Ένα εξοχικό σε δημοφιλή τουριστικό προορισμό μπορεί μέσα σε λίγες εβδομάδες του καλοκαιριού να δημιουργήσει ένα σημαντικό πρόσθετο εισόδημα. Πίσω όμως από τις υψηλές τιμές ανά διανυκτέρευση και τις κρατήσεις μέσω Airbnb και άλλων πλατφορμών υπάρχει πλέον ένα πολύ πιο αυστηρό πλέγμα φορολογικών, τεχνικών και νομικών υποχρεώσεων.
Και το μεγάλο ρίσκο για τον ιδιοκτήτη δεν είναι μόνο ένα πρόστιμο από την εφορία.
Ένας τραυματισμός επισκέπτη, μια πυρκαγιά, μια σοβαρή ζημιά στο ακίνητο ή ακόμη και μια πλημμύρα που θα επεκταθεί στο γειτονικό διαμέρισμα μπορούν να μετατρέψουν το κέρδος μιας ολόκληρης τουριστικής σεζόν σε οικονομική ζημιά πολλαπλάσιου ύψους.
Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πλέον περάσει οριστικά από την εποχή της σχεδόν άτυπης εκμετάλλευσης ενός εξοχικού σε ένα αυστηρότερο κανονιστικό περιβάλλον.
Το πρώτο «καμπανάκι»: ΑΜΑ και εφορία
Η αφετηρία για τη νόμιμη λειτουργία είναι η εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και η απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου, του γνωστού ΑΜΑ.
Ο αριθμός πρέπει να εμφανίζεται στις σχετικές καταχωρίσεις του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και στα μέσα προβολής του.
Για κάθε διαμονή απαιτείται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, η οποία κατά τον γενικό κανόνα υποβάλλεται έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη.
Υποχρέωση δήλωσης υπάρχει ακόμη και όταν μία κράτηση ακυρωθεί, εφόσον προβλέπεται η καταβολή ποσού μισθώματος βάσει της πολιτικής ακύρωσης.
Το όριο των δύο ακινήτων
Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο αριθμός των ακινήτων που εκμεταλλεύεται κάθε φυσικό πρόσωπο.
Όταν διατίθενται έως δύο ακίνητα και παρέχονται μόνο διαμονή και κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα μπορεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να αντιμετωπίζεται φορολογικά ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Η κατάσταση αλλάζει στα τρία ή περισσότερα ακίνητα.
Τότε δημιουργείται υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, μαζί με τις αντίστοιχες φορολογικές και λογιστικές υποχρεώσεις.
Παράλληλα, ως βραχυχρόνια νοείται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών, εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πέραν της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων.
Δεν αρκεί πλέον να έχεις απλώς ένα ωραίο σπίτι
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 το πλαίσιο έγινε ακόμη αυστηρότερο.
Τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές ασφάλειας και λειτουργίας.
Μεταξύ άλλων, πρέπει να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
Απαιτούνται επίσης μέτρα πυρασφάλειας και ηλεκτρικής ασφάλειας, όπως πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό ρελέ και σήμανση διαφυγής.
Στις υποχρεώσεις περιλαμβάνονται ακόμη φαρμακείο πρώτων βοηθειών, οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης, καθώς και οι προβλεπόμενες πιστοποιήσεις και δηλώσεις.
Κρίσιμη αλλαγή αποτελεί η υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
Και αυτή μπορεί να αποδειχθεί πολύ σημαντικότερη από μια ακόμη γραφειοκρατική υποχρέωση.
Έπεσε ο επισκέπτης από τη σκάλα – Ποιος πληρώνει;
Εδώ αρχίζουν τα δύσκολα.
Ένας επισκέπτης μπορεί να γλιστρήσει σε μια επικίνδυνη σκάλα. Ένα κάγκελο μπορεί να υποχωρήσει. Μια προβληματική ηλεκτρική εγκατάσταση μπορεί να προκαλέσει ατύχημα.
