Η μάχη για ένα καλό κατάστημα στην Αθήνα έχει αποκτήσει πλέον τιμές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θα έμοιαζαν ακραίες.
Στα κορυφαία εμπορικά σημεία της πρωτεύουσας, τα ενοίκια φτάνουν ακόμη και τα 315 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα.
Αυτό σημαίνει ότι, θεωρητικά, ένα κατάστημα 100 τ.μ. σε prime θέση με αντίστοιχο μοναδιαίο μίσθωμα μπορεί να αντιστοιχεί σε 31.500 ευρώ τον μήνα μόνο για το ακίνητο — πριν από μισθούς, ενέργεια, αποθέματα, φόρους και τα υπόλοιπα λειτουργικά έξοδα.
Η εικόνα που καταγράφει η Cushman & Wakefield στο «Athens Global Cities Retail Guide 2026» δείχνει ότι το ελληνικό λιανεμπόριο έχει εισέλθει σε μια περίοδο έντονου ανταγωνισμού για τα καλύτερα ακίνητα.
Και πίσω από τα ενοίκια-ρεκόρ κρύβεται μια μεγαλύτερη αλλαγή:το prime κατάστημα έχει γίνει σπάνιο και ακριβό επενδυτικό προϊόν.
Ο χάρτης των «χρυσών» ενοικίων
Στην κορυφή βρίσκεται η Ερμού, όπου το prime μηνιαίο μίσθωμα φτάνει τα:
315 ευρώ/τ.μ.
Ελάχιστα χαμηλότερα βρίσκεται η Βουκουρεστίου:
310 ευρώ/τ.μ.
Ακολουθούν:
- Γλυφάδα: 165 ευρώ/τ.μ.
- Τσιμισκή: 165 ευρώ/τ.μ.
- Κολωνάκι: 120 ευρώ/τ.μ.
- Κηφισιά: 120 ευρώ/τ.μ.
- Πειραιάς: 105 ευρώ/τ.μ.
- Αγίου Νικολάου, Πάτρα: 90 ευρώ/τ.μ.
Τα ποσά αφορούν prime μισθώματα, δηλαδή τα κορυφαία ακίνητα στις καλύτερες θέσεις, και όχι τον μέσο όρο όλων των καταστημάτων κάθε περιοχής.
Αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη.
Δεν κοστίζει κάθε κατάστημα στην Ερμού 315 ευρώ ανά τ.μ.
Όμως το γεγονός ότι τα καλύτερα σημεία φτάνουν πλέον σε αυτά τα επίπεδα αποτυπώνει την ένταση της ζήτησης.
Από €280 στα €315: Τι συνέβη στην Ερμού
Η εξέλιξη της Ερμού είναι χαρακτηριστική της αλλαγής.
Το 2019, το prime μίσθωμα βρισκόταν περίπου στα 280 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Με την πανδημία υποχώρησε στα 260 ευρώ το 2020 και το 2021.
Στη συνέχεια όμως η αγορά γύρισε:
2022: €280 2023: €290 2024: €290 2025: €310 2026: €315 ανά τ.μ.
Δηλαδή, από τα επίπεδα του 2019 μέχρι σήμερα, το κορυφαίο μίσθωμα έχει αυξηθεί περίπου 12,5%.
Από το χαμηλό της πανδημίας, η αύξηση προσεγγίζει το 21%.
Και η Ερμού δεν είναι η μοναδική περίπτωση.
Στη Γλυφάδα το prime rent έχει ανέβει από 140 ευρώ/τ.μ. το 2019 στα 165 ευρώ σήμερα, ενώ στην Τσιμισκή από 140 στα 165 ευρώ.
Στον Πειραιά η μεταβολή είναι ακόμη μεγαλύτερη αναλογικά:
από 80 στα 105 ευρώ/τ.μ.
Γιατί ανεβαίνουν τόσο τα ενοίκια
Η απάντηση δεν βρίσκεται σε έναν μόνο παράγοντα.
Η αγορά δέχεται ταυτόχρονα ώθηση από:
τουρισμό, διεθνείς αλυσίδες, κατανάλωση, περιορισμένη προσφορά κορυφαίων ακινήτων και επενδυτική ζήτηση.
Οι μεγάλοι διεθνείς όμιλοι θέλουν παρουσία σε σημεία με υψηλή επισκεψιμότητα.
Οι ελληνικές αλυσίδες προσπαθούν να υπερασπιστούν τις θέσεις τους.
Και οι ιδιοκτήτες των πραγματικά καλών ακινήτων γνωρίζουν ότι οι διαθέσιμες εναλλακτικές είναι περιορισμένες.
Έτσι δημιουργείται ένας ιδιότυπος πλειστηριασμός για το καλύτερο σημείο.
