Ανατροπή στα ακίνητα: Νέος φορέας από το ΥΠΕΘΟ για τις τιμές των ακινήτων

Μεγάλη αλλαγή στην ελληνική αγορά ακινήτων σχεδιάζει το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δημιουργώντας την Τράπεζα Αξιών Ακινήτων. Το νέο ψηφιακό σύστημα θα παρακολουθεί τις πραγματικές τιμές πώλησης και τα ενοίκια, ανοίγοντας τον δρόμο για αυτόματες αυξήσεις ή μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες. Τι σημαίνει αυτό για ιδιοκτήτες, αγοραστές και φορολογία.

Νέα εποχή στις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα

Μια σημαντική μεταρρύθμιση στην ελληνική κτηματαγορά προωθεί το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με στόχο να περιοριστεί η απόσταση ανάμεσα στις πραγματικές εμπορικές τιμές και στις αντικειμενικές αξίες.

Το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ), μιας κεντρικής ψηφιακής βάσης δεδομένων που θα συγκεντρώνει πληροφορίες για αγοραπωλησίες, μισθώσεις και μεταβολές αξιών σε ολόκληρη τη χώρα.

Η σχετική διάταξη περιλαμβάνεται στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου, το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.

Στόχος είναι η φορολογική αξία ενός ακινήτου να προσεγγίζει περισσότερο την πραγματική εικόνα της αγοράς, χωρίς να απαιτούνται κάθε φορά μεγάλες και χρονοβόρες διαδικασίες επανεκτίμησης.

Τι είναι η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα λειτουργεί ως ένα ψηφιακό παρατηρητήριο της ελληνικής κτηματαγοράς.

Στην πράξη, το Δημόσιο θα αποκτήσει τη δυνατότητα να παρακολουθεί συστηματικά τις τιμές των ακινήτων ανά περιοχή, κατηγορία και είδος συναλλαγής.

Τα δεδομένα θα συγκεντρώνονται σε μια ενιαία πλατφόρμα, επιτρέποντας την ανάλυση των μεταβολών και τη δημιουργία μιας πληρέστερης εικόνας για την αγορά.

Το νέο σύστημα θα υπάγεται στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου και θα αξιοποιεί την υφιστάμενη υποδομή των ψηφιακών υπηρεσιών δημόσιας περιουσίας.

Στο μικροσκόπιο πραγματικές πωλήσεις και ενοίκια

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τη συγκέντρωση δεδομένων από πραγματικές συναλλαγές.

Η νέα βάση θα συλλέγει πληροφορίες για μεταβιβάσεις ακινήτων, τιμές πώλησης, μισθώσεις και αξίες που καταγράφονται στην αγορά.

Με αυτόν τον τρόπο, οι αρμόδιες υπηρεσίες θα μπορούν να εξετάζουν τις διαφορές μεταξύ περιοχών και να εντοπίζουν ταχύτερα τις μεταβολές.

Για παράδειγμα, μια περιοχή στην οποία αυξάνονται σταθερά οι τιμές πώλησης θα μπορούσε να εμφανίζεται στο σύστημα με υψηλότερες εμπορικές αξίες.

Αντίστοιχα, περιοχές με πτωτική πορεία θα αποτυπώνονται μέσα από τα διαθέσιμα στοιχεία.

Στο νέο σύστημα μπαίνουν και τα μεσιτικά γραφεία

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά η δυνατότητα συμμετοχής ιδιωτικών φορέων στη συλλογή δεδομένων.

Στο σχέδιο προβλέπεται ότι πληροφορίες θα μπορούν να αντλούνται όχι μόνο από δημόσιες υπηρεσίες, αλλά και από επιχειρήσεις του ιδιωτικού τομέα, συμπεριλαμβανομένων των μεσιτικών γραφείων.

Η συνεργασία θα πραγματοποιείται μέσω ειδικών μνημονίων, στα οποία θα καθορίζονται το είδος των στοιχείων, ο τρόπος διαβίβασης και οι όροι αξιοποίησής τους.

Η εξέλιξη αυτή μπορεί να προσφέρει καλύτερη εικόνα της αγοράς, καθώς οι μεσίτες διαθέτουν στοιχεία για την πραγματική ζήτηση και τις συνθήκες διαπραγμάτευσης.

Δεν έχει, ωστόσο, θεσπιστεί γενική υποχρέωση όλων των μεσιτικών γραφείων να τροφοδοτούν τη βάση.

Οι αντικειμενικές αξίες θα ακολουθούν τις εμπορικές τιμές

Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον επικεντρώνεται στην προοπτική αυτόματης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών.

Σήμερα, οι αντικειμενικές τιμές καθορίζονται μέσα από διοικητικές διαδικασίες και δεν μεταβάλλονται απαραίτητα με την ίδια ταχύτητα που αλλάζουν οι πραγματικές τιμές της αγοράς.

Με το νέο σύστημα, επιδιώκεται η δημιουργία ενός μηχανισμού που θα αξιοποιεί τα συγκεντρωμένα δεδομένα για πιο συχνή επικαιροποίηση.

Εάν οι εμπορικές αξίες αυξάνονται σε μια περιοχή, θα μπορεί να προκύπτει αντίστοιχη ανοδική προσαρμογή.

Εάν οι τιμές μειώνονται, ο μηχανισμός θα μπορεί να υποστηρίζει και καθοδικές αναπροσαρμογές.

Γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη διαφορά στις σημερινές αξίες

Η τελευταία γενικευμένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο του 2021 και τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2022.

Έκτοτε, οι εμπορικές τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά σε πολλές περιοχές της Ελλάδας.

Σε ορισμένες αγορές, οι αυξήσεις ήταν ιδιαίτερα έντονες, δημιουργώντας μεγάλη απόσταση ανάμεσα στην εμπορική και στη φορολογική αξία.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις που παρουσιάζονται για την αγορά, η άνοδος των τιμών πώλησης από την προηγούμενη αναπροσαρμογή προσεγγίζει σε πολλές περιοχές το 50%.

Η απόκλιση αυτή αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους για τους οποίους προωθείται η νέα ψηφιακή υποδομή.

Έρχονται αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ;

Το σημαντικότερο ερώτημα για εκατομμύρια ιδιοκτήτες είναι εάν οι αλλαγές θα οδηγήσουν σε υψηλότερη φορολογία.

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών μπορεί να επηρεάσει τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, καθώς και άλλων φορολογικών επιβαρύνσεων που συνδέονται με την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Ωστόσο, η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων δεν συνεπάγεται άμεση αύξηση του ΕΝΦΙΑ.

Για οποιαδήποτε ουσιαστική φορολογική μεταβολή θα πρέπει να ληφθούν πρόσθετες αποφάσεις σχετικά με τις νέες αξίες και τον τρόπο εφαρμογής τους.

Η κυβέρνηση θα πρέπει επίσης να εξετάσει εάν οι αλλαγές θα συνοδευτούν από προσαρμογές στους φορολογικούς συντελεστές.

Τι αλλάζει σε αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις

Οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν σημαντικά και τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ο φόρος μεταβίβασης συνδέεται με τη φορολογητέα αξία, η οποία προσδιορίζεται με βάση τους ισχύοντες κανόνες.

Επομένως, μια μελλοντική αύξηση των αντικειμενικών τιμών θα μπορούσε να επηρεάσει το κόστος αγοράς σε περιπτώσεις όπου η αντικειμενική αξία αποτελεί την κρίσιμη βάση φορολόγησης.

Αντίστοιχα, πιθανές αλλαγές ενδέχεται να επηρεάσουν τον υπολογισμό επιβαρύνσεων για γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές, ανάλογα με τις απαλλαγές και τα ισχύοντα αφορολόγητα όρια.

Για τους αγοραστές και τους ιδιοκτήτες, η εξέλιξη αυτή καθιστά σημαντική την παρακολούθηση των αποφάσεων που θα ακολουθήσουν.

Τι σημαίνει για τα ενοίκια

Η καταγραφή των μισθώσεων αποτελεί επίσης βασική λειτουργία του νέου συστήματος.

Η συγκέντρωση δεδομένων μπορεί να αποτυπώσει καλύτερα την εξέλιξη των ενοικίων ανά περιοχή και να αναδείξει τις διαφοροποιήσεις μεταξύ διαφορετικών τύπων ακινήτων.

Αυτό δεν σημαίνει ότι το κράτος θα καθορίζει αυτόματα το ύψος των μισθωμάτων.

Οι τιμές των ενοικίων εξακολουθούν να επηρεάζονται από την προσφορά, τη ζήτηση, την κατάσταση των ακινήτων και τις συμφωνίες ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Το νέο εργαλείο έχει κυρίως καταγραφικό και αναλυτικό χαρακτήρα.

Πότε αναμένεται να εφαρμοστούν οι νέες αξίες

Η δημιουργία της ψηφιακής βάσης αποτελεί το πρώτο στάδιο της σχεδιαζόμενης μεταρρύθμισης.

Η αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών εξετάζεται ως δυνατότητα για το 2028, εφόσον προηγηθεί η απαραίτητη κυβερνητική απόφαση.

Μέχρι τότε απαιτούνται η ανάπτυξη της υποδομής, η συγκέντρωση αξιόπιστων δεδομένων και η διαμόρφωση συγκεκριμένου μηχανισμού αξιολόγησης.

Σημαντικό ρόλο θα παίξει επίσης η προστασία προσωπικών δεδομένων, καθώς η σχετική διάταξη προβλέπει τη συλλογή πληροφοριών χωρίς αναφορά στην ταυτότητα φυσικών ή νομικών προσώπων.

Η επόμενη ημέρα στην ελληνική κτηματαγορά

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων αποτελεί ένα νέο βήμα προς την ψηφιακή παρακολούθηση της αγοράς και τη δημιουργία πιο αξιόπιστων δεδομένων για τις πραγματικές αξίες.

Η λειτουργία της θα μπορούσε να ενισχύσει τη διαφάνεια και να διευκολύνει την ανάλυση των τάσεων ανά περιοχή.

Ωστόσο, η σημαντικότερη πρόκληση αφορά τη μελλοντική σύνδεση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες.

Εάν αυτή πραγματοποιηθεί χωρίς κατάλληλες φορολογικές προσαρμογές, ενδέχεται να δημιουργηθούν πρόσθετες επιβαρύνσεις για μέρος των ιδιοκτητών.

Για την ώρα, η μεταρρύθμιση βρίσκεται σε νομοθετικό και οργανωτικό στάδιο, με την εφαρμογή του νέου συστήματος να εξαρτάται από τις αποφάσεις των επόμενων ετών.

Πηγή: Pagenews.gr