Airbnb: Δικαστικό «φρένο» στις πολυκατοικίες – Πότε μπορεί να απαγορευτεί η βραχυχρόνια μίσθωση

Νέα δικαστική απόφαση αναγνωρίζει τη δεσμευτική ισχύ του κανονισμού της πολυκατοικίας και ανοίγει τον δρόμο για την απαγόρευση των Airbnb όταν προβλέπεται αποκλειστική χρήση των διαμερισμάτων ως κατοικιών.

Απόφαση που αλλάζει τα δεδομένα για ιδιοκτήτες και ενοίκους

Νέα δεδομένα δημιουργούνται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb μέσα σε πολυκατοικίες, μετά από απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών που έβαλε «φρένο» στην τουριστική εκμετάλλευση συγκεκριμένου διαμερίσματος.

Η απόφαση δεν σημαίνει ότι απαγορεύονται συνολικά τα Airbnb σε όλες τις πολυκατοικίες. Επιβεβαιώνει, όμως, ότι ο κανονισμός ενός κτιρίου μπορεί να αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα, όταν προβλέπει πως οι οριζόντιες ιδιοκτησίες επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως κατοικίες.

Τι έκρινε το δικαστήριο

Η υπόθεση έφτασε στη Δικαιοσύνη έπειτα από αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που υπέβαλε διαχειρίστρια πολυκατοικίας κατά της τουριστικής εκμετάλλευσης ενός από τα διαμερίσματα.

Με την απόφαση 2937/2026, το δικαστήριο έκρινε ότι η λειτουργία του ακινήτου ως καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν ήταν συμβατή με τον κανονισμό της συγκεκριμένης πολυκατοικίας, ο οποίος προέβλεπε αποκλειστική χρήση των ιδιοκτησιών ως κατοικιών.

Σύμφωνα με το δικαστικό σκεπτικό, η διαδοχική φιλοξενία επισκεπτών για μικρά χρονικά διαστήματα αποκτά χαρακτηριστικά τουριστικής ή επαγγελματικής εκμετάλλευσης και δεν ταυτίζεται με τη σταθερή χρήση ενός διαμερίσματος ως κατοικίας.

Ο κανονισμός λειτουργεί ως «νόμος» της πολυκατοικίας

Κεντρικό σημείο της απόφασης είναι η ιδιαίτερη βαρύτητα που αποδίδεται στον κανονισμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Το δικαστήριο υπενθύμισε ότι ο κανονισμός δεν αποτελεί μια απλή, άτυπη συμφωνία μεταξύ των ενοίκων. Δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες, αλλά και όσους αποκτούν στη συνέχεια ιδιοκτησία στο κτίριο, καθορίζοντας τις επιτρεπόμενες χρήσεις των διαμερισμάτων και των κοινόχρηστων χώρων.

Επομένως, όταν υπάρχει σαφής πρόβλεψη για αποκλειστική χρήση κατοικίας ή ρητή απαγόρευση ξενοδοχειακής και τουριστικής δραστηριότητας, ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί αυτομάτως να θεωρήσει ότι η φορολογική νομιμότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης υπερισχύει του κανονισμού.

Δεν απαγορεύονται όλα τα Airbnb στις πολυκατοικίες

Ο τίτλος «τέλος στα Airbnb» χρειάζεται προσοχή, καθώς η απόφαση αφορά συγκεκριμένη υπόθεση και συγκεκριμένο κανονισμό πολυκατοικίας.

Η ύπαρξη ενός Airbnb σε πολυκατοικία δεν θεωρείται από μόνη της παράνομη. Για να υπάρξει απαγόρευση, πρέπει να εξεταστούν το ακριβές περιεχόμενο του κανονισμού, η χρήση του ακινήτου, ο τρόπος λειτουργίας του καταλύματος και οι επιπτώσεις που ενδεχομένως προκαλούνται στην καθημερινότητα των υπολοίπων κατοίκων.

Σε παλαιότερες υποθέσεις έχουν εκδοθεί και διαφορετικές δικαστικές κρίσεις, ανάλογα με τη διατύπωση του κανονισμού και τα πραγματικά περιστατικά. Αυτό σημαίνει ότι κάθε διαφορά εξετάζεται ξεχωριστά και δεν υπάρχει ακόμη ένας ενιαίος κανόνας που να απαγορεύει οριζόντια όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες

Όσοι σχεδιάζουν να διαθέσουν ένα διαμέρισμα μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης καλούνται πλέον να ελέγχουν με ιδιαίτερη προσοχή τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και η τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων δεν αρκούν από μόνες τους, όταν η συγκεκριμένη χρήση προσκρούει σε δεσμευτικούς όρους του κτιρίου.

Εάν ο κανονισμός προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας, απαγορεύει επαγγελματικές δραστηριότητες ή αποκλείει τη λειτουργία πανσιόν και τουριστικών καταλυμάτων, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να αντιμετωπίσει ασφαλιστικά μέτρα και δικαστική εντολή διακοπής της δραστηριότητας.

Τι μπορούν να κάνουν οι υπόλοιποι ένοικοι

Από την άλλη πλευρά, οι συνιδιοκτήτες που θεωρούν ότι μία βραχυχρόνια μίσθωση παραβιάζει τον κανονισμό μπορούν να ζητήσουν την εφαρμογή του με απόφαση της γενικής συνέλευσης ή με προσφυγή στη Δικαιοσύνη.

Για να έχει ισχυρή βάση μία τέτοια διεκδίκηση, απαιτείται να παρουσιαστεί ο επίσημος και μεταγεγραμμένος κανονισμός, καθώς και στοιχεία που αποδεικνύουν τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται το διαμέρισμα.

Παράγοντες όπως η συνεχής εναλλαγή επισκεπτών, ο θόρυβος, η ανεξέλεγκτη πρόσβαση στους κοινόχρηστους χώρους και τα ζητήματα ασφαλείας μπορούν να ενισχύσουν μία προσφυγή, χωρίς όμως να υποκαθιστούν την ανάγκη ύπαρξης σαφούς νομικής βάσης.

Γιατί η απόφαση θεωρείται σημαντική

Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μία περίοδο κατά την οποία οι βραχυχρόνιες μισθώσεις εξακολουθούν να επεκτείνονται, προκαλώντας συχνές αντιπαραθέσεις ανάμεσα σε ιδιοκτήτες, επενδυτές και μόνιμους κατοίκους.

Το βασικό μήνυμα είναι ότι το δικαίωμα εκμετάλλευσης ενός ακινήτου δεν είναι απεριόριστο. Ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να αξιοποιεί την περιουσία του, αλλά οφείλει παράλληλα να σέβεται τους όρους που διέπουν τη συνιδιοκτησία και την ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας.

Η συγκεκριμένη δικαστική κρίση δεν καταργεί τα Airbnb, αλλά ενισχύει σημαντικά τη θέση των πολυκατοικιών που διαθέτουν σαφή κανονισμό αποκλειστικής χρήσης κατοικίας.

Πηγή: Pagenews.gr