Το παράδοξο: Ο καταναλωτής πιέζεται, τα prime καταστήματα ακριβαίνουν
Εδώ βρίσκεται ένα από τα πιο ενδιαφέροντα οικονομικά στοιχεία της αγοράς.
Η άνοδος των εμπορικών ενοικίων δεν σημαίνει ότι όλοι οι καταναλωτές έχουν μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη.
Αντίθετα, το αυξημένο κόστος ζωής εξακολουθεί να περιορίζει τις προαιρετικές δαπάνες πολλών νοικοκυριών.
Η αγορά όμως δεν κινείται ομοιόμορφα.
Τα κορυφαία εμπορικά σημεία επωφελούνται δυσανάλογα από τον τουρισμό, τα μεγαλύτερα brands και την υψηλή επισκεψιμότητα.
Έτσι δημιουργούνται δύο διαφορετικές πραγματικότητες:
από τη μία, ένας καταναλωτής που μετρά περισσότερο τις αγορές του·
και από την άλλη, επιχειρήσεις που είναι διατεθειμένες να πληρώσουν premium για να βρίσκονται στα σημεία με τη μεγαλύτερη εμπορική δύναμη.
Τα malls φτάνουν έως €160/τ.μ.
Ο ανταγωνισμός δεν περιορίζεται στους εμπορικούς δρόμους.
Στα μεγάλα malls της Αθήνας τα μισθώματα παραμένουν επίσης υψηλά.
Στο The Mall Athens, το εύρος που καταγράφει η έκθεση βρίσκεται περίπου στα:
100–160 ευρώ/τ.μ.
Αντίστοιχο εύρος καταγράφεται στο Athens Metro Mall:
100–160 ευρώ/τ.μ.
Στο Golden Hall:
80–130 ευρώ/τ.μ.
και στο River West:
75–120 ευρώ/τ.μ.
Η σύγκριση είναι αποκαλυπτική.
Το χαμηλότερο επίπεδο μισθώματος ορισμένων κορυφαίων εμπορικών δρόμων μπορεί πλέον να πλησιάζει ή να ξεπερνά τις υψηλότερες τιμές μεγάλων εμπορικών κέντρων.
Γιατί οι αλυσίδες πληρώνουν αυτά τα ποσά
Για έναν μεγάλο retailer, το ενοίκιο δεν αξιολογείται μόνο ως κόστος ανά τετραγωνικό.
Ένα κατάστημα στην Ερμού, τη Γλυφάδα ή ένα μεγάλο mall λειτουργεί ταυτόχρονα ως:
σημείο πώλησης, διαφήμιση, showroom, σημείο παραλαβής ηλεκτρονικών παραγγελιών και εργαλείο ενίσχυσης του brand.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στην εποχή του πολυκαναλικού εμπορίου.
Το φυσικό κατάστημα δεν ανταγωνίζεται πλέον απαραίτητα το ηλεκτρονικό.
Για τις μεγάλες αλυσίδες, τα δύο λειτουργούν συμπληρωματικά.
Γι’ αυτό ένα κατάστημα σε εξαιρετική τοποθεσία μπορεί να δικαιολογεί υψηλότερο ενοίκιο ακόμη και όταν οι πωλήσεις που πραγματοποιούνται αποκλειστικά μέσα στο κατάστημα δεν εξηγούν ολόκληρη την επένδυση.
Η άλλη μεγάλη ένδειξη: Πέφτουν οι αποδόσεις
Τα μισθώματα λένε μόνο τη μισή ιστορία.
Η άλλη μισή βρίσκεται στις αποδόσεις των ακινήτων – τα yields.
Στην Ερμού, η prime απόδοση βρίσκεται το 2026 περίπου στο:
5,15%.
Το 2018 ήταν 6,70%.
Στην Τσιμισκή έχει πέσει από 7% το 2018 στο 5,90%.
Στη Γλυφάδα από 7,20% στο 6%.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;
Όταν οι αποδόσεις συμπιέζονται ενώ τα ενοίκια ανεβαίνουν, η αγορά αποτιμά τα συγκεκριμένα ακίνητα ακριβότερα.
Οι επενδυτές αποδέχονται χαμηλότερη ποσοστιαία απόδοση για να αποκτήσουν ένα ακίνητο που θεωρούν υψηλής ποιότητας και χαμηλότερου κινδύνου.
Το «χρυσό» τετραγωνικό γίνεται ακριβότερο asset
Ένα απλοποιημένο παράδειγμα δείχνει τη λογική.
Ένα ακίνητο που παράγει ετήσιο μίσθωμα 100.000 ευρώ και αποτιμάται με απόδοση 6,7% αντιστοιχεί θεωρητικά σε αξία περίπου:
1,49 εκατ. ευρώ.
Το ίδιο ετήσιο εισόδημα με yield 5,15% αντιστοιχεί περίπου σε:
1,94 εκατ. ευρώ.
