Το στεγαστικό πρόβλημα αναμένεται να αποτελέσει έναν από τους βασικούς πυλώνες των οικονομικών ανακοινώσεων του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη από την 90ή Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης.
Η πίεση στην αγορά κατοικίας έχει πλέον πολλαπλές όψεις. Δεν αφορά μόνο τους νέους που δυσκολεύονται να αγοράσουν το πρώτο τους σπίτι, αλλά και τους ενοικιαστές που διαθέτουν ολοένα μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους στη στέγη, τους ιδιοκτήτες χιλιάδων κλειστών ακινήτων και τους υπερχρεωμένους δανειολήπτες που κινδυνεύουν να χάσουν την κύρια κατοικία τους.
Γι’ αυτό και το κυβερνητικό πακέτο που διαμορφώνεται ενόψει της ΔΕΘ αναμένεται να κινηθεί σε δύο παράλληλες κατευθύνσεις:
να αυξηθεί η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία και ταυτόχρονα να ενισχυθεί η προστασία της πρώτης κατοικίας για τους πραγματικά ευάλωτους οφειλέτες.
Το πακέτο δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί και αρκετές από τις παρεμβάσεις παραμένουν σε επίπεδο σχεδιασμού. Ωστόσο, ορισμένες κρίσιμες ημερομηνίες και κυβερνητικές δεσμεύσεις είναι ήδη γνωστές.
31 Αυγούστου: Κλείνει ο κύκλος του «Σπίτι μου ΙΙ»
Το πρώτο μεγάλο ορόσημο έρχεται πριν ακόμη από τη ΔΕΘ.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» ολοκληρώνει τον χρηματοδοτικό του κύκλο στις 31 Αυγούστου 2026, ημερομηνία μέχρι την οποία πρέπει να έχει υπογραφεί η δανειακή σύμβαση μεταξύ δικαιούχου και τράπεζας. Η προθεσμία υπαγωγής στο πρόγραμμα είχε προηγουμένως λήξει στις 31 Μαΐου 2026.
Το πρόγραμμα ξεκίνησε στις 15 Ιανουαρίου 2025 και είχε συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το 1 δισ. προερχόταν από πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης.
Αυτό σημαίνει ότι μετά την 31η Αυγούστου κλείνει ουσιαστικά ένα από τα μεγαλύτερα εργαλεία επιδοτούμενης χρηματοδότησης για την αγορά πρώτης κατοικίας.
Και ακριβώς εκεί ανοίγει η συζήτηση για το επόμενο βήμα.
«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Το νέο πρόγραμμα που κερδίζει έδαφος
Στο κυβερνητικό επιτελείο εξετάζεται σοβαρά η δημιουργία ενός «Σπίτι μου ΙΙΙ», πιθανότατα με διαφορετική φιλοσοφία από τους δύο προηγούμενους κύκλους.
Το σενάριο έχει ήδη καταγραφεί ως μία από τις παρεμβάσεις που βρίσκονται στο τραπέζι ενόψει της ΔΕΘ, με πιθανότητα πιο ευέλικτων εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων.
Η βασική δυσκολία όμως είναι γνωστή.
Τα προγράμματα φθηνών στεγαστικών αυξάνουν τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας, αλλά όταν η προσφορά ακινήτων παραμένει περιορισμένη, η πρόσθετη ζήτηση μπορεί να μεταφραστεί σε νέες αυξήσεις τιμών.
Γι’ αυτό το «Σπίτι μου ΙΙΙ», εφόσον τελικά ανακοινωθεί, εκτιμάται ότι θα είναι πιο στοχευμένο.
Σκοπός δεν θα είναι να δοθεί απεριόριστα φθηνή χρηματοδότηση στην αγορά, αλλά να βοηθηθούν νοικοκυριά που έχουν πραγματική ανάγκη και δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.
Παράδειγμα: Τι μπορεί να σημαίνει ένα νέο φθηνό δάνειο
Ένα ζευγάρι με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα 32.000 ευρώ θέλει να αγοράσει κατοικία αξίας 150.000 ευρώ.
Με ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο, η μηνιαία δόση επηρεάζεται πλήρως από το τραπεζικό επιτόκιο.
Σε ένα πρόγραμμα τύπου «Σπίτι μου», όπου μέρος του δανείου χορηγείται άτοκα ή με σημαντικά χαμηλότερο κόστος, η τελική μηνιαία επιβάρυνση μπορεί να είναι αισθητά χαμηλότερη.
Η διαφορά μπορεί να κρίνει εάν ένα νοικοκυριό θα μπορέσει να αγοράσει κατοικία ή θα παραμείνει στην αγορά ενοικίου.
