ΑΑΔΕ: Στο στόχαστρο μεταβιβάσεις, Ε9 και ακριβά ακίνητα

Σαρωτικούς ελέγχους στην αγορά ακινήτων ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ το 2026, βάζοντας στο μικροσκόπιο μεταβιβάσεις από το 2020 και μετά, δηλώσεις Ε9, ενοίκια, πόθεν έσχες και φορολογούμενους με ακίνητη περιουσία μεγάλης αξίας. Στόχος είναι να εντοπιστούν αδήλωτες αγοραπωλησίες, ανακριβείς δηλώσεις, αδικαιολόγητες απαλλαγές φόρου και περιπτώσεις απόκρυψης πραγματικού τιμήματος.

Η φορολογική αρχή αναζητά όσους απέκτησαν ή πώλησαν ακίνητα χωρίς να αποτυπώσουν σωστά τη συναλλαγή στις δηλώσεις τους, αλλά και όσους δεν δήλωσαν την προέλευση των χρημάτων που χρησιμοποίησαν. Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στις περιπτώσεις όπου το τίμημα που εμφανίζεται στο συμβόλαιο είναι χαμηλότερο από αυτό που προκύπτει μέσω τραπεζικών κινήσεων.

Πάνω από 2.500 έλεγχοι στις συναλλαγές ακινήτων

Σύμφωνα με το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ, μέσα στο 2026 θα πραγματοποιηθούν περισσότεροι από 2.500 έλεγχοι σε συναλλαγές ακινήτων. Τα Κέντρα Φορολογίας Κεφαλαίου, οι ΔΟΥ και οι ελεγκτικές υπηρεσίες θα αναζητήσουν περιπτώσεις μη συμμόρφωσης, ξεκινώντας από αγοραπωλησίες του 2020 και επεκτείνοντας τις διασταυρώσεις στα επόμενα έτη.

Η εμπειρία του 2025 δείχνει ότι το πρόβλημα δεν είναι θεωρητικό. Από διασταυρώσεις εντοπίστηκαν 873 φορολογούμενοι που είχαν πληρώσει φόρο μεταβίβασης, αλλά δεν δήλωσαν τη δαπάνη αγοράς στο Ε1. Μετά τις ειδοποιήσεις της ΑΑΔΕ, οι 565 υπέβαλαν τροποποιητικές δηλώσεις, αποκαλύπτοντας συνολική δαπάνη απόκτησης ακινήτων ύψους 87 εκατ. ευρώ.

Το Ε9 στο επίκεντρο

Ξεχωριστό μέτωπο ανοίγει και για όσους αγόρασαν ακίνητο ή έλαβαν νόμιμη απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης, αλλά δεν υπέβαλαν αντίστοιχη δήλωση Ε9. Η μη δήλωση στο Ε9 σημαίνει ότι το ακίνητο δεν αποτυπώνεται σωστά στο περιουσιολόγιο, με αποτέλεσμα να επηρεάζεται ο ΕΝΦΙΑ και η συνολική φορολογική εικόνα του ιδιοκτήτη.

Το 2025 εντοπίστηκαν 555 φυσικά και νομικά πρόσωπα που δεν είχαν δηλώσει ακίνητα στο Ε9. Μετά τις ειδοποιήσεις, μόλις 112 συμμορφώθηκαν, δηλώνοντας 573 εμπράγματα δικαιώματα συνολικής αξίας 13,2 εκατ. ευρώ. Οι υπόλοιπες υποθέσεις διαβιβάστηκαν για περαιτέρω έλεγχο.

Έλεγχοι στους κατόχους μεγάλης ακίνητης περιουσίας

Στο στόχαστρο μπαίνουν και φορολογούμενοι που οι ίδιοι, οι σύζυγοι ή τα προστατευόμενα τέκνα τους κατείχαν, έστω και για ένα έτος την τελευταία δεκαετία, ακίνητα συνολικής αξίας τουλάχιστον 1 εκατ. ευρώ.

Η ΑΑΔΕ θα ελέγξει αν η περιουσία αυτή δηλώθηκε σωστά, αν συνδέεται με νόμιμα εισοδήματα και αν δικαιολογείται από το πόθεν έσχες. Πρόκειται για έλεγχο που δεν αφορά μόνο την κατοχή, αλλά και τη χρηματοδότηση της απόκτησης των ακινήτων.

Το πραγματικό τίμημα και τα μετρητά

Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία των ελέγχων αφορά το αν το τίμημα που δηλώθηκε στο συμβόλαιο είναι το πραγματικό. Σε πολλές συναλλαγές αναγράφεται η αντικειμενική αξία, ενώ η πραγματική εμπορική τιμή μπορεί να είναι υψηλότερη.

Η ΑΑΔΕ θα συγκρίνει τα συμβόλαια με τις κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών αγοραστών και πωλητών. Αν διαπιστωθεί μεγαλύτερο τίμημα, θα επανυπολογιστεί ο φόρος, θα επιβληθούν πρόστιμα, θα εξεταστούν τα τεκμήρια και θα ανοίξει ξανά το πόθεν έσχες του αγοραστή.

Παράλληλα, ελέγχεται αν το τίμημα καταβλήθηκε μέσω τραπεζικού συστήματος, όπως προβλέπει η νομοθεσία, ή αν έγινε χρήση μετρητών.

Πρώτη κατοικία, γονικές παροχές και ενοίκια

Οι έλεγχοι επεκτείνονται και στις απαλλαγές πρώτης κατοικίας, προκειμένου να διαπιστωθεί αν οι αγοραστές πληρούσαν πραγματικά τα περιουσιακά κριτήρια. Στο μικροσκόπιο μπαίνουν επίσης δωρεές και γονικές παροχές, ειδικά ως προς το αν τηρήθηκε το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ και η προβλεπόμενη διαδικασία.

Μεγάλο βάρος δίνεται και στα μισθώματα. Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η ΑΑΔΕ διασταυρώνει δηλώσεις με στοιχεία από πλατφόρμες όπως Airbnb, Booking και VRBO. Το 2025 υποβλήθηκαν περίπου 2,5 εκατ. δηλώσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων, αριθμός που δείχνει το μέγεθος της αγοράς και το φορολογικό ενδιαφέρον.

Παράλληλα, διασταυρώνονται τα ποσά ενοικίων που δηλώνουν οι ιδιοκτήτες με τις δηλώσεις μίσθωσης και τα ποσά που εμφανίζουν οι ενοικιαστές.

Η αγορά ακινήτων σε πλήρη φορολογική επιτήρηση

Η ΑΑΔΕ στέλνει σαφές μήνυμα: η αγορά ακινήτων δεν είναι πλέον πεδίο χαλαρών δηλώσεων και «ξεχασμένων» στοιχείων. Οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, οι τραπεζικές κινήσεις και το περιουσιολόγιο δημιουργούν ένα ολοένα πιο κλειστό σύστημα ελέγχου.

Το 2026 θα είναι χρονιά έντονης πίεσης για όσους έχουν αποκρύψει αγορές, δεν έχουν ενημερώσει το Ε9, έχουν δηλώσει χαμηλότερα τιμήματα ή δεν μπορούν να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων τους.

Η πραγματικότητα είναι απλή: όποιος έχει αφήσει εκκρεμότητες στα ακίνητα, πλέον δύσκολα θα μείνει κάτω από το ραντάρ.

Πηγή: Pagenews.gr