Μια βαθιά αλλαγή στον τρόπο λειτουργίας των ελληνικών πολυκατοικιών προετοιμάζει το Υπουργείο Δικαιοσύνης, επιχειρώντας να αντικαταστήσει ένα θεσμικό πλαίσιο που θεμελιώθηκε πριν από σχεδόν 100 χρόνια και πλέον αδυνατεί να ανταποκριθεί στις ανάγκες της σύγχρονης αστικής ζωής.
Η νομοθετική πρωτοβουλία για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία δεν αφορά μόνο τον τρόπο με τον οποίο μοιράζονται τα κοινόχρηστα ή συγκαλείται μία γενική συνέλευση. Αγγίζει τον πυρήνα της αγοράς ακινήτων, της στεγαστικής πολιτικής, της ενεργειακής μετάβασης και της προστασίας της ιδιωτικής περιουσίας.
Στο επίκεντρο βρίσκονται η διευκόλυνση λήψης αποφάσεων, ο εξορθολογισμός της διαχείρισης, η ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή και η αντιμετώπιση των συσσωρευμένων οφειλών που οδηγούν πολλές πολυκατοικίες σε οικονομική ασφυξία.
Η επίσημη παρουσίαση του Υπουργείου Δικαιοσύνης περιγράφει μια συνολική μεταρρύθμιση με στόχο ένα πιο ευέλικτο και λειτουργικό πλαίσιο, αναγνωρίζοντας ότι ο βασικός νόμος της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο ν. 3741/1929, δημιουργήθηκε σε μια εποχή κατά την οποία οι πολυκατοικίες αποτελούσαν την εξαίρεση και όχι τον κανόνα.
Το τέλος της πολυκατοικίας που δεν μπορεί να αποφασίσει
Το σημερινό καθεστώς έχει μετατρέψει πολλές γενικές συνελεύσεις σε μηχανισμό ακινησίας.
Για κρίσιμες παρεμβάσεις, ιδιαίτερα όταν απαιτείται αλλαγή κανονισμού ή σημαντική επέμβαση στους κοινόχρηστους χώρους, μπορεί να απαιτούνται εξαιρετικά αυξημένες πλειοψηφίες ή ακόμη και ομοφωνία. Το αποτέλεσμα είναι ένας ιδιοκτήτης να μπορεί, στην πράξη, να μπλοκάρει ένα έργο που θεωρείται αναγκαίο από όλους τους υπόλοιπους.
Το ίδιο το Υπουργείο Δικαιοσύνης αναγνωρίζει ότι οι αυστηρές πλειοψηφίες, οι οποίες σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν έως το 100%, καθιστούν σχεδόν αδύνατες τις αναγκαίες επισκευές και την προσαρμογή των παλαιών κανονισμών.
Η κυβερνητική κατεύθυνση είναι να περάσει το σύστημα από τη λογική της καθολικής συναίνεσης σε λειτουργικές πλειοψηφίες, ανάλογα με το είδος και τη βαρύτητα κάθε απόφασης.
Αυτό σημαίνει ότι έργα όπως:
- η θερμομόνωση ενός κτιρίου,
- η αντικατάσταση κεντρικού συστήματος θέρμανσης,
- η εγκατάσταση αντλιών θερμότητας,
- η τοποθέτηση φωτοβολταϊκών,
- η δημιουργία υποδομών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων,
- οι επεμβάσεις στατικής ενίσχυσης,
δεν θα μπορούν να παραμένουν επ’ αόριστον παγωμένα εξαιτίας μιας και μόνο αρνητικής ψήφου.
Ο διαχειριστής από «εισπράκτορας» γίνεται εκτελεστικό όργανο
Η δεύτερη μεγάλη αλλαγή αφορά τον ρόλο του διαχειριστή.
Σήμερα, σε πολλές πολυκατοικίες ο διαχειριστής περιορίζεται στην έκδοση των κοινοχρήστων, στην πληρωμή λογαριασμών και στην οργάνωση της συνέλευσης. Ακόμη και για αυτονόητες ή επείγουσες ενέργειες, μπορεί να χρειάζεται ειδική εξουσιοδότηση από τους συνιδιοκτήτες.
Η νέα φιλοσοφία είναι διαφορετική. Ο διαχειριστής αναμένεται να αποκτήσει σαφέστερα καθήκοντα, συγκεκριμένη νομιμοποίηση και ενισχυμένες δυνατότητες εκπροσώπησης της συνιδιοκτησίας.
