Η στεγαστική πίστη βελτιώνεται, αλλά δεν λύνει το πρόβλημα
Η εικόνα στην αγορά στεγαστικών δανείων έχει αλλάξει αισθητά τα τελευταία χρόνια, καθώς η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας και τα επιδοτούμενα προγράμματα για την αγορά πρώτης κατοικίας γύρισαν την αρνητική πορεία σε θετικό έδαφος για πρώτη φορά έπειτα από 15 χρόνια. Παρά την πρόοδο αυτή, σημαντικό μέρος των νοικοκυριών εξακολουθεί να βρίσκεται εκτός τραπεζικού δανεισμού, παρότι σε αρκετές περιπτώσεις το εισόδημά τους επαρκεί για να καλύψει τη μηνιαία δόση.
Το βασικό εμπόδιο δεν εντοπίζεται τόσο στην αποπληρωμή όσο στη συγκέντρωση των αναγκαίων ίδιων κεφαλαίων. Οι χαμηλές αποταμιεύσεις των Ελλήνων δεν επιτρέπουν εύκολα τη δημιουργία της προκαταβολής που ζητούν οι τράπεζες, με αποτέλεσμα η πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση να παραμένει περιορισμένη για πολλά νοικοκυριά.
Θετικό πρόσημο μετά από 15 χρόνια
Το 2025 η καθαρή πιστωτική επέκταση στην αγορά στεγαστικών διαμορφώθηκε στο +0,7%, από -2,6% το προηγούμενο έτος, σηματοδοτώντας την επιστροφή σε οριακά θετικό έδαφος για πρώτη φορά μετά από μία μακρά περίοδο συρρίκνωσης. Η μεταβολή αυτή αποτυπώνει την επανεκκίνηση της αγοράς, η οποία έχει στηριχθεί τόσο από τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος όσο και από τα κρατικά προγράμματα στήριξης της πρώτης κατοικίας.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τους πρώτους έξι μήνες του 2026 οι νέες συμβάσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 1,83 δισ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 118% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Τα τραπεζικά επιτελεία εκτιμούν ότι η τάση αυτή μπορεί να συνεχιστεί μέσα στο 2026, με στήριγμα τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, τα ειδικά στεγαστικά προϊόντα για πρώτη κατοικία και το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2».
Το εμπόδιο των ίδιων κεφαλαίων
Παρά τη βελτίωση της εικόνας, πολλοί υποψήφιοι δανειολήπτες μένουν εκτός, καθώς οι τράπεζες απαιτούν ίδια συμμετοχή που συχνά αποδεικνύεται δύσκολο να συγκεντρωθεί. Ένα τυπικό στεγαστικό δάνειο καλύπτει έως και το 80% της αξίας του ακινήτου, πράγμα που σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον το 20% σε ίδια κεφάλαια, πέρα από τα συμβολαιογραφικά και νομικά έξοδα.
Ακόμη και στα ειδικά στεγαστικά δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας, όπου η ίδια συμμετοχή περιορίζεται στο 10%, το ποσό παραμένει υψηλό για έναν νέο δανειολήπτη. Το ζήτημα αυτό έχει επισημανθεί και από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο σε πρόσφατη έκθεσή του για την Ελλάδα.
Στην πράξη, για κατοικία αξίας 200.000 ευρώ απαιτούνται 40.000 ευρώ ίδια κεφάλαια σε ένα συμβατικό δάνειο ή 20.000 ευρώ σε ειδικό προϊόν για νέους, χωρίς να συνυπολογίζονται τα επιπλέον έξοδα. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο οξύ αν ληφθεί υπόψη ότι το 55% των κατοικιών προς πώληση κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ μία στις τρεις ξεπερνά τις 280.000 ευρώ, με βάση στοιχεία του Spitogatos που αξιοποιεί το ΔΝΤ.
Οι τιμές των κατοικιών κινούνται πιο γρήγορα από τα εισοδήματα
Η δυσκολία συγκέντρωσης των απαραίτητων κεφαλαίων εντείνεται και από την πορεία των τιμών στην αγορά ακινήτων. Από το 2016 έως σήμερα, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά περίπου 85%, την ώρα που το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα έχει ενισχυθεί μόλις κατά 47%. Η απόκλιση αυτή έχει καθοριστική σημασία, καθώς αυξάνει το κόστος εισόδου στην αγορά και δυσχεραίνει την πρόσβαση σε στεγαστικό δανεισμό.