Το γεγονός ότι κάποιος τραυματίστηκε μέσα στο Airbnb δεν καθιστά αυτομάτως υπεύθυνο τον ιδιοκτήτη.
Η ευθύνη κρίνεται από τις πραγματικές συνθήκες του περιστατικού, το εάν υπήρξε υπαίτια πράξη ή παράλειψη, τη ζημία που προκλήθηκε και τον αιτιώδη σύνδεσμο.
Άλλο είναι, για παράδειγμα, ένας επισκέπτης να τραυματιστεί αποκλειστικά λόγω δικής του απροσεξίας και άλλο να τραυματιστεί επειδή ένα επικίνδυνο σημείο του ακινήτου είχε παραμείνει χωρίς συντήρηση.
Στη δεύτερη περίπτωση, οι οικονομικές συνέπειες μπορούν να είναι πολύ σοβαρές.
Ανάλογα με τα περιστατικά, μπορεί να προκύψουν απαιτήσεις για περιουσιακή ζημία αλλά και χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης.
Και τότε το κέρδος μερικών χιλιάδων ευρώ από τις καλοκαιρινές κρατήσεις μπορεί να μοιάζει ασήμαντο μπροστά στο ύψος μιας μεγάλης αξίωσης.
Όταν ο επισκέπτης καταστρέψει το σπίτι
Υπάρχει φυσικά και η αντίστροφη πλευρά.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραδώσει ένα πλήρως εξοπλισμένο σπίτι και να το παραλάβει με κατεστραμμένα έπιπλα, σπασμένες συσκευές, ζημιές στην πισίνα ή αντικείμενα που λείπουν.
Στη χειρότερη περίπτωση, ένα τσιγάρο, ένα κερί ή μια απρόσεκτη χρήση της κουζίνας μπορεί να προκαλέσει πυρκαγιά και ζημιές δεκάδων ή εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ.
Το πρώτο πρόβλημα σε αυτές τις περιπτώσεις είναι η απόδειξη.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να μπορεί να τεκμηριώσει σε ποια κατάσταση βρισκόταν το ακίνητο πριν από τη διαμονή και ποιες ζημιές εμφανίστηκαν μετά.
Φωτογραφίες και βίντεο, παραστατικά αγοράς, αποδείξεις, τιμολόγια και προσφορές επισκευής μπορούν να αποκτήσουν καθοριστική σημασία.
Η συστηματική φωτογραφική καταγραφή του ακινήτου πριν από τις κρατήσεις δεν είναι επομένως υπερβολή. Είναι μέσο οικονομικής προστασίας.
Τα $3 εκατ. της Airbnb δεν είναι ασφαλιστήριο
Η Airbnb διαθέτει το πρόγραμμα Host Damage Protection, το οποίο προβλέπει προστασία για επιλέξιμες ζημιές έως 3 εκατ. δολάρια, σύμφωνα με τους όρους, τις προϋποθέσεις και τις εξαιρέσεις του προγράμματος.
Εδώ όμως κρύβεται μία κρίσιμη λεπτομέρεια.
Το Host Damage Protection δεν αποτελεί ασφαλιστήριο συμβόλαιο.
Πρόκειται για συμβατική εγγύηση με συγκεκριμένους όρους και περιορισμούς και δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται από τον ιδιοκτήτη ως υποκατάστατο της δικής του ασφαλιστικής κάλυψης.
Επιπλέον, απαιτείται γρήγορη αντίδραση όταν προκύψει ζημιά. Οι ισχύοντες όροι προβλέπουν ενέργειες έναντι του υπεύθυνου επισκέπτη και ενημέρωση της Airbnb μέσα σε 14 ημέρες από το checkout, με δυνατότητα υποβολής του σχετικού αιτήματος μέσω του Resolution Center.