Δεν αποτελεί πραγματική αποτίμηση συγκεκριμένου ακινήτου — υπάρχουν πολλοί ακόμη παράγοντες.
Δείχνει όμως γιατί η συμπίεση των yields έχει τόσο μεγάλη σημασία για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές.
Ποιοι κερδίζουν
Η σημερινή κατάσταση ευνοεί πρωτίστως τους ιδιοκτήτες πραγματικά prime ακινήτων.
Ευνοεί επίσης μεγάλους επενδυτικούς ομίλους και εταιρείες ακινήτων που διαθέτουν ποιοτικά εμπορικά χαρτοφυλάκια.
Για τα ισχυρά brands, το αυξημένο κόστος μπορεί να απορροφηθεί εφόσον το κατάστημα δημιουργεί επαρκή τζίρο και εμπορική προβολή.
Αλλά για έναν μικρότερο ανεξάρτητο retailer η εξίσωση είναι πολύ δυσκολότερη.
Ποιοι πιέζονται
Ένα ενοίκιο 15.000, 20.000 ή 30.000 ευρώ τον μήνα απαιτεί τεράστιο κύκλο εργασιών για να είναι βιώσιμο.
Και το μίσθωμα είναι μόνο η αρχή.
Προστίθενται:
μισθολογικό κόστος, ηλεκτρική ενέργεια, αποθέματα, μεταφορές, ασφάλιση, κοινόχρηστα, χρηματοδότηση και φορολογία.
Αυτό δημιουργεί έναν κίνδυνο για την αγορά των ακριβών εμπορικών δρόμων:
όσο ανεβαίνει το κόστος εισόδου, τόσο περιορίζεται ο αριθμός των επιχειρήσεων που μπορούν να το αντέξουν.
Έτσι τα prime σημεία μπορεί να συγκεντρώνονται όλο και περισσότερο στα χέρια μεγάλων διεθνών και εγχώριων αλυσίδων.
Τα retail parks έχουν ακόμη μεγάλο δρόμο
Υπάρχει όμως και δεύτερη αγορά που αναπτύσσεται.
Τα υφιστάμενα εμπορικά πάρκα στην Ελλάδα διαθέτουν περίπου 363.000 τ.μ. συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας.
Αυτό αντιστοιχεί σε περίπου 34,7 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους.
Η πυκνότητα παραμένει χαμηλότερη από εκείνη άλλων ευρωπαϊκών αγορών.
Και αυτό εξηγεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για νέες αναπτύξεις.
Athens Airport Retail Park, Smart Park, Piraeus Retail Park, Rentis Retail Park και Academy Park αποτελούν μέρος μιας αγοράς που επιχειρεί να καλύψει αυτό το κενό.
Τουρισμός και νέα brands κρατούν ψηλά τη ζήτηση
Η ισχυρή τουριστική δραστηριότητα παραμένει βασικό καύσιμο για το retail, ιδιαίτερα σε:
Αθήνα, Θεσσαλονίκη και μεγάλους νησιωτικούς προορισμούς.
Παράλληλα, διεθνή και εγχώρια brands εξακολουθούν να αναζητούν νέες θέσεις.
Η αγορά έχει δει επέκταση ή νέες επενδύσεις από ονόματα όπως Foot Locker, Burger King, Joe & The Juice, Pandora και JD Sports, ενώ αναπτύσσονται περισσότερο concepts που συνδέουν το retail με άθληση, ευεξία, εστίαση και εμπειρία.
Αυτό αυξάνει τον ανταγωνισμό για τα καλύτερα ακίνητα.
Το μεγάλο στοίχημα του 2027
Το κρίσιμο ερώτημα είναι μέχρι πού μπορούν να φτάσουν τα ενοίκια χωρίς να πιέσουν υπερβολικά την κερδοφορία των επιχειρήσεων.
Για όσο:
- ο τουρισμός παραμένει ισχυρός,
- οι διεθνείς αλυσίδες επεκτείνονται,
- η προσφορά prime καταστημάτων παραμένει περιορισμένη,
- και οι καταναλωτικές δαπάνες αντέχουν,
οι ιδιοκτήτες των καλύτερων ακινήτων διατηρούν ισχυρή διαπραγματευτική θέση.
Εάν όμως η κατανάλωση επιβραδυνθεί ή τα λειτουργικά κόστη συνεχίσουν να ανεβαίνουν, το σημείο ισορροπίας θα γίνει πολύ πιο δύσκολο.
Γιατί τα 315 ευρώ ανά τετραγωνικό δεν είναι απλώς ένα εντυπωσιακό νούμερο.
Είναι το σημάδι μιας αγοράς στην οποία το σωστό σημείο έχει μετατραπεί σε premium περιουσιακό στοιχείο — και όπου η δυνατότητα μιας επιχείρησης να πληρώσει για αυτό γίνεται από μόνη της ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
Πηγή: pagenews.gr