Μια σημαντική αλλαγή στην αναγκαστική εκτέλεση αρχίζει να περνά από τα χαρτιά στην πράξη και μπορεί να μεταβάλει αισθητά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται χιλιάδες κατασχεμένα ακίνητα.
Η βασική ιδέα είναι απλή:
η κατάσχεση δεν σημαίνει πλέον υποχρεωτικά ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να περιμένει μέχρι το ακίνητό του να βγει στο ηλεκτρονικό «σφυρί».
Εφόσον βρει συγκεκριμένο ενδιαφερόμενο αγοραστή, μπορεί να απευθυνθεί στο δικαστήριο και να ζητήσει άδεια ώστε το ακίνητο να πωληθεί πριν από τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό.
Δεν πρόκειται για «ελεύθερη πώληση» με την κλασική έννοια.
Υπάρχει δικαστικός έλεγχος, κατώτατο όριο τιμήματος, ενημέρωση των δανειστών και η πώληση εξακολουθεί να πραγματοποιείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού.
Το κρίσιμο 70%
Η σημαντικότερη ασφαλιστική δικλείδα είναι αριθμητική.
Το δικαστήριο μπορεί να επιτρέψει την πώληση στον προτεινόμενο αγοραστή, αλλά το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από το 70% της αρχικά καθορισμένης τιμής πρώτης προσφοράς ή από την τιμή πρώτης προσφοράς που έχει οριστεί δικαστικά όπου εφαρμόζεται η σχετική διαδικασία.
Αυτό το όριο έχει διπλή λειτουργία.
Από τη μία εμποδίζει μια εξαιρετικά χαμηλή πώληση που θα ζημίωνε τους πιστωτές.
Από την άλλη δίνει στον οφειλέτη τη δυνατότητα να αναζητήσει πραγματικό αγοραστή με ένα τίμημα ενδεχομένως χαμηλότερο από την τιμή εκκίνησης, αλλά αρκετά υψηλό ώστε να εγκριθεί δικαστικά.
Δεν αποφασίζει μόνος του ο οφειλέτης
Ο μηχανισμός είναι αυστηρά ελεγχόμενος.
Η αίτηση πρέπει να κοινοποιηθεί στον επισπεύδοντα πιστωτή και στους ενυπόθηκους ή προσημειούχους δανειστές τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από τη δικάσιμο.
Το δικαστήριο δικάζει με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων και αποφασίζει αν η συγκεκριμένη πώληση είναι δικαιολογημένη.
Και το κρίσιμο:
ο νόμος λέει ότι το δικαστήριο «μπορεί» να επιτρέψει την πώληση.
Δεν υπάρχει δηλαδή αυτόματος μηχανισμός έγκρισης μόνο και μόνο επειδή εμφανίστηκε κάποιος αγοραστής στο 70%.
Πώληση το αργότερο δέκα ημέρες πριν από το «σφυρί»
Εάν δοθεί το πράσινο φως, η πώληση πρέπει να ολοκληρωθεί το αργότερο δέκα ημέρες πριν από τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό.
Γίνεται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, με ταυτόχρονη εξόφληση του τιμήματος.
Η πράξη δημοσιοποιείται στην ειδική πλατφόρμα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών και, εφόσον τελικά η πώληση δεν πραγματοποιηθεί, ο κανονικός πλειστηριασμός συνεχίζεται στην ημερομηνία που είχε ήδη οριστεί.
Άρα δεν δημιουργείται ένα νέο παράθυρο για αόριστη καθυστέρηση της εκτέλεσης.
Ή ολοκληρώνεται η πώληση μέσα στο χρονικό πλαίσιο ή το ακίνητο επιστρέφει κανονικά στη διαδικασία του πλειστηριασμού.
Τα χρήματα δεν πάνε στον ιδιοκτήτη
Εδώ βρίσκεται ένα από τα σημεία που μπορεί εύκολα να δημιουργήσουν λανθασμένη εικόνα.
Ο οφειλέτης δεν πουλά το κατασχεμένο ακίνητο για να εισπράξει ελεύθερα το τίμημα.
