Εξωπραγματικά χαμηλά ενοίκια: Έρχεται «σαφάρι» της ΑΑΔΕ για τα 5ευρα και τα… 10ευρα διαμερίσματα

Τα ενοίκια των 5 και 10 ευρώ που άναψαν φωτιές στην ΑΑΔΕ

Διαμέρισμα 107 τ.μ. στα Χανιά με δηλωμένο ενοίκιο… 5 ευρώ τον μήνα. Σπίτι 119 τ.μ. στο Χαλάνδρι με 30 ευρώ. Γκαρσονιέρα 30 τ.μ. στον Άγιο Δημήτριο με 10 ευρώ, διαμέρισμα 133 τ.μ. στην Ηλιούπολη με 20 ευρώ. Αυτά δεν είναι ανέκδοτα, αλλά πραγματικά στοιχεία από δηλώσεις ενοικίων που έχουν φτάσει στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.

Την ώρα που η στεγαστική κρίση σαρώνει, τα ενοίκια σε πολλές περιοχές έχουν εκτοξευθεί και η αγορά μιλά για διψήφιες αυξήσεις, στην Εφορία εμφανίζεται μια… άλλη Ελλάδα: εκείνη των μισθωτηρίων με εξωπραγματικά χαμηλά ποσά, που δεν στέκουν ούτε ως παλιά τιμή, ούτε ως «οικογενειακή διευκόλυνση».

Τα ευρήματα των υπηρεσιών της ΑΑΔΕ δείχνουν χιλιάδες μισθώσεις που είτε δεν έχουν δηλωθεί καθόλου, είτε εμφανίζουν ποσά που δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα. Σε αυτό το σκηνικό, οι «μαύρες» συμφωνίες μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή –με ένα ελάχιστο ποσό στο μισθωτήριο και το πραγματικό ενοίκιο στο χέρι– μπαίνουν πλέον στο μικροσκόπιο.

Στοχευμένοι έλεγχοι μετά τις τροποποιητικές – Πώς θα «φιλτράρει» η Εφορία τα ύποπτα μισθώματα

Η ΑΑΔΕ ετοιμάζεται να ανοίξει το επόμενο κεφάλαιο των ελέγχων στα μισθωτήρια, μόλις ολοκληρωθεί στο τέλος Δεκεμβρίου η περίοδος για τις τροποποιητικές δηλώσεις όσων έλαβαν μειωμένη επιδότηση ενοικίου λόγω λανθασμένων στοιχείων.

Το σχέδιο προβλέπει στοχευμένες διασταυρώσεις μεταξύ:
– των δηλωθέντων ενοικίων στα έντυπα Ε1,
– των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων,
– και των στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η Εφορία από τράπεζες, παρόχους ενέργειας και άλλους φορείς.

Όπου εντοπίζονται «κραυγαλέες» αποκλίσεις μεταξύ αγοραίων τιμών και δηλωμένων ποσών, θα ανοίγουν φάκελοι. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα καλούνται να αποδείξουν ότι τα ποσά που δηλώνουν είναι πραγματικά και όχι αποτέλεσμα συμφωνιών «για τα μάτια» της διοίκησης.

Οι ακραίες περιπτώσεις που έχουν ήδη καταγραφεί –10 ευρώ το μήνα για 88 τ.μ. στο Αιγάλεω, 25 ευρώ για 62 τ.μ. στο Γαλάτσι, 20 ευρώ για 75 τ.μ. στο Ίλιον, 10 ευρώ για 66 τ.μ. στους Αμπελόκηπους Θεσσαλονίκης– λειτουργούν ως «κυκλώματα συναγερμού» για την ΑΑΔΕ.

Τα στατιστικά που «φωνάζουν» για μαύρα ενοίκια

Τα στοιχεία από την επιδότηση ενοικίου ενισχύουν τις υποψίες των αρχών. Από τους περίπου 900.000 δικαιούχους, οι 180.000 δήλωσαν ενοίκιο έως 100 ευρώ τον μήνα. Άλλοι 630.000 εμφανίζονται να πληρώνουν μεταξύ 100 και 400 ευρώ. Μόλις το 10% δήλωσε ενοίκιο άνω των 400 ευρώ – ποσοστό που δεν ταιριάζει καθόλου με την εικόνα μιας αγοράς που βλέπει διαμερίσματα 70–80 τ.μ. στην Αθήνα να νοικιάζονται με 600, 700 ή και 800 ευρώ.

Με δεδομένη την εκρηκτική άνοδο των τιμών την τελευταία τριετία, τα νούμερα αυτά θεωρούνται ενδεικτικά ενός εκτεταμένου δικτύου υποδηλωμένων ή καθόλου δηλωμένων μισθωμάτων. Σε πολλές περιπτώσεις αξιοποιούνται παλιά, τυπικά «ζωντανά» μισθωτήρια με ποσά που δεν αντανακλούν σε καμία περίπτωση τις σημερινές τιμές.

