Το βασικό εμπόδιο στις ρυθμίσεις
Η προσπάθεια για ταχύτερη διευθέτηση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων συναντά ένα από τα πιο σοβαρά προβλήματα της αγοράς: την έντονη απόκλιση ανάμεσα στην πορεία των τιμών των ακινήτων και στην εξέλιξη των πραγματικών εισοδημάτων. Το χάσμα αυτό επηρεάζει άμεσα το περιθώριο που υπάρχει για συμφωνίες με τους οφειλέτες και δυσκολεύει την εξεύρεση λύσεων που να μπορούν να σταθούν στον χρόνο.
Οι οφειλές αυτές αποτελούν κληρονομιά της κρίσης και βρίσκονται στη διαχείριση των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, των γνωστών servicers. Στόχος είναι να βρεθούν πιο αποτελεσματικοί τρόποι ρύθμισης, ώστε να περιοριστούν οι αναγκαστικές διαδικασίες και οι πλειστηριασμοί.
Οι προτεραιότητες της κυβέρνησης και οι κινήσεις που ετοιμάζονται
Η αντιμετώπιση του ιδιωτικού χρέους παραμένει ψηλά στην ατζέντα του οικονομικού επιτελείου. Η κυβέρνηση προετοιμάζει παρεμβάσεις στη λειτουργία των servicers, με σκοπό να ενισχυθούν οι ρυθμίσεις και να περιοριστεί ο αριθμός των πλειστηριασμών. Οι σχετικές πρωτοβουλίες αναμένεται πιθανότατα να ανακοινωθούν στη ΔΕΘ.
Την ενίσχυση των βιώσιμων ρυθμίσεων επιδιώκει και η Τράπεζα της Ελλάδος. Παράλληλα, και οι ίδιοι οι servicers προκρίνουν συναινετικές λύσεις για την αντιμετώπιση των οφειλών, αντί για τις χρονοβόρες και κοστοβόρες διαδικασίες της αναγκαστικής εκτέλεσης.
Τι δείχνουν τα στοιχεία για εισοδήματα και ακίνητα
Η δυσκολία αποτυπώνεται καθαρά στα διαθέσιμα δεδομένα. Με βάση το Δελτίο για το Ιδιωτικό Χρέος στην Ελληνική Οικονομία του ΙΟΒΕ και στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τις τιμές των ακινήτων, στο διάστημα 2021-2025 το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε περίπου κατά 11,9%, ενώ οι τιμές των ακινήτων ανέβηκαν κατά 50,3%.
Στην πραγματικότητα, η εικόνα είναι ακόμη πιο πιεστική, καθώς η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων ξεκίνησε ήδη από το 2016-2017. Αυτό σημαίνει ότι η αξία των εγγυήσεων που συνοδεύουν τα στεγαστικά δάνεια έχει ενισχυθεί σημαντικά, αφήνοντας μικρότερο περιθώριο για «κούρεμα» της οφειλής.
Όσο ανεβαίνει η εμπορική αξία ενός ακινήτου, τόσο δυσκολότερο γίνεται να συμφωνηθεί μεγαλύτερη μείωση του χρέους. Ωστόσο, για να είναι μια ρύθμιση λειτουργική, ο οφειλέτης χρειάζεται ακριβώς αυτό το περιθώριο προσαρμογής, ώστε η μηνιαία επιβάρυνση να ταιριάζει στις οικονομικές του δυνατότητες.
Η στεγαστική προσιτότητα παραμένει χαμηλή
Παρότι το 2025 καταγράφεται μικρή βελτίωση στο εισόδημα, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται στην τελευταία θέση της Ευρωπαϊκής Ένωσης ως προς τη στεγαστική προσιτότητα. Το πραγματικό κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, σε όρους αγοραστικής δύναμης, κινείται ανοδικά τα τελευταία χρόνια, αλλά δεν αρκεί για να συμβαδίσει με την ταχύτητα ανόδου των τιμών των ακινήτων.
