Η μίσθωση ξεκινά πριν από την αγγελία
Ο Σεπτέμβριος είναι παραδοσιακά ένας από τους πιο ενεργούς μήνες για την αγορά ενοικιάσεων. Φοιτητές αναζητούν στέγη, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν κατοικία και παλιές συμφωνίες λήγουν, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες να καλούνται να αποφασίσουν σε ποιον θα εμπιστευθούν το ακίνητό τους και με ποιους όρους.
Η διαδικασία, όμως, δεν αρχίζει τη στιγμή που θα βρεθεί ο ενδιαφερόμενος. Αρχίζει από τον έλεγχο του ίδιου του σπιτιού, τη διαμόρφωση των όρων της μίσθωσης και τη σωστή προετοιμασία όλων των υποχρεώσεων που συνδέονται με τη νέα κατοικία. Η επιλογή του ενοικιαστή, το μίσθωμα, η εγγύηση, οι παροχές και η ασφάλιση είναι παράγοντες που καθορίζουν αν η μίσθωση θα εξελιχθεί ομαλά ή θα δημιουργήσει προβλήματα.
Έλεγχος στο ακίνητο πριν από κάθε ενέργεια
Βασική αρχή για κάθε ιδιοκτήτη είναι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο, λειτουργικό και ασφαλές για τη χρήση που προορίζεται. Πριν από την ανάρτηση αγγελίας, χρειάζεται προσεκτική επιθεώρηση σε κρίσιμα σημεία, όπως οι ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια και η ασφάλεια της εξώπορτας.
Η λογική είναι απλή: ένα σπίτι που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν θα πρέπει να διατίθεται προς ενοικίαση. Παράλληλα, είναι χρήσιμο να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι ο ενοικιαστής έκανε τον σχετικό έλεγχο και αποδέχθηκε πως το ακίνητο είναι κατάλληλο για τη χρήση του. Όσο πιο καθαρή είναι η εικόνα της κατάστασης παράδοσης, τόσο λιγότερα περιθώρια υπάρχουν για μελλοντικές διαφωνίες.
Το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό και πρέπει να είναι έτοιμο
Ανάμεσα στις υποχρεώσεις που ο ιδιοκτήτης οφείλει να έχει διευθετήσει εγκαίρως βρίσκεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Το ΠΕΑ απαιτείται στις μισθώσεις όλων των κύριων χώρων και έχει δεκαετή διάρκεια ισχύος.
Τα στοιχεία του πρέπει να δηλώνονται κατά την ανάρτηση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει πως δεν πρόκειται για μια τυπική εκκρεμότητα που λύνεται στο τέλος, αλλά για θέμα που πρέπει να έχει τακτοποιηθεί πριν ολοκληρωθεί η μίσθωση.
Η επιλογή ενοικιαστή θέλει προσοχή
Η απόφαση για το ποιος θα νοικιάσει το ακίνητο δεν πρέπει να στηρίζεται μόνο στο ποιος προσφέρει το υψηλότερο ενοίκιο. Η μίσθωση είναι μια σχέση που μπορεί να κρατήσει χρόνια και το ουσιαστικό ζητούμενο είναι αν ο ενοικιαστής μπορεί να ανταποκριθεί σταθερά στις υποχρεώσεις του.
Αυτό περιλαμβάνει το μίσθωμα, τα κοινόχρηστα, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά και τον σεβασμό της περιουσίας που του παραδίδεται. Γι’ αυτό ο ιδιοκτήτης καλό είναι να μιλά προσωπικά με το ενδιαφερόμενο πρόσωπο, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και να ενημερώνεται για το ποιοι θα κατοικούν μαζί του.
Μπορεί επίσης να ζητήσει πληροφορίες για το πού διαμένει σήμερα ο υποψήφιος μισθωτής και για ποιον λόγο επιδιώκει αλλαγή κατοικίας, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να ζητηθεί και σύσταση. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν κάποιος αποφεύγει να δώσει πλήρη στοιχεία ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει τα στοιχεία άλλου προσώπου. Σε κάθε περίπτωση, η διαδικασία επιλογής πρέπει να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία.
Σε μισθώσεις ακινήτων μεγάλης αξίας και υψηλού μισθώματος, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει και αξιόχρεο εγγυητή, συνήθως από το οικογενειακό περιβάλλον του ενοικιαστή, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο και θα είναι συνυπεύθυνος για τις οικονομικές υποχρεώσεις του μισθωτή.
Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντα η καλύτερη λύση
Ο σωστός καθορισμός του μισθώματος είναι εξίσου σημαντικός. Οι τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες μπορεί να δημιουργήσουν λανθασμένη εικόνα για το τι πραγματικά ισχύει στην αγορά, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι τα ακίνητα νοικιάζονται τελικά στις τιμές που ζητούνται αρχικά.