Από το 2026 τέλος τα μετρητά – Όλα τα ενοίκια μέσω τράπεζας

Το μεγάλο «κόψιμο» έρχεται από 1η Ιανουαρίου 2026. Από εκείνη την ημερομηνία, κάθε ευρώ που αφορά στέγη –κύρια κατοικία, εξοχικό, φοιτητικό σπίτι– θα πρέπει να καταβάλλεται υποχρεωτικά μέσω του τραπεζικού συστήματος. Καμία πληρωμή μετρητών δεν θα αναγνωρίζεται για επιδότηση ή φορολογικό όφελος.

Για τους ενοικιαστές, αυτό σημαίνει ότι όποιος επιμένει στο «στο χέρι» χάνει:
– το δικαίωμα συμμετοχής σε προγράμματα επιδότησης ενοικίου,
– αλλά και κάθε είδους μελλοντική ενίσχυση που θα συνδέεται με αποδεικτικά πληρωμών.

Για τους ιδιοκτήτες, η επιλογή των μετρητών έχει επίσης κόστος:
– δεν θα δικαιούνται την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από μισθώματα,
– ενώ για τις επιχειρήσεις που πληρώνουν ενοίκιο με μετρητά, η δαπάνη δεν θα αναγνωρίζεται φορολογικά.

Το οικονομικό επιτελείο δεν τρέφει αυταπάτες ότι το μέτρο θα εξαφανίσει πλήρως τη φοροδιαφυγή στα ενοίκια. Ωστόσο, η υποχρεωτική διέλευση των πληρωμών από τις τράπεζες θα χτίσει ένα πολύ πιο πυκνό δίχτυ διασταυρώσεων, που θα κάνει ολοένα και δυσκολότερο το «μαύρο» χρήμα στην αγορά ακινήτων.

Ποιοι κινδυνεύουν – Τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Όσοι σήμερα εμφανίζουν ενοίκια–φάντασμα του τύπου 5, 10 ή 20 ευρώ για κανονικά διαμερίσματα σε περιοχές με υψηλή ή μεσαία ζήτηση, είναι οι πρώτοι που μπαίνουν στο στόχαστρο. Η ΑΑΔΕ έχει πλέον στη διάθεσή της όχι μόνο τα στοιχεία από τις φορολογικές δηλώσεις και τα μισθωτήρια, αλλά και καταναλώσεις ρεύματος, πληροφορίες από τράπεζες και, όπου χρειαστεί, δεδομένα από άλλους φορείς.

Σε περίπτωση ελέγχου, η απόδειξη της πραγματικότητας θα είναι κρίσιμη. Οι ιδιοκτήτες που έχουν συμφωνήσει χαμηλό δηλωμένο ενοίκιο για να μεγαλώσουν το «μαύρο» ποσό, κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με:
– πρόσθετο φόρο για τα μη δηλωμένα μισθώματα,
– προσαυξήσεις και πρόστιμα,
– αλλά και πιθανό άνοιγμα φακέλου για προηγούμενα έτη αν εντοπιστεί συστηματική πρακτική.

Από την άλλη, οι ενοικιαστές που αποδέχονται τέτοιες συμφωνίες χάνουν κάθε δικαίωμα επιδότησης, ενώ εκτίθενται και σε μελλοντικές διεκδικήσεις του ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι το πραγματικό ενοίκιο δεν αποτυπώνεται επίσημα.

Από τη φοροδιαφυγή στη στεγαστική κρίση – Γιατί το θέμα ξεπερνά την Εφορία

Το κύμα των εξωπραγματικά χαμηλών ενοικίων δεν είναι απλώς μια ακόμη υπόθεση φοροδιαφυγής. Συνδέεται ευθέως με τη στρέβλωση της αγοράς κατοικίας, τη δυσκολία χαρτογράφησης της πραγματικής κατάστασης και, τελικά, με τη διαμόρφωση πολιτικών για τη στέγη.

Όταν οι δηλωμένες τιμές δεν αντανακλούν την πραγματικότητα, το κράτος «βλέπει» μια πλασματική εικόνα της αγοράς: υποτιμημένα μισθώματα, μικρότερη πίεση στην τσέπη των νοικοκυριών, περιορισμένη ανάγκη παρεμβάσεων. Στην πράξη όμως, χιλιάδες πολίτες πληρώνουν πολλαπλάσια ποσά από αυτά που φαίνονται στο Taxisnet, εγκλωβισμένοι σε μια αγορά που λειτουργεί με όρους σκιώδους οικονομίας.

Οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ στα εξωπραγματικά χαμηλά ενοίκια είναι, σε αυτό το πλαίσιο, ένα πρώτο βήμα για να μπει στοιχειώδης τάξη. Το αν θα περιοριστεί η «δημιουργική φαντασία» στα μισθωτήρια ή αν απλώς θα μετακινηθεί σε πιο σύνθετες πρακτικές, θα φανεί τα επόμενα χρόνια – σίγουρα πάντως, η εποχή των 5ευρων και 10ευρων διαμερισμάτων δείχνει να πλησιάζει στο τέλος της.

Πηγή: Pagenews.gr