Μία σημαντική διέξοδο για ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα παρέμεναν επί χρόνια δεσμευμένα εξαιτίας οφειλών προς το Δημόσιο δημιουργεί η νέα διαδικασία άρσης κατασχέσεων ενόψει πώλησης.
Με την εφαρμοστική απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, καθορίζονται τα κριτήρια και τα απαιτούμενα βήματα για να μπορεί ένας οφειλέτης να μεταβιβάσει κατασχεμένο ακίνητο, χωρίς να χρειάζεται να εξοφλήσει εκ των προτέρων ολόκληρη την οφειλή του.
Η αλλαγή βασίζεται στο άρθρο 18 του νόμου 5293/2026 και στο νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Η σχετική απόφαση Α.1158/2026 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 4719 Β΄ της 30ής Ιουλίου 2026.
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων χαρακτηρίζει τη ρύθμιση λύτρωση για χιλιάδες πολίτες, καθώς αντιμετωπίζει ένα παράδοξο που κρατούσε περιουσίες εκτός αγοράς και ταυτόχρονα εμπόδιζε το Δημόσιο να εισπράξει μέρος των απαιτήσεών του.
Το αδιέξοδο του προηγούμενου καθεστώτος
Μέχρι την εφαρμογή της νέας διαδικασίας, μία κατάσχεση υπέρ του Δημοσίου καθιστούσε στην πράξη εξαιρετικά δύσκολη ή αδύνατη την πώληση του ακινήτου.
Για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, ο ιδιοκτήτης έπρεπε προηγουμένως να εξοφλήσει ολόκληρη την οφειλή που είχε οδηγήσει στην κατάσχεση. Ακόμη και όταν είχε βρεθεί αγοραστής και υπήρχε διαθέσιμο τίμημα, η πώληση δεν μπορούσε να προχωρήσει αν το χρέος δεν καλυπτόταν πλήρως.
Το σύστημα οδηγούσε σε έναν φαύλο κύκλο. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να πουλήσει το ακίνητο για να μειώσει το χρέος του, επειδή έπρεπε πρώτα να έχει εξοφλήσει το ίδιο χρέος.
Παράλληλα, το Δημόσιο δεν εισέπραττε, ενώ το ακίνητο παρέμενε δεσμευμένο και εκτός οικονομικής αξιοποίησης.
Η νέα ρύθμιση αντιστρέφει αυτή τη λογική: η πώληση χρησιμοποιείται πλέον ως μέσο αποπληρωμής μέρους της οφειλής και όχι ως διαδικασία που επιτρέπεται μόνο μετά την πλήρη εξόφλησή της.
Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τρεις βασικές προϋποθέσεις.
Πρώτον, ο πωλητής πρέπει κατά την ημέρα της αποδέσμευσης να μπορεί να λάβει βεβαίωση οφειλής για τη μεταβίβαση του ακινήτου, υπό τον όρο ότι μέρος του τιμήματος θα παρακρατηθεί υπέρ του Δημοσίου.
Δεύτερον, το ακίνητο πρέπει να πωληθεί σε δίκαιη τιμή. Το δηλωμένο τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την πραγματική εμπορική αξία που είχε το ακίνητο κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης.
Εάν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη από την εμπορική, ως βάση λαμβάνεται η αντικειμενική αξία.
Τρίτον, από το τίμημα της πώλησης πρέπει να αποδοθεί στη Φορολογική Διοίκηση μέρος της ανεξόφλητης οφειλής. Το ποσό παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και καταβάλλεται απευθείας στο Δημόσιο.
Η παρακράτηση ξεκινά από το 25%
Το κατώτατο ποσοστό παρακράτησης αντιστοιχεί στο 25% του υπολοίπου της οφειλής.
Το τελικό ποσοστό δεν είναι ίδιο για όλους, αλλά υπολογίζεται με βάση τη φορολογική συμπεριφορά και το ιστορικό του οφειλέτη.
Όσο υψηλότερη είναι η βαθμολογία φορολογικής συνέπειας, τόσο χαμηλότερο είναι το μέρος της οφειλής που απαιτείται να παρακρατηθεί για να ολοκληρωθεί η πώληση.
Η βαθμολογία διαμορφώνεται σε κλίμακα από μηδέν έως 100 μονάδες και συνδέεται με πέντε αντικειμενικά κριτήρια.
Τα πέντε κριτήρια αξιολόγησης
Το πρώτο κριτήριο αφορά τη συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών και μπορεί να προσφέρει έως 10 βαθμούς.
Το δεύτερο αφορά τη συνέπεια στην υποβολή των φορολογικών δηλώσεων και δίνει έως 20 βαθμούς.
Το τρίτο εξετάζει εάν και σε ποιον βαθμό μειώθηκε η οφειλή μετά την επιβολή της κατάσχεσης, με ανώτατη βαθμολογία 15 μονάδων.
