Μια σοβαρή στρέβλωση στην ελληνική αγορά κατοικίας αναδεικνύεται από την πορεία των προγραμμάτων «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου ΙΙ», καθώς η προσπάθεια διευκόλυνσης της αγοράς πρώτης κατοικίας συνοδεύτηκε από σημαντικές αυξήσεις στις τιμές παλαιότερων ακινήτων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία και τις εκτιμήσεις που παρουσιάζονται σε ρεπορτάζ της Καθημερινής, οι ανατιμήσεις σε επιμέρους κατηγορίες και περιοχές παλαιών κατοικιών έφτασαν έως και το 30%, όταν η μέση αύξηση των ζητούμενων τιμών στην ευρύτερη αγορά κινείται περίπου στο 5%.
Η διαφορά αυτή αναδεικνύει ένα από τα βασικότερα προβλήματα της στεγαστικής πολιτικής: όταν η χρηματοδοτική δυνατότητα των αγοραστών αυξάνεται, χωρίς να αυξάνεται αντίστοιχα ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, μέρος του οικονομικού οφέλους μπορεί να μεταφερθεί στις τιμές πώλησης.
Έτσι, ένα πρόγραμμα που σχεδιάστηκε για να διευκολύνει την απόκτηση στέγης ενδέχεται να έχει ταυτόχρονα ενισχύσει την αξία ακινήτων που μέχρι πρότινος συγκέντρωναν μικρότερο αγοραστικό ενδιαφέρον.
Από το φθηνότερο στεγαστικό δάνειο στο ακριβότερο ακίνητο
Η βασική φιλοσοφία των προγραμμάτων «Σπίτι μου» ήταν να διευκολύνουν την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, προσφέροντας ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης σε επιλέξιμα νοικοκυριά.
Το «Σπίτι μου ΙΙ» προσέφερε χρηματοδότηση με σημαντικά μειωμένο επιτοκιακό κόστος σε σχέση με ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο.
Ωστόσο, το οικονομικό πλεονέκτημα του χαμηλότερου επιτοκίου δεν εξαρτάται μόνο από τους όρους του δανείου. Εξαρτάται και από την τιμή στην οποία αγοράζεται τελικά το ακίνητο.
Εάν ένα σπίτι πωλείται σημαντικά ακριβότερα λόγω της αυξημένης ζήτησης, ο αγοραστής μπορεί να χάσει μεγάλο μέρος της ωφέλειας που θα είχε από τους ευνοϊκούς όρους χρηματοδότησης.
Αυτός είναι ο βασικός μηχανισμός που φαίνεται να λειτούργησε σε αρκετές περιοχές της χώρας.
Γιατί ακριβαίνουν περισσότερο τα παλιά σπίτια
Τα προγράμματα κατεύθυναν τη ζήτηση προς κατοικίες συγκεκριμένης ηλικίας, αξίας και επιφάνειας.
Ειδικά στον δεύτερο κύκλο, η επιλεξιμότητα συνδέθηκε με ακίνητα παλαιότερης κατασκευής, γεγονός που περιόρισε τις επιλογές των ενδιαφερομένων.
Έτσι, χιλιάδες υποψήφιοι αγοραστές αναζήτησαν κατοικίες με παρόμοια χαρακτηριστικά.
Η συγκέντρωση της ζήτησης σε ένα περιορισμένο τμήμα της αγοράς δημιούργησε συνθήκες εντονότερου ανταγωνισμού για τα διαθέσιμα ακίνητα.
Οι ιδιοκτήτες κατοικιών που πληρούσαν τα κριτήρια βρέθηκαν σε ευνοϊκότερη διαπραγματευτική θέση, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου η προσφορά ήταν ήδη μικρή.
Το αποτέλεσμα ήταν οι τιμές παλαιών διαμερισμάτων να αυξηθούν ταχύτερα από εκείνες άλλων κατηγοριών κατοικίας.
Το 30% στις ανατιμήσεις και η μεγάλη διαφορά από τη συνολική αγορά
Το στοιχείο που προκαλεί τη μεγαλύτερη εντύπωση είναι η απόσταση ανάμεσα στις αυξήσεις των επιμέρους επιλέξιμων ακινήτων και στη μέση πορεία της αγοράς.
Οι ανατιμήσεις έως 30% δεν αφορούν το σύνολο των παλαιών κατοικιών πανελλαδικά, αλλά συγκεκριμένες περιπτώσεις και περιοχές όπου η ζήτηση ενισχύθηκε ιδιαίτερα.