Στην επίσημη κυβερνητική παρουσίαση γίνεται λόγος για σαφείς κανόνες σχετικά με τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια, καθώς και για εξορθολογισμό της διαδικασίας υπολογισμού και είσπραξης των κοινοχρήστων.
Δεν πρόκειται, ωστόσο, για ανεξέλεγκτη μεταφορά εξουσίας σε ένα πρόσωπο. Το κρίσιμο στοιχείο θα είναι η ύπαρξη:
- διαφάνειας στους λογαριασμούς,
- υποχρεωτικής ενημέρωσης των ιδιοκτητών,
- παραστατικών για κάθε δαπάνη,
- σαφών ορίων στις πράξεις του διαχειριστή,
- δυνατότητας ελέγχου και αντικατάστασής του.
Η μεταρρύθμιση θα πρέπει, επομένως, να ισορροπήσει ανάμεσα στην αποτελεσματικότητα και στην προστασία των συνιδιοκτητών από αυθαίρετες αποφάσεις.
Απλήρωτα κοινόχρηστα: Το χρέος του ενός βαραίνει όλους
Τα απλήρωτα κοινόχρηστα αποτελούν μία από τις μεγαλύτερες πληγές των πολυκατοικιών.
Όταν ένας ιδιοκτήτης ή χρήστης διαμερίσματος σταματήσει να πληρώνει, τα λειτουργικά έξοδα δεν εξαφανίζονται. Οι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, η συντήρηση του ανελκυστήρα, η θέρμανση, η καθαριότητα και οι επισκευές πρέπει να συνεχίσουν να καλύπτονται.
Έτσι, οι συνεπείς ιδιοκτήτες αναγκάζονται να χρηματοδοτούν το έλλειμμα, ακόμη και όταν ο οφειλέτης διαθέτει την οικονομική δυνατότητα αλλά επιλέγει στρατηγικά να μην καταβάλει όσα του αναλογούν.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να δώσει στον διαχειριστή ισχυρότερη και σαφέστερη δυνατότητα να διεκδικεί τις βεβαιωμένες οφειλές, χωρίς να παραλύει κάθε φορά η διαδικασία από την αδυναμία σύγκλησης ή λήψης απόφασης της γενικής συνέλευσης.
Η ακριβής διαδικασία, οι προϋποθέσεις και τα αποδεικτικά στοιχεία που θα απαιτούνται θα αποσαφηνιστούν στο τελικό νομοθετικό κείμενο. Μέχρι τότε, θα ήταν πρόωρο να θεωρηθεί δεδομένο ότι κάθε διαχειριστής θα μπορεί να ξεκινά αυτομάτως αναγκαστική εκτέλεση χωρίς κανέναν προηγούμενο έλεγχο.
Η κατεύθυνση, πάντως, είναι σαφής: η είσπραξη των κοινοχρήστων δεν μπορεί να εξαρτάται από μια συνέλευση η οποία δεν πραγματοποιείται ποτέ.
Η διαταγή πληρωμής ως βασικό εργαλείο
Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες η απαίτηση αποδεικνύεται εγγράφως, η διαταγή πληρωμής αποτελεί ήδη ένα από τα βασικά εργαλεία δικαστικής διεκδίκησης.
Για να προχωρήσει η διαδικασία, απαιτούνται συνήθως έγγραφα που αποδεικνύουν:
- την ιδιότητα του οφειλέτη,
- τον κανονισμό ή τον πίνακα κατανομής δαπανών,
- τα πρακτικά ή τις σχετικές αποφάσεις,
- τις καταστάσεις κοινοχρήστων,
- τα παραστατικά των δαπανών,
- το ακριβές ύψος και τη ληξιπρόθεσμη φύση της απαίτησης.
Η επιδίωξη της μεταρρύθμισης είναι να περιοριστούν οι διαδικαστικές αμφιβολίες για το ποιος νομιμοποιείται να ενεργήσει και με ποια έγγραφα, ώστε η διεκδίκηση να γίνεται ταχύτερα και με μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου.
Αυτό δεν σημαίνει κατάργηση των δικαιωμάτων του οφειλέτη. Κάθε ιδιοκτήτης θα εξακολουθεί να μπορεί να αμφισβητήσει μια παράνομη ή λανθασμένη χρέωση, να προσβάλει μια διαδικασία ή να ζητήσει δικαστική προστασία.