Το τέταρτο σχετίζεται με το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την κατάσχεση μέχρι την αίτηση άρσης και μπορεί να δώσει έως 25 βαθμούς.
Το πέμπτο κριτήριο αφορά την προέλευση της οφειλής και έχει τη μεγαλύτερη βαρύτητα, με ανώτατη βαθμολογία 30 μονάδων.
Η συνολική βαθμολογία καθορίζει το ποσοστό της οφειλής που πρέπει να καλυφθεί μέσω της πώλησης.
Πώς μεταφράζεται η βαθμολογία σε παρακράτηση
Για βαθμολογία από 80 έως 100 μονάδες, η παρακράτηση περιορίζεται στο 25% της οφειλής.
Για βαθμολογία από 60 έως 79 μονάδες, το ποσοστό αυξάνεται στο 45%.
Για βαθμολογία από 40 έως 59 μονάδες, η παρακράτηση διαμορφώνεται στο 65%.
Για βαθμολογία από 20 έως 39 μονάδες, απαιτείται η κάλυψη του 85% της οφειλής.
Για βαθμολογία από μηδέν έως 19 μονάδες, η παρακράτηση φτάνει το 100%.
Το σύστημα επιβραβεύει ουσιαστικά τον οφειλέτη που, παρά την οικονομική δυσκολία, παρέμεινε συνεπής στις δηλώσεις του, στις ρυθμίσεις και στις πληρωμές που μπορούσε να πραγματοποιήσει.
Το χαρακτηριστικό παράδειγμα
Εάν ένας ιδιοκτήτης οφείλει 80.000 ευρώ και συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία φορολογικής συνέπειας, το ποσό που πρέπει να αποδοθεί στο Δημόσιο αντιστοιχεί στο 25% της οφειλής.
Στην περίπτωση αυτή, ο συμβολαιογράφος θα παρακρατήσει 20.000 ευρώ από το τίμημα της πώλησης.
Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ιδιοκτήτης θα έπρεπε να έχει προηγουμένως καταβάλει και τα 80.000 ευρώ για να αποδεσμευτεί το ακίνητο.
Η διαφορά είναι καθοριστική, καθώς επιτρέπει να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση και να μειωθεί άμεσα το χρέος, χωρίς να εξαντλείται υποχρεωτικά ολόκληρο το τίμημα.
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται
Το πρώτο στάδιο της διαδικασίας είναι η συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων.
Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, καθώς και φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας.
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται επίσης έκθεση εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή.
Η έκθεση είναι υποχρεωτική όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερο από πέντε χρόνια ή όταν η εμπορική αξία δεν είχε προσδιοριστεί με τη διαδικασία της ΠΟΛ.1011/2018.
Ως πρόσφατα θεωρούνται τα δικαιολογητικά που έχουν εκδοθεί μέσα στους τελευταίους έξι μήνες.
Η αίτηση γίνεται μέσω myAADE
Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE.
Ο ενδιαφερόμενος επιλέγει την εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» και ακολουθεί τη διαδρομή «Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές» και στη συνέχεια «Άρση κατάσχεσης».
Η αίτηση απευθύνεται στην υπηρεσία που είναι αρμόδια για την είσπραξη της οφειλής.
Εάν έχουν επιβληθεί κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες, ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει το αίτημα σε μία από αυτές, ώστε να ξεκινήσει ο σχετικός διοικητικός έλεγχος.
Η απόφαση ισχύει για έναν μήνα
Μετά την υποβολή της αίτησης, η αρμόδια υπηρεσία ελέγχει εάν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και υπολογίζει το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί.
Εφόσον εγκριθεί το αίτημα, εκδίδεται απόφαση άρσης της κατάσχεσης υπό όρους.
Η απόφαση έχει διάρκεια ισχύος ενός μήνα και αναγράφει το ακριβές ποσό που πρέπει να καταβληθεί στη Φορολογική Διοίκηση.
Συνοδεύεται επίσης από φύλλο υπολογισμού, στο οποίο αποτυπώνονται η βαθμολογία του οφειλέτη και τα κριτήρια βάσει των οποίων καθορίστηκε η παρακράτηση.
Η χρονική διάρκεια του ενός μήνα σημαίνει ότι η συμβολαιογραφική πράξη πρέπει να οργανωθεί και να ολοκληρωθεί χωρίς μεγάλες καθυστερήσεις.
Ο ρόλος του συμβολαιογράφου
Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το ποσό που αναγράφεται στην απόφαση της ΑΑΔΕ.
Το ποσό δεν καταβάλλεται στον πωλητή, αλλά αποδίδεται απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση.
Μόλις ολοκληρωθεί η καταβολή, εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης και μπορεί να ολοκληρωθεί κανονικά η μεταβίβαση του ακινήτου.
Ο πωλητής εισπράττει το υπόλοιπο μέρος του τιμήματος μετά την προβλεπόμενη παρακράτηση.