Αντίστοιχα, το περίπου 5% αποτυπώνει έναν ευρύτερο μέσο ρυθμό αύξησης των ζητούμενων τιμών και όχι απαραίτητα την ίδια χρονική περίοδο ή το ίδιο δείγμα ακινήτων.
Η ουσία, ωστόσο, παραμένει: τα σπίτια που συγκέντρωσαν τη ζήτηση των δικαιούχων των προγραμμάτων δέχθηκαν εντονότερες ανοδικές πιέσεις.
Αυτό δημιουργεί μια δύσκολη πραγματικότητα για τα νοικοκυριά που δεν διαθέτουν σημαντικές αποταμιεύσεις και εξαρτώνται από τη στεγαστική χρηματοδότηση.
Τι δείχνουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος
Η επίδραση της αυξημένης ζήτησης για παλαιότερα ακίνητα αποτυπώνεται και στη γενικότερη πορεία των τιμών κατοικίας.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2025, οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών αυξήθηκαν κατά 8,1%, έναντι 7,4% των νεόδμητων.
Η εικόνα αυτή είχε ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς το 2024 οι νεόδμητες κατοικίες είχαν καταγράψει ταχύτερο ρυθμό ανατίμησης.
Η μεταβολή υποδηλώνει ότι η ζήτηση μετατοπίστηκε εντονότερα προς το παλαιό οικιστικό απόθεμα.
Βεβαίως, η εξέλιξη δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στα προγράμματα «Σπίτι μου». Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν επίσης η περιορισμένη οικοδομική προσφορά, οι τοπικές συνθήκες και οι επιλογές των ιδιοκτητών.
Παλιά ακίνητα, υψηλές τιμές και ανάγκη ανακαίνισης
Ένα δεύτερο πρόβλημα είναι η κατάσταση των κατοικιών που αγοράζονται.
Σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία για το «Σπίτι μου ΙΙ», το μέσο έτος κατασκευής των ακινήτων που εντάχθηκαν στο πρόγραμμα ήταν το 1982.
Πρόκειται δηλαδή για κατοικίες ηλικίας περίπου 44 ετών, οι οποίες συχνά χρειάζονται παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης ή λειτουργικής ανακαίνισης.
Το κόστος μπορεί να περιλαμβάνει αντικατάσταση κουφωμάτων, ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, καθώς και αναβάθμιση της θέρμανσης.
Για έναν αγοραστή που έχει ήδη εξαντλήσει μεγάλο μέρος της χρηματοδοτικής του δυνατότητας για την αγορά, οι πρόσθετες αυτές δαπάνες αποτελούν σημαντικό εμπόδιο.
Έτσι, το πραγματικό κόστος απόκτησης κατοικίας μπορεί να αποδειχθεί αρκετά υψηλότερο από την αρχική τιμή πώλησης.
Πόσοι κατάφεραν τελικά να αγοράσουν σπίτι
Η δυσκολία εύρεσης κατάλληλου ακινήτου αποτυπώνεται και στην πορεία υλοποίησης του προγράμματος.
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν στη διάρκεια της Prodexpo 2026, περίπου 120.000 αιτήσεις είχαν υποβληθεί για το «Σπίτι μου ΙΙ», ενώ οι αγορές κατοικιών που ολοκληρώθηκαν προσέγγισαν τις 14.500.
Τα μεγέθη αυτά δείχνουν ότι η αρχική εκδήλωση ενδιαφέροντος ήταν πολύ μεγαλύτερη από τον αριθμό των νοικοκυριών που κατόρθωσαν τελικά να αποκτήσουν κατοικία.
Δεν σημαίνει, πάντως, ότι όλες οι αιτήσεις αντιστοιχούσαν σε τελικά επιλέξιμους δανειολήπτες ή ότι όλες οι περιπτώσεις που δεν ολοκληρώθηκαν οφείλονταν αποκλειστικά στις τιμές.
Πέρα από την περιορισμένη προσφορά, υπήρχαν εμπόδια που σχετίζονταν με την τραπεζική αξιολόγηση, την κατάσταση των ακινήτων και την οικονομική δυνατότητα των ενδιαφερομένων.
Η Αττική στο επίκεντρο της στεγαστικής πίεσης
Ιδιαίτερη σημασία έχει η εικόνα της Αττικής, όπου η υψηλή ζήτηση συναντά ένα περιορισμένο απόθεμα σχετικά προσιτών κατοικιών.
Σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας που παρουσιάστηκαν στην Prodexpo, περίπου το 40% των αγορών μέσω του «Σπίτι μου ΙΙ» αφορούσε την Αττική.
Οι κατοικίες που αποκτήθηκαν στην περιοχή ήταν, κατά κανόνα, μικρότερες, παλαιότερες και ακριβότερες σε σχέση με εκείνες της υπόλοιπης χώρας.
Αυτό αποτυπώνει τις μεγάλες δυσκολίες πρόσβασης στην κατοικία στο λεκανοπέδιο, όπου τα εισοδήματα δεν έχουν ακολουθήσει με τον ίδιο ρυθμό την αύξηση των αξιών.
Για αρκετά νοικοκυριά, η επιλογή μεταχειρισμένης κατοικίας δεν αποτελεί πλέον απαραίτητα οικονομική λύση, ιδίως όταν συνυπολογίζεται το κόστος ανακαίνισης.
Το παράδειγμα ενός διαμερίσματος 150.000 ευρώ
Για να γίνει αντιληπτή η επίπτωση των ανατιμήσεων, αρκεί ένα ενδεικτικό παράδειγμα.
Ένα διαμέρισμα που πριν από την αύξηση της ζήτησης κόστιζε 150.000 ευρώ, με ανατίμηση 30% φτάνει τις 195.000 ευρώ.
<text weight=”medium”>Η διαφορά ανέρχεται σε 45.000 ευρώ.</text>
Ακόμη και εάν ο αγοραστής εξασφαλίσει σημαντική εξοικονόμηση τόκων μέσω επιδοτούμενου δανείου, η αύξηση της τιμής αγοράς μπορεί να απορροφήσει μεγάλο μέρος του οφέλους.
Εάν απαιτείται και ανακαίνιση, η συνολική οικονομική επιβάρυνση αυξάνεται περαιτέρω.
Το παράδειγμα είναι υποθετικό, αλλά αποτυπώνει τον τρόπο με τον οποίο η άνοδος των τιμών μπορεί να περιορίσει την αποτελεσματικότητα μιας στεγαστικής ενίσχυσης.
Το κρίσιμο ζήτημα: Χρειάζονται περισσότερα διαθέσιμα σπίτια
Η εμπειρία των προγραμμάτων αναδεικνύει την ανάγκη να συνδυαστούν τα χρηματοδοτικά εργαλεία με πολιτικές αύξησης της πραγματικής προσφοράς κατοικιών.
Η ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των νοικοκυριών μπορεί να είναι αποτελεσματική όταν υπάρχουν αρκετά κατάλληλα σπίτια σε προσιτές τιμές.
Όταν όμως το διαθέσιμο απόθεμα είναι περιορισμένο, η πρόσθετη ζήτηση ενδέχεται να οδηγήσει σε νέες ανατιμήσεις.
Στο πλαίσιο αυτό, η στεγαστική πολιτική χρειάζεται παρεμβάσεις για την αξιοποίηση κενών ακινήτων, την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών, την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας και την ενίσχυση της οικοδομικής προσφοράς.
Παράλληλα, απαιτείται αξιολόγηση των αποτελεσμάτων των προγραμμάτων, ώστε να διαπιστωθεί πόσο από το οικονομικό όφελος παραμένει στους αγοραστές και πόσο ενσωματώνεται τελικά στις τιμές.
Το στεγαστικό δίλημμα της επόμενης ημέρας
Τα προγράμματα «Σπίτι μου» συνέβαλαν στην απόκτηση πρώτης κατοικίας από χιλιάδες νοικοκυριά που διαφορετικά θα αντιμετώπιζαν δυσκολότερους όρους χρηματοδότησης.
Ταυτόχρονα, όμως, η αυξημένη ζήτηση για περιορισμένο αριθμό παλαιών ακινήτων ανέδειξε τις αδυναμίες της ελληνικής αγοράς κατοικίας.
Οι ανατιμήσεις έως 30% σε επιμέρους περιοχές αποτελούν ένδειξη ότι η επιδότηση της ζήτησης, όταν δεν συνοδεύεται από ενίσχυση της προσφοράς, μπορεί να προκαλέσει ανεπιθύμητες συνέπειες.
Το βασικό ερώτημα για την επόμενη φάση της στεγαστικής πολιτικής δεν είναι μόνο πόσο φθηνότερο θα γίνει το δάνειο, αλλά πόσο προσιτό θα παραμείνει το ίδιο το σπίτι.
Πηγή: pagenews.gr