Μόνο το 2025 οι τιμές των κατοικιών έφτασαν σε νέο υψηλό, ξεπερνώντας το ιστορικό ρεκόρ του 2008. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους αυξήθηκαν κατά 8,1% μέσα στο 2025, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2026 έτρεξαν με ετήσιο ρυθμό 5,7%.
Την ίδια περίοδο, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε μόλις 1,8%, εξαιτίας του πληθωρισμού, ενώ το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα ενισχύθηκε κατά 5,3% κατά μέσο όρο. Η απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα εισοδήματα ενισχύει το στεγαστικό πρόβλημα και περιορίζει τη δυνατότητα των οικογενειών να προχωρήσουν σε αγορά κατοικίας.
Η εικόνα αποταμίευσης στην Ελλάδα χειροτερεύει
Η αδυναμία των νοικοκυριών να συγκεντρώσουν κεφάλαια αποτυπώνεται και στα στοιχεία για την αποταμίευση. Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το ποσοστό αποταμίευσης αυξήθηκε κατά 0,2 ποσοστιαίες μονάδες το πρώτο τρίμηνο του 2026, όμως στην Ελλάδα σημειώθηκε υποχώρηση κατά 3,7 ποσοστιαίες μονάδες, η δεύτερη μεγαλύτερη πτώση μετά τη Ρουμανία, που κατέγραψε μείωση 5,3 μονάδων.
Η Ελλάδα βρέθηκε επίσης στην πρώτη θέση ως προς τη μείωση του ποσοστού επενδύσεων των νοικοκυριών, καταγράφοντας τη μεγαλύτερη υποχώρηση μεταξύ των κρατών-μελών κατά 0,7 ποσοστιαίες μονάδες, τη στιγμή που σε ευρωπαϊκό επίπεδο το ποσοστό παρέμεινε σταθερό. Η διαφορά αυτή δείχνει τις αυξημένες οικονομικές πιέσεις που εξακολουθούν να δέχονται τα ελληνικά νοικοκυριά.
Τα τραπεζικά προϊόντα και το σχέδιο για το «Σπίτι μου 3»
Για να διευκολύνουν την πρόσβαση των νέων στην ιδιοκατοίκηση, οι τράπεζες έχουν αρχίσει να προωθούν ειδικά στεγαστικά δάνεια για πρώτη κατοικία, τα οποία απευθύνονται σε νέους από 18 έως 50 ετών. Τα προϊόντα αυτά προσφέρουν χαμηλότερο επιτόκιο στα πρώτα χρόνια και δυνατότητα χρηματοδότησης έως και του 90% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου.
Με αυτόν τον τρόπο λειτουργούν ως εναλλακτική λύση στο «Σπίτι μου 2», καλύπτοντας περιπτώσεις ενδιαφερομένων που δεν πληρούν τα αυστηρά εισοδηματικά ή πολεοδομικά κριτήρια του προγράμματος. Τραπεζικές πηγές αναφέρουν ότι η ζήτηση για αυτά τα σχήματα είναι υψηλή.
Την ίδια ώρα, η κυβέρνηση εξετάζει ένα διαφορετικό μοντέλο για το «Σπίτι μου 3», το οποίο θα έχει μόνιμο χαρακτήρα. Η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική προβλέπει πρόγραμμα με μόνιμες φορολογικές ελαφρύνσεις προς τα τραπεζικά ιδρύματα όταν χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους.
Με βάση τον σχεδιασμό αυτό, το νέο πρόγραμμα δεν θα βασίζεται στους ευρωπαϊκούς πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης ούτε θα έχει προσωρινό χαρακτήρα και συγκεκριμένο προϋπολογισμό. Αντίθετα, οι φορολογικές πιστώσεις προς τις τράπεζες θα είναι μόνιμες και τα χαμηλότοκα δάνεια θα ενταχθούν στη συνήθη τραπεζική διαδικασία, σε ένα μοντέλο που ακολουθεί αντίστοιχες ευρωπαϊκές πρακτικές.
Πηγή: Pagenews.gr