Η μεγάλη παγίδα με την ασφάλεια του σπιτιού
Ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους βρίσκεται σε ένα ασφαλιστήριο που ο ιδιοκτήτης μπορεί να πιστεύει ότι τον καλύπτει, ενώ στην πραγματικότητα δεν καλύπτει τη συγκεκριμένη χρήση του ακινήτου.
Ένα εξοχικό μπορεί να είναι ασφαλισμένο για χρόνια έναντι πυρκαγιάς, πλημμύρας, σεισμού και άλλων κινδύνων.
Όταν όμως αρχίζει να χρησιμοποιείται συστηματικά για φιλοξενία διαφορετικών επισκεπτών έναντι αμοιβής, η χρήση του μεταβάλλεται ουσιαστικά.
Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει συνεπώς να θεωρεί αυτονόητο ότι ένα συμβατικό ασφαλιστήριο κατοικίας καλύπτει χωρίς περιορισμούς τη δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Χρειάζεται έλεγχος των όρων, των εξαιρέσεων και των ασφαλισμένων κινδύνων.
Και χρειάζεται διάκριση μεταξύ της ασφάλισης αστικής ευθύνης, που προστατεύει απέναντι σε συγκεκριμένες απαιτήσεις τρίτων, και της ασφαλιστικής προστασίας της ίδιας της περιουσίας του ιδιοκτήτη.
Πλημμύρισε και το κάτω διαμέρισμα – Ποιος πληρώνει;
Η κατάσταση περιπλέκεται ακόμη περισσότερο όταν η ζημιά ξεπεράσει τα όρια του Airbnb.
Ένας επισκέπτης μπορεί να αφήσει μια βρύση ανοιχτή και να πλημμυρίσει το κάτω διαμέρισμα. Μια πυρκαγιά μπορεί να επεκταθεί στη διπλανή ιδιοκτησία.
Σε τέτοιες περιπτώσεις δεν υπάρχει ένας αυτόματος κανόνας σύμφωνα με τον οποίο πληρώνει πάντοτε ο ιδιοκτήτης ή πάντοτε ο επισκέπτης.
Εξετάζεται ποιος προκάλεσε τη ζημία, εάν υπήρξε πταίσμα και ποια πράξη ή παράλειψη συνδέεται με το αποτέλεσμα.
Εάν η αιτία βρίσκεται αποκλειστικά στη συμπεριφορά του επισκέπτη, αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι κάθε ευθύνη μεταφέρεται στον κύριο του ακινήτου.
Εάν όμως η ζημιά συνδέεται και με κακή συντήρηση, ελαττωματική εγκατάσταση ή άλλη κατάσταση για την οποία ευθύνεται ο ιδιοκτήτης, η υπόθεση γίνεται πολύ πιο σύνθετη.
Το «εύκολο χρήμα» θέλει πλέον επαγγελματική διαχείριση
Η μεγάλη αλλαγή στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι τελικά αλλαγή φιλοσοφίας.
Το Airbnb δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται απλώς ως ένας εύκολος τρόπος να αποφέρει ένα κλειστό εξοχικό μερικές χιλιάδες ευρώ το καλοκαίρι.
Ο ιδιοκτήτης καλείται να λειτουργεί πολύ πιο κοντά στα πρότυπα ενός επαγγελματία: να τηρεί φορολογικές προθεσμίες, να εξασφαλίζει τις τεχνικές προδιαγραφές του ακινήτου, να διατηρεί αποδεικτικά στοιχεία, να ελέγχει τις ασφαλιστικές του καλύψεις και να γνωρίζει τι συμβαίνει όταν κάτι πάει στραβά.
Γιατί μια καλή καλοκαιρινή σεζόν μπορεί να αποφέρει σημαντικό εισόδημα.
Ένα σοβαρό ατύχημα ή μία μεγάλη ακάλυπτη ζημιά, όμως, μπορεί να κοστίσει πολλαπλάσια.
Πηγή: pagenews.gr