Ο νόμος ορίζει ότι το ποσό που καταβάλλεται υποκαθίσταται στη θέση του πλειστηριάσματος.
Δηλαδή λειτουργεί όπως το ποσό που θα είχε προκύψει από έναν επιτυχημένο πλειστηριασμό και κατευθύνεται στην ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών.
Και εάν το τίμημα δεν αρκεί για την πλήρη εξόφληση του χρέους, το υπόλοιπο της οφειλής δεν εξαφανίζεται.
Γιατί μπορεί να συμφέρει και τις δύο πλευρές
Εδώ βρίσκεται η οικονομική σημασία της ρύθμισης.
Για τον οφειλέτη, δημιουργείται μια τελευταία δυνατότητα να συμμετάσχει ενεργά στη διαδικασία:
να αναζητήσει ο ίδιος αγοραστή, να διαπραγματευθεί μια πραγματική συναλλαγή και να αποφύγει την αβεβαιότητα ενός πλειστηριασμού.
Για τις τράπεζες, τα funds και τους servicers, υπάρχει επίσης πιθανό όφελος.
Ένας πλειστηριασμός μπορεί να αποβεί άγονος, να χρειαστεί να επαναληφθεί, να δημιουργήσει πρόσθετο κόστος και να καθυστερήσει την ανάκτηση μέρους της απαίτησης.
Μια δικαστικά εγκεκριμένη πώληση σε συγκεκριμένο αγοραστή μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να μετατρέψει ένα «παγωμένο» ακίνητο σε άμεσα διαθέσιμη ρευστότητα.
Η πολιτική σημασία: πιο ευέλικτη αναγκαστική εκτέλεση
Η αλλαγή εντάσσεται στη γενικότερη μεταρρύθμιση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας με τον ν. 5221/2025, ο οποίος έφερε σειρά παρεμβάσεων στην αναγκαστική εκτέλεση. Ο νόμος ψηφίστηκε τον Ιούλιο του 2025 και το άρθρο 119 επανέφερε ρητά τη δυνατότητα πώλησης κατασχεμένου ακινήτου μετά από αίτηση του οφειλέτη.
Η πολιτική φιλοσοφία πίσω από τη διάταξη είναι ουσιαστικά η εξής:
η αναγκαστική εκτέλεση δεν χρειάζεται σε κάθε περίπτωση να οδηγεί στο ίδιο τελικό εργαλείο, εάν υπάρχει μια εναλλακτική λύση που αποδίδει ταχύτερα και χωρίς να θίγει τους δανειστές.
Και ακριβώς γι’ αυτό η ρύθμιση μπορεί να αποκτήσει ιδιαίτερη σημασία στην αγορά ακινήτων.
Μια ρύθμιση με ιστορία από το 2015
Η λογική δεν εμφανίστηκε για πρώτη φορά το 2025.
Η δυνατότητα είχε εισαχθεί αρχικά στο πλαίσιο της μεγάλης μεταρρύθμισης του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας το 2015.
Στη συνέχεια πέρασε από διαδοχικές νομοθετικές μεταβολές, καταργήσεις και προσωρινές επαναφορές.
Με τον ν. 5221/2025 επανήλθε όμως σε πιο συγκεκριμένη μορφή και με τη νέα κρίσιμη δικλείδα του 70%, που περιορίζει τη δικαστική ευχέρεια ως προς το κατώτατο αποδεκτό τίμημα.
Ακριβώς αυτή η σαφέστερη αρχιτεκτονική είναι που μπορεί τώρα να επιτρέψει τη συστηματικότερη χρήση της.
Η πρώτη δικαστική εφαρμογή δείχνει τον δρόμο
Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρώτη δικαστική εφαρμογή που αναφέρεται από το Μονομελές Πρωτοδικείο Άρτας.
Στην υπόθεση, ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός ήταν προγραμματισμένος για τον Σεπτέμβριο του 2026, αλλά ο οφειλέτης είχε ήδη βρει συγκεκριμένο αγοραστή.