Το ακίνητο που απαξιώνεται μαζί με την πολυκατοικία
Η οικονομική διάσταση της μεταρρύθμισης είναι εξαιρετικά σημαντική.
Ένα διαμέρισμα μπορεί να είναι ανακαινισμένο και λειτουργικό, αλλά να χάνει μεγάλο μέρος της εμπορικής του αξίας όταν βρίσκεται σε πολυκατοικία:
- με κατεστραμμένη πρόσοψη,
- χωρίς λειτουργικό ασανσέρ,
- με σοβαρές οφειλές,
- με προβλήματα θέρμανσης,
- με εκκρεμότητες στην πυρασφάλεια,
- χωρίς δυνατότητα ενεργειακής αναβάθμισης.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τον ιδιοκτήτη του προβληματικού διαμερίσματος. Επηρεάζει ολόκληρο το κτίριο και όλους τους συνιδιοκτήτες.
Η αδυναμία λήψης αποφάσεων μειώνει την αξία των ιδιοκτησιών, δυσκολεύει τη χρηματοδότηση, αποθαρρύνει πιθανούς αγοραστές και οδηγεί κατοικίες εκτός της ενεργού αγοράς.
Η σύνδεση με τη στεγαστική κρίση
Η στεγαστική κρίση δεν εξηγείται μόνο από τη ζήτηση, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή τις υψηλές τιμές.
Ένα λιγότερο ορατό τμήμα του προβλήματος είναι ότι σημαντικό απόθεμα κατοικιών παραμένει αναξιοποίητο επειδή τα κτίρια στα οποία βρίσκεται δεν μπορούν να συντηρηθούν, να αναβαθμιστούν ή να επιλύσουν παλαιές ιδιοκτησιακές και λειτουργικές εκκρεμότητες.
Η μεταρρύθμιση του δικαίου της συνιδιοκτησίας μπορεί, επομένως, να λειτουργήσει και ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής.
Όταν μία παλιά πολυκατοικία μπορεί να αποφασίσει ευκολότερα για ανακαίνιση, να εισπράξει τις οφειλές της και να οργανώσει την ενεργειακή της αναβάθμιση, τα διαμερίσματά της γίνονται ξανά πιο ελκυστικά για:
- ιδιοκατοίκηση,
- μακροχρόνια μίσθωση,
- μεταβίβαση,
- τραπεζική χρηματοδότηση,
- συμμετοχή σε επιδοτούμενα προγράμματα.
Η ευρωπαϊκή πίεση για ενεργειακές αναβαθμίσεις
Η μεταρρύθμιση αποκτά επείγοντα χαρακτήρα και λόγω των ευρωπαϊκών στόχων για τα κτίρια.
Η αναθεωρημένη ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων προβλέπει εθνικά σχέδια ανακαίνισης του κτιριακού αποθέματος, ενεργειακές παρεμβάσεις σε υφιστάμενα κτίρια και σταδιακή πορεία προς ένα κτιριακό απόθεμα υψηλής ενεργειακής απόδοσης και χαμηλών εκπομπών.
Η Ευρωπαϊκή Ένωση επισημαίνει ότι τα κτίρια ευθύνονται για περίπου το 40% της τελικής ενεργειακής κατανάλωσηςκαι το 36% των ενεργειακών εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου, ενώ μεγάλο μέρος του ευρωπαϊκού κτιριακού αποθέματος παραμένει ενεργειακά αναποτελεσματικό.
Για την Ελλάδα, όπου πολλές πολυκατοικίες κατασκευάστηκαν πριν από την καθιέρωση σύγχρονων προδιαγραφών θερμομόνωσης, η πρόκληση είναι ακόμη μεγαλύτερη.
Χωρίς ένα λειτουργικό σύστημα λήψης αποφάσεων, ακόμη και η ύπαρξη επιδοτήσεων δεν αρκεί. Μια πολυκατοικία δεν μπορεί να συμμετάσχει αποτελεσματικά σε πρόγραμμα αναβάθμισης όταν δεν μπορεί να συμφωνήσει ούτε για την υποβολή της αίτησης.