Το μεγάλο στοίχημα, όμως, είναι το πρόγραμμα να μη λειτουργήσει παράλληλα ως μηχανισμός αύξησης των τιμών των ίδιων των ακινήτων.
Στο παιχνίδι η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα
Ένα ακόμη σενάριο αφορά αυξημένο ρόλο της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, η οποία θα μπορούσε να αξιοποιήσει νέους χρηματοδοτικούς μηχανισμούς για νοικοκυριά και άλλες κατηγορίες δικαιούχων.
Η κυβέρνηση εξετάζει γενικότερα πώς η λήξη των προγραμμάτων του Ταμείου Ανάκαμψης μπορεί να μη δημιουργήσει χρηματοδοτικό κενό από το 2027.
Ωστόσο, μέχρι σήμερα δεν έχει ανακοινωθεί επίσημα το τελικό σχήμα χρηματοδότησης του «Σπίτι μου ΙΙΙ», ούτε τα ακριβή εισοδηματικά, ηλικιακά ή περιουσιακά κριτήρια.
Αυτό αναμένεται να είναι ένα από τα σημεία που θα ξεκαθαρίσουν στη ΔΕΘ.
Το δεύτερο μεγάλο μέτωπο: Η διάσωση της πρώτης κατοικίας
Το στεγαστικό πακέτο δεν αφορά μόνο όσους θέλουν να αγοράσουν σπίτι.
Αφορά και όσους κινδυνεύουν να χάσουν αυτό που ήδη έχουν.
Εδώ το κεντρικό εργαλείο είναι ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ένας θεσμός που προβλέπεται εδώ και χρόνια αλλά δεν έχει ακόμη τεθεί σε πλήρη λειτουργία.
Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης δήλωσε στις 29 Μαΐου 2026 ότι ο Φορέας θα έχει τεθεί σε λειτουργία μέχρι το τέλος του φθινοπώρου του 2026
Μάλιστα, είχε δηλώσει χαρακτηριστικά ότι:
«Κανένας πολίτης που θα θέλει να προστατεύσει την πρώτη του κατοικία εξυπηρετώντας τις υποχρεώσεις του δεν θα μείνει απροστάτευτος».
Πώς θα λειτουργεί ο Φορέας
Ο μηχανισμός αφορά ευάλωτους οφειλέτες των οποίων η κύρια κατοικία βρίσκεται αντιμέτωπη με πλειστηριασμό ή εκποίηση στο πλαίσιο πτώχευσης.
Ο Φορέας θα μπορεί να αγοράζει την κατοικία και στη συνέχεια να την επαναμισθώνει στον προηγούμενο ιδιοκτήτη για έως 12 χρόνια.
Με αυτόν τον τρόπο, ο οφειλέτης χάνει μεν προσωρινά την κυριότητα του ακινήτου, αλλά αποφεύγει την έξωση και εξακολουθεί να κατοικεί στο σπίτι του ως μισθωτής.
Παράλληλα προβλέπεται δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου στο μέλλον, υπό τις προϋποθέσεις που θα ορίζει το πλαίσιο.
Από 70 έως 210 ευρώ η κρατική συνεισφορά
Για τους ευάλωτους οφειλέτες προβλέπεται ήδη μηχανισμός κρατικής στήριξης.
Η επιδότηση κυμαίνεται από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού.
Το ενδιάμεσο πρόγραμμα είχε σχεδιαστεί ώστε να αποτρέπει κατασχέσεις, πλειστηριασμούς και εξώσεις μέχρι να ενεργοποιηθεί ο μόνιμος Φορέας.
Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική αλλαγή του φθινοπώρου δεν θα είναι απλώς άλλη μία επιδότηση.
Θα είναι η μετάβαση από ένα μεταβατικό καθεστώς σε έναν μόνιμο μηχανισμό διατήρησης της κατοικίας.
Παράδειγμα: Οφειλέτης που κινδυνεύει με πλειστηριασμό
Ένας ευάλωτος δανειολήπτης έχει κύρια κατοικία αντικειμενικής αξίας 110.000 ευρώ και αδυνατεί πλέον να εξυπηρετήσει το στεγαστικό του.
Εφόσον πληροί τα κριτήρια, ο Φορέας θα μπορεί να αγοράσει το ακίνητο πριν αυτό χαθεί μέσω πλειστηριασμού.
Ο ίδιος θα συνεχίσει να ζει εκεί ως ενοικιαστής και θα μπορεί να λαμβάνει κρατική συνεισφορά στο ενοίκιο.
Εάν η οικονομική του κατάσταση βελτιωθεί, θα υπάρχει δυνατότητα επαναγοράς.
Δεν πρόκειται, επομένως, για «κούρεμα» που αφήνει την ιδιοκτησία αυτομάτως στον οφειλέτη, αλλά για μηχανισμό αποτροπής της έξωσης και δεύτερης ευκαιρίας.
