κληθούν να τις εξηγήσουν, ενώ αν αποδειχθεί ότι ένα ακίνητο ήταν υποδηλωμένο ή είχε δηλωθεί με ανακριβή στοιχεία, ενδέχεται να προκύψουν αναδρομικές επιβαρύνσεις, όπως ΕΝΦΙΑ ή και άλλα συναφή τέλη. Η εικόνα αυτή έχει περιγραφεί σε οικονομικά ρεπορτάζ για τη λειτουργία του νέου μηχανισμού.

Σε αυτό ακριβώς το σημείο εντοπίζεται και η μεγαλύτερη ανησυχία της αγοράς: ότι η μετάβαση στο ΜΙΔΑ δεν είναι απλώς μια τεχνική απογραφή, αλλά ένα εργαλείο πλήρους χαρτογράφησης της ακίνητης περιουσίας, το οποίο θα επιτρέπει άμεσες διασταυρώσεις και ταχύτερη φορολογική εποπτεία. Γι’ αυτό και η μεταβατική περίοδος που εξετάζει η ΑΑΔΕ αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς μπορεί να λειτουργήσει ως δικλείδα ασφαλείας απέναντι σε βεβιασμένες χρεώσεις ή μαζικές διορθώσεις υπό την πίεση στενών προθεσμιών. Η τελευταία αυτή αποτίμηση είναι αναλυτικό συμπέρασμα που προκύπτει από τη λειτουργία που αποδίδεται δημοσίως στο ΜΙΔΑ.

Η μεγάλη εικόνα: ένα ψηφιακό «κλείδωμα» της ακίνητης περιουσίας

Το ΜΙΔΑ δεν είναι ένα απλό ακόμη πληροφοριακό σύστημα. Είναι η προσπάθεια να δημιουργηθεί μια ενιαία ψηφιακή εικόνα για κάθε ακίνητο στη χώρα, όπου θα συνδέονται η φορολογική δήλωση, το κτηματολογικό αποτύπωμα, η πραγματική χρήση και η μισθωτική του κατάσταση. Αν τελικά λειτουργήσει όπως σχεδιάζεται, κάθε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία θα μπορεί να δηλώνεται και να παρακολουθείται πολύ πιο άμεσα απ’ ό,τι σήμερα, ενώ οι ιδιοκτήτες θα έχουν και οι ίδιοι σαφέστερη εικόνα του τι ακριβώς είναι καταχωρισμένο για τα ακίνητά τους στην εφορία.

Μέχρι τότε, όμως, η ΑΑΔΕ φαίνεται να αναγνωρίζει ότι η μετάβαση δεν μπορεί να γίνει απότομα. Η «χρονογέφυρα» που συζητείται είναι ουσιαστικά μια παραδοχή ότι η ελληνική αγορά ακινήτων κουβαλά ακόμη πολλές παλιές εκκρεμότητες, διοικητικά κενά και τεχνικές ασυμφωνίες. Και ακριβώς γι’ αυτό, η επιτυχία του ΜΙΔΑ δεν θα κριθεί μόνο από το πότε θα ανοίξει, αλλά από το αν θα μπορέσει να λειτουργήσει χωρίς να μετατραπεί σε νέα εστία χάους για ιδιοκτήτες, επαγγελματίες και αγρότες.

Πηγή: Pagenews.gr