Τι προβλέπει συνολικά η κυβερνητική πρωτοβουλία
Οι βασικοί άξονες που έχει παρουσιάσει το Υπουργείο Δικαιοσύνης περιλαμβάνουν:
- ενοποίηση των διάσπαρτων διατάξεων για τη συνιδιοκτησία,
- σύνδεση του πλαισίου με το Εθνικό Κτηματολόγιο,
- απλοποίηση διαδικασιών για κοινά οικόπεδα και υφιστάμενες οικοδομές,
- ταχύτερη εκδίκαση διαφορών,
- ευκολότερη λήψη αποφάσεων από τους συνιδιοκτήτες,
- σύγχρονους πρότυπους κανονισμούς,
- επίλυση εκκρεμοτήτων που εμποδίζουν μεταβιβάσεις ακινήτων.
Το Υπουργείο έχει επισημάνει ότι υπάρχουν περισσότερα από 1.100 νομοθετήματα καταχωρισμένα για ζητήματα οριζόντιας ιδιοκτησίας, στοιχείο που δείχνει τον κατακερματισμό και την πολυπλοκότητα του σημερινού πλαισίου.
Δεν είναι ακόμη ψηφισμένος νόμος
Η κρίσιμη διάκριση είναι ότι πρόκειται για νομοθετική πρωτοβουλία υπό διαμόρφωση και όχι για κανόνες που έχουν ήδη τεθεί σε πλήρη ισχύ.
Οι τελικές πλειοψηφίες, οι ακριβείς εξουσίες του διαχειριστή, η διαδικασία είσπραξης των κοινοχρήστων και οι ασφαλιστικές δικλίδες θα οριστικοποιηθούν όταν παρουσιαστεί το αναλυτικό σχέδιο νόμου και ολοκληρωθεί η κοινοβουλευτική διαδικασία.
Επομένως, φράσεις όπως «ο διαχειριστής θα κατάσχει χωρίς συνέλευση» ή «καταργείται παντού η ομοφωνία» είναι, στο σημερινό στάδιο, υπερβολικά απόλυτες.
Η πραγματική κατεύθυνση είναι η κατάργηση της θεσμικής ακινησίας, όχι η κατάργηση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών.
Η δύσκολη ισορροπία της επόμενης ημέρας
Η μεταρρύθμιση μπορεί να λύσει προβλήματα δεκαετιών, δημιουργεί όμως και εύλογα ερωτήματα.
Ποιος θα ελέγχει τον διαχειριστή; Πώς θα προστατεύονται οι οικονομικά αδύναμοι ιδιοκτήτες όταν εγκρίνεται ένα ακριβό έργο; Τι θα συμβαίνει όταν ένας συνιδιοκτήτης αποδεδειγμένα δεν μπορεί και όχι απλώς δεν θέλει να πληρώσει; Πώς θα αντιμετωπίζονται οι καταχρηστικές αποφάσεις της πλειοψηφίας;
Η επιτυχία του νέου πλαισίου θα εξαρτηθεί από το εάν θα προβλέπει όχι μόνο ταχεία λήψη αποφάσεων αλλά και:
- διακανονισμούς οφειλών,
- κοινωνικές δικλίδες,
- αυξημένη λογοδοσία,
- ψηφιακή καταγραφή αποφάσεων και δαπανών,
- αποτελεσματικό δικαστικό έλεγχο.
Από τον νόμο του 1929 στην πολυκατοικία του 21ου αιώνα
Η ελληνική πολυκατοικία βρίσκεται μπροστά σε μια αναγκαστική μετάβαση.
Δεν μπορεί να λειτουργεί με κανόνες μιας εποχής χωρίς ηλεκτροκίνηση, φωτοβολταϊκά, βραχυχρόνιες μισθώσεις, υψηλό ενεργειακό κόστος και αυστηρές απαιτήσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης.
Η αλλαγή των πλειοψηφιών, η ενίσχυση του διαχειριστή και η ταχύτερη αντιμετώπιση των απλήρωτων κοινοχρήστων δεν αποτελούν απλώς νομικές τεχνικές παρεμβάσεις. Μπορούν να καθορίσουν την αξία εκατομμυρίων ακινήτων, την ενεργειακή αναβάθμιση των πόλεων και την επαναφορά χιλιάδων κατοικιών στην αγορά.
Το μεγάλο στοίχημα είναι το νέο σύστημα να κάνει την πολυκατοικία λειτουργική χωρίς να μετατρέψει την πλειοψηφία ή τον διαχειριστή σε ανεξέλεγκτη εξουσία. Μόνο τότε η μεταρρύθμιση θα αποτελέσει πραγματικό εκσυγχρονισμό και όχι απλώς αντικατάσταση μιας δυσλειτουργίας από μια άλλη.
Πηγή: pagenews.gr