Στην τελική ευθεία ο διαγωνισμός
Η διαδικασία για την ενεργοποίηση του Φορέα έχει ήδη προχωρήσει.
Στις 29 Δεκεμβρίου 2025, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανακοίνωσε τη δημοσίευση της προκήρυξης για την υποβολή δεσμευτικών προσφορών από τους υποψήφιους επενδυτές.
Με την ολοκλήρωση του διαγωνισμού θα επιλεγεί ο ανάδοχος που θα αναλάβει τη λειτουργία του.
Άρα η εξαγγελία της κυβέρνησης για λειτουργία μέχρι το τέλος του φθινοπώρου δεν ξεκινά από μηδενική βάση.
Υπάρχει ήδη θεσμική και διαγωνιστική διαδικασία σε εξέλιξη.
Εξωδικαστικός: Στο τραπέζι μεγαλύτερη προστασία της κύριας κατοικίας
Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα αφορά τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών.
Εξετάζονται παρεμβάσεις ώστε η κύρια κατοικία να αντιμετωπίζεται περισσότερο διακριτά από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία ενός οφειλέτη.
Η λογική είναι η εξής:
ένας οφειλέτης μπορεί να διαθέτει πρώτη κατοικία, ένα μικρό δεύτερο ακίνητο και ταυτόχρονα χρέη σε τράπεζες, servicers, Δημόσιο και ασφαλιστικά ταμεία.
Σήμερα, η συνολική εικόνα της περιουσίας επηρεάζει καθοριστικά τη ρύθμιση.
Ένα νέο πλαίσιο θα μπορούσε να επιτρέπει μεγαλύτερη προστασία της κύριας κατοικίας, ακόμη και αν για την υπόλοιπη περιουσία προβλέπεται διαφορετική μεταχείριση.
Πρόκειται, ωστόσο, για σενάριο υπό εξέταση και όχι για ήδη νομοθετημένη αλλαγή.
Γιατί η πρώτη κατοικία επιστρέφει στο επίκεντρο
Το θέμα έχει ισχυρή πολιτική και κοινωνική φόρτιση.
Μετά την κατάργηση του παλιού οριζόντιου μοντέλου προστασίας της πρώτης κατοικίας, η κυβέρνηση έχει επιλέξει περισσότερο στοχευμένους μηχανισμούς για τους ευάλωτους.
Ωστόσο, η αύξηση του κόστους ζωής και η συσσώρευση ιδιωτικού χρέους έχουν επαναφέρει την πίεση.
Η μεγάλη πρόκληση είναι να διαχωριστούν δύο εντελώς διαφορετικές περιπτώσεις:
ο πραγματικά ευάλωτος οφειλέτης που θέλει αλλά αδυνατεί να εξυπηρετήσει το χρέος του και ο στρατηγικός κακοπληρωτής που διαθέτει περιουσία αλλά αποφεύγει συστηματικά την πληρωμή.
Αυτό είναι και το πολιτικά δύσκολο σημείο κάθε νέας ρύθμισης.
Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές – Η 31η Δεκεμβρίου 2026
Στο τραπέζι βρίσκεται παράλληλα και η συνέχιση φορολογικών κινήτρων που έχουν στόχο να αυξήσουν την προσφορά ακινήτων.
Η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές ισχύει αυτή τη στιγμή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Το μέτρο παρατάθηκε και για το 2026 με στόχο, σύμφωνα με την κυβέρνηση, την αύξηση του αριθμού των νέων κατοικιών που διατίθενται στην αγορά. Το δημοσιονομικό κόστος της επέκτασης για το 2026 είχε εκτιμηθεί σε περίπου 18 εκατ. ευρώ.
Ενόψει της ΔΕΘ είναι πιθανό να εξεταστεί νέα παράταση και μετά το τέλος του 2026.
Όμως και εδώ χρειάζεται σαφής διάκριση:
η νέα παράταση δεν έχει ακόμη ανακοινωθεί επίσημα.
Κίνητρα για να ανοίξουν κλειστά σπίτια
Παράλληλα λειτουργεί ήδη ένα ακόμη σημαντικό φορολογικό εργαλείο.
Για το 2026 έχει επεκταθεί η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που διαθέτουν κλειστά ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Αυτό είναι κρίσιμο, διότι το στεγαστικό δεν μπορεί να λυθεί μόνο από την πλευρά της ζήτησης.
Όσα περισσότερα νοικοκυριά αποκτούν επιδοτούμενη πρόσβαση σε κατοικία χωρίς να αυξάνεται ο αριθμός των διαθέσιμων σπιτιών, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η πίεση στις τιμές.