Η διαδικασία προστατεύει το Δημόσιο, επειδή η πληρωμή πραγματοποιείται μέσω του συμβολαιογράφου, αλλά και τον αγοραστή, ο οποίος αποκτά το ακίνητο μετά την άρση του κατασχετηρίου βάρους.
Προστασία από αναγκαστικό «ξεπούλημα»
Η νέα διαδικασία περιλαμβάνει δικλίδες ώστε το ακίνητο να μην πωλείται σε τεχνητά χαμηλή τιμή.
Το τίμημα δεν επιτρέπεται να υπολείπεται της πραγματικής ή της αντικειμενικής αξίας που λαμβάνεται ως βάση από τη ρύθμιση.
Με αυτόν τον τρόπο περιορίζεται ο κίνδυνος καταχρηστικών μεταβιβάσεων ή συναλλαγών που θα ζημίωναν τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και το Δημόσιο.
Παράλληλα, η παρακράτηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το ίδιο το τίμημα της πώλησης.
Ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεώνεται να προσθέσει επιπλέον χρήματα από δικούς του πόρους για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.
Αντικατάσταση του κατασχεμένου ακινήτου
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η δυνατότητα αποδέσμευσης ενός ακινήτου όταν η οφειλή έχει ήδη εξασφαλιστεί πλήρως με διαφορετικό περιουσιακό στοιχείο.
Εάν ο οφειλέτης διαθέτει άλλο ακίνητο που καλύπτει επαρκώς την απαίτηση του Δημοσίου, μπορεί να αποδεσμεύσει εκείνο που επιθυμεί να πουλήσει.
Στην περίπτωση αυτή, μπορεί να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα χωρίς παρακράτηση.
Η δυνατότητα αυτή επιτρέπει ουσιαστικά την εναλλαγή του κατεσχημένου ακινήτου με άλλο ακίνητο του ίδιου οφειλέτη, χωρίς να μειώνεται η εξασφάλιση του Δημοσίου.
Τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων
Η νέα διαδικασία μπορεί να επαναφέρει στην αγορά σημαντικό αριθμό ακινήτων που παρέμεναν δεσμευμένα για μεγάλα χρονικά διαστήματα.
Μέχρι σήμερα, τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν μπορούσαν να πωληθούν και συχνά δεν αξιοποιούνταν ούτε μέσω μίσθωσης ή επένδυσης, λόγω της αβεβαιότητας που δημιουργούσε η κατάσχεση.
Η σταδιακή αποδέσμευσή τους μπορεί να αυξήσει την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων, να επιτρέψει νέες μεταβιβάσεις και να ενεργοποιήσει κεφάλαια που παρέμεναν παγιδευμένα.
Ταυτόχρονα, το Δημόσιο αποκτά έναν πιο ρεαλιστικό τρόπο είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Αντί να διατηρεί δεσμευμένα ακίνητα χωρίς άμεσο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, μπορεί να εισπράττει μέρος του χρέους κατά τη μεταβίβαση και να διατηρεί απαίτηση για το υπόλοιπο ποσό.
Δεν διαγράφεται το υπόλοιπο χρέος
Η άρση της κατάσχεσης και η μερική πληρωμή δεν σημαίνουν ότι διαγράφεται το υπόλοιπο της οφειλής.
Το ποσό που παρακρατείται μειώνει το συνολικό χρέος, αλλά ο οφειλέτης εξακολουθεί να οφείλει το τμήμα που απομένει.
Για το υπόλοιπο μπορούν να συνεχίσουν να εφαρμόζονται ρυθμίσεις, μέτρα είσπραξης ή άλλες διαδικασίες που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
Η νέα ρύθμιση αφορά αποκλειστικά το ξεμπλοκάρισμα της συγκεκριμένης μεταβίβασης και τη μερική ικανοποίηση της απαίτησης του Δημοσίου.
Μία πρακτική λύση για πολίτες και Δημόσιο
Η ρύθμιση επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη προστασίας των δημοσίων εσόδων και στη δυνατότητα του πολίτη να αξιοποιήσει την περιουσία του για να περιορίσει τα χρέη του.
Το προηγούμενο σύστημα απαιτούσε την πλήρη εξόφληση πριν από την πώληση, δημιουργώντας ένα εμπόδιο που συχνά ήταν αδύνατο να ξεπεραστεί.
Με το νέο πλαίσιο, η Φορολογική Διοίκηση εξακολουθεί να διασφαλίζει μέρος της απαίτησής της, ενώ ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα να προχωρήσει σε μία πραγματική συναλλαγή.
Η βασική αλλαγή είναι ότι το κατασχεμένο ακίνητο παύει να αποτελεί ένα μόνιμα παγωμένο περιουσιακό στοιχείο και μετατρέπεται σε εργαλείο αποπληρωμής του ίδιου του χρέους που οδήγησε στην κατάσχεσή του.
Πηγή: Pagenews.gr