Το προτεινόμενο τίμημα βρισκόταν ακριβώς στο κατώτατο όριο του 70% της τιμής πρώτης προσφοράς.
Το ενδιαφέρον όμως βρίσκεται κυρίως στη λογική της δικαστικής κρίσης.
Σύμφωνα με το δημοσιευμένο ρεπορτάζ, το δικαστήριο δεν αρκέστηκε στον μαθηματικό έλεγχο του 70%.
Εξέτασε και τις πραγματικές πιθανότητες να πετύχει ο επερχόμενος πλειστηριασμός.
Όταν ο πλειστηριασμός μπορεί να βγει άγονος
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, το ακίνητο ήταν παλαιό, βρισκόταν σε απομακρυσμένη περιοχή και δεν είχε πραγματοποιηθεί εσωτερική αυτοψία.
Αυτό σήμαινε μεγαλύτερη αβεβαιότητα για έναν πιθανό πλειοδότη.
Το δικαστήριο φέρεται να εκτίμησε ότι υπήρχε σοβαρή πιθανότητα ο προγραμματισμένος πλειστηριασμός να καταλήξει άγονος.
Άρα μια άμεση πώληση στο 70%, με συγκεκριμένο αγοραστή και εξασφαλισμένο τίμημα, μπορούσε να εξυπηρετεί καλύτερα τη διαδικασία από έναν πλειστηριασμό που ίσως δεν απέδιδε καθόλου.
Εάν η συγκεκριμένη λογική ακολουθηθεί και από άλλα δικαστήρια, μπορεί να δημιουργηθεί στην πράξη ένας νέος δρόμος για ακίνητα που έχουν μικρή εμπορευσιμότητα ή έχουν ήδη περάσει μεγάλο διάστημα σε καθεστώς αναγκαστικής εκτέλεσης.
Δεν είναι «κούρεμα» χρέους
Αυτό είναι επίσης κρίσιμο.
Η νέα διαδικασία δεν αποτελεί ρύθμιση ή διαγραφή οφειλής.
Δεν προβλέπει αυτόματο «κούρεμα».
Δεν προστατεύει από μόνη της την πρώτη κατοικία.
Και δεν εμποδίζει άλλες πράξεις εκτέλεσης εάν παραμένει ανεξόφλητο χρέος.
Είναι απλώς διαφορετικός μηχανισμός ρευστοποίησης του συγκεκριμένου κατασχεμένου ακινήτου.
Αυτό πρέπει να γίνει ιδιαίτερα σαφές, γιατί διαφορετικά η ρύθμιση μπορεί εύκολα να παρουσιαστεί ως κάτι πολύ ευρύτερο από αυτό που πραγματικά προβλέπει ο νόμος.
Το μεγάλο στοίχημα για τράπεζες και servicers
Το ενδιαφέρον τώρα μεταφέρεται στην εφαρμογή.
Εάν οι οφειλέτες αρχίσουν να χρησιμοποιούν συστηματικά τη νέα δυνατότητα και τα δικαστήρια διαμορφώσουν σταθερά κριτήρια, μπορεί να επηρεαστεί ένας σημαντικός όγκος υποθέσεων αναγκαστικής εκτέλεσης.
Οι servicers ενδέχεται να αποκτήσουν ταχύτερη διαδρομή προς ρευστοποίηση.
Οι δανειστές μπορεί να αποφεύγουν επαναλαμβανόμενους άγονους πλειστηριασμούς.
Και ο οφειλέτης αποκτά ένα τελευταίο περιθώριο να βρει ο ίδιος αγοραστή, αντί να παρακολουθεί παθητικά την πορεία του ακινήτου προς το «σφυρί».
Η μεγάλη αλλαγή, επομένως, δεν είναι ότι σταματούν οι πλειστηριασμοί. Είναι ότι δημιουργείται πριν από αυτούς μια νέα, δικαστικά ελεγχόμενη έξοδος — και η πρώτη εφαρμογή της δείχνει ότι μπορεί να έχει πραγματικό οικονομικό βάρος.
Πηγή: pagenews.gr