Γι’ αυτό η κυβερνητική στρατηγική στρέφεται όλο και περισσότερο στη δημιουργία νέας προσφοράς.
Η μεγάλη παγίδα του «Σπίτι μου»
Εδώ βρίσκεται και το βασικό οικονομικό δίλημμα.
Ένα χαμηλότοκο δάνειο βοηθά τον αγοραστή.
Δεν δημιουργεί όμως από μόνο του ούτε ένα νέο σπίτι.
Εάν, για παράδειγμα, 50.000 νοικοκυριά αποκτήσουν ξαφνικά πρόσβαση σε φθηνότερη χρηματοδότηση αλλά οι διαθέσιμες κατοικίες στις ίδιες περιοχές παραμείνουν 20.000, μέρος της επιδότησης μπορεί τελικά να απορροφηθεί από την άνοδο των τιμών.
Γι’ αυτό ένα νέο πρόγραμμα τύπου «Σπίτι μου ΙΙΙ» θα έχει μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα μόνο εάν συνοδευτεί από:
αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, νέες κατασκευές, ανακαινίσεις παλαιών κατοικιών και περιορισμό των στρεβλώσεων που μειώνουν την προσφορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Η ενεργειακή αναβάθμιση στο πακέτο
Στις παρεμβάσεις που εξετάζονται εντάσσονται επίσης προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών.
Το ζήτημα δεν είναι δευτερεύον.
Για ένα νοικοκυριό, το πραγματικό κόστος στέγασης δεν είναι μόνο το ενοίκιο ή η στεγαστική δόση.
Είναι και:
η θέρμανση, η ψύξη, το ηλεκτρικό ρεύμα και η συντήρηση του ακινήτου.
Ένα σπίτι με χαμηλή ενεργειακή απόδοση μπορεί να είναι θεωρητικά φθηνότερο στην αγορά αλλά πολύ ακριβότερο στην καθημερινή χρήση.
Γι’ αυτό η ενεργειακή πολιτική κατοικίας αναμένεται να συνδεθεί όλο και περισσότερο με τη στεγαστική πολιτική.
Η ΔΕΘ θα δείξει το τελικό μείγμα
Το βασικό ερώτημα πλέον δεν είναι αν θα υπάρξουν ανακοινώσεις για το στεγαστικό.
Είναι πόσο μεγάλο θα είναι το πακέτο και ποιες από τις προτάσεις θα περάσουν τελικά από το στάδιο της επεξεργασίας σε κυβερνητική δέσμευση.
Μέχρι σήμερα μπορούν να θεωρούνται βέβαια τα εξής:
Το «Σπίτι μου ΙΙ» ολοκληρώνεται στις 31 Αυγούστου 2026.
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης έχει κυβερνητικό ορίζοντα λειτουργίας έως το τέλος του φθινοπώρου.
Η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές ισχύει έως 31 Δεκεμβρίου 2026.
Η επιδότηση για ευάλωτους οφειλέτες κινείται μεταξύ 70 και 210 ευρώ τον μήνα.
Αντίθετα, το «Σπίτι μου ΙΙΙ», οι νέες αλλαγές στον Εξωδικαστικό και τυχόν νέα παράταση της αναστολής ΦΠΑ μετά το 2026 παραμένουν προς το παρόν στον χώρο του κυβερνητικού σχεδιασμού.
Το πραγματικό στοίχημα για την κυβέρνηση
Η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται με ένα μόνο μέτρο.
Απαιτεί ταυτόχρονα περισσότερα διαθέσιμα σπίτια, φθηνότερη χρηματοδότηση, λειτουργική αγορά ενοικίων και προστασία όσων πραγματικά κινδυνεύουν να χάσουν την κατοικία τους.
Αυτό είναι και το δύσκολο πολιτικό στοίχημα της ΔΕΘ.
Εάν οι ανακοινώσεις περιοριστούν μόνο σε νέο κύκλο φθηνών δανείων, μπορεί να δοθεί προσωρινή ανάσα σε χιλιάδες οικογένειες αλλά να ενισχυθούν παράλληλα οι τιμές.
Εάν, αντίθετα, το πακέτο συνδυάσει χρηματοδότηση, αύξηση προσφοράς και προστασία της πρώτης κατοικίας, τότε θα πρόκειται για πολύ πιο ολοκληρωμένη αλλαγή στεγαστικής πολιτικής.
Και σε μια αγορά όπου το σπίτι έχει μετατραπεί για ένα μεγάλο τμήμα της κοινωνίας από αυτονόητο στόχο σε οικονομική δοκιμασία, αυτό θα είναι ίσως ένα από τα σημαντικότερα μέτρα με τα οποία θα κριθεί το οικονομικό αποτύπωμα της φετινής ΔΕΘ.
Πηγή: pagenews.gr