Η αύξηση περίπου 10% του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος μέσα σε τέσσερα χρόνια παραμένει σαφώς κατώτερη από την ενίσχυση της αξίας των ακινήτων-εξασφαλίσεων. Η απόκλιση αυτή εξηγεί και γιατί η βελτίωση στα εισοδήματα δεν έχει μεταφραστεί σε ουσιαστική ενίσχυση των αποταμιεύσεων.
Αρνητική αποταμίευση και πίεση στα νοικοκυριά
Ο δείκτης αποταμίευσης των ελληνικών νοικοκυριών παρέμεινε αρνητικός σε όλη την περίοδο 2023-2025, κινούμενος περίπου μεταξύ 0% και -5%. Στο τέλος του 2025 διαμορφώθηκε στο -1%, τη στιγμή που στην ευρωζώνη έφθανε το 14,4%.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι σημαντικό μέρος των νοικοκυριών στηρίζει την κατανάλωση είτε χρησιμοποιώντας αποταμιεύσεις που εξαντλεί, είτε με δανεισμό, είτε μέσω φοροαποφυγής. Το αποτέλεσμα είναι περιορισμένη αντοχή απέναντι σε υψηλότερες δόσεις και μικρότερη δυνατότητα προσαρμογής σε απαιτητικές ρυθμίσεις στεγαστικών χρεών.
Γιατί πολλές ρυθμίσεις δεν αντέχουν στον χρόνο
Το πρόβλημα προκύπτει από τη συνδυαστική πίεση δύο παραγόντων. Από τη μία, η άνοδος των αξιών των ακινήτων μειώνει το περιθώριο για βαθύτερα «κουρέματα». Από την άλλη, τα εισοδήματα των οφειλετών δεν επαρκούν για να στηρίξουν υψηλότερες δόσεις. Έτσι, πολλές ρυθμίσεις που συμφωνούνται δεν αποδεικνύονται βιώσιμες και σύντομα επιστρέφουν σε κατάσταση αθέτησης.
Οι servicers, πάντως, δεν μπορούν να προχωρούν σε ρυθμίσεις κατά το δοκούν. Δεσμεύονται από το νομικό πλαίσιο και την εποπτεία και οφείλουν να λαμβάνουν οικονομικά τεκμηριωμένες αποφάσεις. Στις τιτλοποιήσεις που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο Ηρακλής, κινούνται επιπλέον μέσα στα εγκεκριμένα επιχειρησιακά σχέδια και στους στόχους ανάκτησης, καθώς η επίδοσή τους συνδέεται και με την προστασία των senior τίτλων που φέρουν κρατική εγγύηση.
Η ηλικία των οφειλετών δυσκολεύει ακόμη περισσότερο τη λύση
Στο ήδη δύσκολο αυτό τοπίο προστίθεται και ένας ακόμη παράγοντας: σύμφωνα με τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, μεγάλο μέρος των οφειλετών της κρίσης βρίσκεται πλέον στην ηλικιακή ζώνη των 50-60 ετών. Αυτό περιορίζει τη δυνατότητα επιμήκυνσης της αποπληρωμής, που αποτελεί ένα από τα βασικά εργαλεία μιας ρύθμισης.
Δεν είναι εύκολο να μεταφερθεί μια οφειλή σε ορίζοντα 25 ή 30 ετών όταν ο δανειολήπτης πλησιάζει τη συνταξιοδότηση. Χωρίς αυτή τη δυνατότητα, οι servicers καλούνται να ισορροπήσουν ανάμεσα σε υψηλές αξίες ακινήτων, χαμηλή ανθεκτικότητα εισοδημάτων και περιορισμούς που θέτει η ηλικιακή σύνθεση των οφειλετών.
Το αποτέλεσμα είναι μια εξαιρετικά σύνθετη εξίσωση, όπου οι υψηλότερες τιμές ακινήτων, τα ανεπαρκώς ενισχυμένα εισοδήματα και η περιορισμένη δυνατότητα μακράς επιμήκυνσης δυσκολεύουν την επίτευξη λύσεων με διάρκεια.
Πηγή: Pagenews.gr