Η πραγματική απόδοση ενός ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που εισπράττονται στην πράξη και όχι από εκείνα που αναγράφονται στις αγγελίες. Ένας σταθερός μισθωτής που πληρώνει κάθε μήνα ένα λογικό ποσό μπορεί να αποδειχθεί πολύ πιο συμφέρουσα επιλογή από κάποιον που συμφωνεί σε υψηλότερο μίσθωμα αλλά αδυνατεί στη συνέχεια να το καταβάλει.
Τι ισχύει για τη διάρκεια και το μισθωτήριο
Για την κύρια κατοικία, η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης είναι τρία χρόνια, ακόμη κι αν στο μισθωτήριο αναγράφεται μικρότερο διάστημα. Η τριετία δεσμεύει και τις δύο πλευρές, άρα η αναγραφή ενός ή δύο ετών δεν παράγει έννομο αποτέλεσμα ως προς την ελάχιστη διάρκεια.
Διαφορετικό καθεστώς ισχύει για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία και για προσωρινή διαμονή, όπου η διάρκεια καθορίζεται από τη συμφωνία των μερών. Γι’ αυτό είναι αναγκαίο στο μισθωτήριο να αποτυπώνονται με σαφήνεια η χρήση του ακινήτου και ο χρόνος της μίσθωσης.
Το μισθωτήριο δεν πρέπει να θεωρείται τυπικότητα. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υφιστάμενης συμφωνίας απαιτείται ιδιωτικό έγγραφο με όλα τα ουσιώδη στοιχεία: πλήρη στοιχεία ενοικιαστή, ΑΦΜ, χρήση ακινήτου, μηνιαίο μίσθωμα, διάρκεια και, όπου χρειάζεται, τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο ακίνητο. Όταν τα ζητήματα είναι πιο σύνθετα, καλό είναι να υπάρχει και νομική υποστήριξη.
ΑΑΔΕ, εγγύηση και παραλαβή κλειδιών
Μετά τη συμφωνία ακολουθεί η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, διαδικασία που υποβάλλεται από τον εκμισθωτή και γίνεται αποδεκτή από τον μισθωτή σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά. Ωστόσο, η ηλεκτρονική δήλωση δεν αντικαθιστά το ιδιωτικό συμφωνητικό, το οποίο εξακολουθεί να είναι απαραίτητο.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στην προκαταβολή και στην εγγύηση. Δεν πρέπει να δίνεται κανένα ποσό πριν υπογραφεί το μισθωτήριο, ενώ η ίδια η εγγύηση πρέπει να έχει σαφείς όρους και να αποτυπώνεται εξαρχής τι ακριβώς συμφωνούν τα δύο μέρη.
Εξίσου σημαντική είναι η σειρά των τελευταίων ενεργειών. Η ηλεκτροδότηση πρέπει να μεταφερθεί στο όνομα του νέου ενοικιαστή πριν παραδοθούν τα κλειδιά. Δεν είναι σωστό να δίνονται τα κλειδιά όταν το ρεύμα παραμένει στο όνομα του ιδιοκτήτη ή όταν δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση. Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται και για το φυσικό αέριο ή το τηλέφωνο, ώστε να αποφεύγονται προβλήματα, ακόμη και ρευματοκλοπές.
Κοινόχρηστα, νερό και ασφάλιση
Η ευθύνη του ιδιοκτήτη δεν σταματά με την υπογραφή. Πρέπει να παραμένει σε επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να ενημερώνεται αν τα κοινόχρηστα εξοφλούνται. Από την άλλη πλευρά, ο διαχειριστής πρέπει να έχει τα στοιχεία επικοινωνίας του, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει έγκαιρα σε περίπτωση καθυστέρησης ή άλλου προβλήματος.
Για την ύδρευση, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή, ενώ είναι χρήσιμο να αναγράφονται και στο μισθωτήριο. Η παρακολούθηση των λογαριασμών βοηθά ώστε να μην εμφανιστούν αργότερα συσσωρευμένες οφειλές για τις οποίες θα βρεθεί ο ίδιος υπεύθυνος απέναντι στην ΕΥΔΑΠ.
Σημαντικό κεφάλαιο αποτελεί και η ασφάλιση του ακινήτου. Η κατοικία εξακολουθεί να είναι περιουσιακό στοιχείο του ιδιοκτήτη και η εκμίσθωσή της δεν αναιρεί την ανάγκη προστασίας της. Η συνιστώμενη κάλυψη αφορά τουλάχιστον βασικούς κινδύνους, όπως πυρκαγιά, πλημμύρα και σεισμός.
Το ζητούμενο είναι η σταθερή και ομαλή σχέση
Στο τέλος, η επιτυχία μιας μίσθωσης δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ο ενοικιαστής ούτε από το ύψος του αρχικού μισθώματος. Κρίνεται από το αν πληρώνεται σταθερά το ενοίκιο, αν τηρούνται οι υποχρεώσεις, αν το ακίνητο προστατεύεται και αν επιστρέφεται χωρίς εκκρεμότητες.
Η βασική υπενθύμιση προς κάθε ιδιοκτήτη είναι ότι ο καλός μισθωτής μπορεί να αποδειχθεί πιο πολύτιμος από το καλό μίσθωμα.
Πηγή: Pagenews.gr