Κλειστές κατοικίες: Μόλις μία στις δέκα μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα

Τα κλειστά ακίνητα εμφανίζονται συχνά ως μια εύκολη απάντηση στη στεγαστική κρίση. Η πραγματικότητα, όμως, είναι πολύ πιο σύνθετη. Σύμφωνα με έρευνα της BluPeak Estate Analytics, μόλις το 10% των κλειστών και αναξιοποίητων ακινήτων στην Ελλάδα είναι άμεσα αξιοποιήσιμο, γεγονός που δείχνει ότι το φαινομενικό απόθεμα κατοικιών δεν μπορεί να μετατραπεί γρήγορα σε πραγματική λύση για την αγορά.

Το εύρημα είναι κρίσιμο, καθώς η χώρα αντιμετωπίζει έντονη πίεση στη στέγαση, με ελλείψεις διαθέσιμων κατοικιών, αυξημένα ενοίκια και περιορισμένη προσφορά σε πολλές περιοχές. Ωστόσο, η απλή ύπαρξη κλειστών ακινήτων δεν σημαίνει ότι αυτά μπορούν να κατοικηθούν, να μισθωθούν ή να πουληθούν άμεσα.

Το μεγάλο πρόβλημα πίσω από τα κλειστά ακίνητα

Η έρευνα δείχνει ότι μόνο το 19% των κλειστών ακινήτων χαρακτηρίζεται ως νομικά καθαρό, δηλαδή χωρίς εκκρεμότητες ή εμπόδια που μπλοκάρουν την αξιοποίησή του.

Αυτό σημαίνει ότι η μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων μπορεί να υπάρχει καταγεγραμμένη στα χαρτιά, αλλά στην πράξη δεν είναι έτοιμη να μπει στην αγορά. Ιδιοκτησιακές ασάφειες, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικά προβλήματα, ελλιπή τεχνικά στοιχεία και ανάγκη επισκευών περιορίζουν δραστικά το πραγματικά διαθέσιμο απόθεμα.

Με απλά λόγια, δεν αρκεί ένα ακίνητο να είναι κλειστό για να θεωρείται λύση. Πρέπει να είναι και νομικά καθαρό, τεχνικά κατάλληλο και λειτουργικά έτοιμο.

Το απόθεμα υπάρχει, αλλά μεγάλο μέρος του είναι ανενεργό

Σύμφωνα με το διάγραμμα FREI Funnel που χρησιμοποιεί η BluPeak Estate Analytics για την ψηφιακή χαρτογράφηση και αξιολόγηση ακινήτων, περίπου το 32% του συνολικού αποθέματος ακινήτων στην Ελλάδα εμφανίζεται ως αναξιοποίητο.

Όμως από αυτή τη δεξαμενή, μόνο το 25% είναι καταγεγραμμένο με τρόπο που επιτρέπει ουσιαστική εικόνα για την κατάστασή του. Ήδη σε αυτό το στάδιο υπάρχει σοβαρή απώλεια πληροφόρησης και ορατότητας.

Στο επόμενο φίλτρο, αυτό της τεχνικής καταλληλότητας, το ποσοστό υποχωρεί στο 14%. Αυτό δείχνει ότι πολλά ακίνητα χρειάζονται παρεμβάσεις ή δεν μπορούν να διατεθούν άμεσα στην αγορά.

Το τελικό αποτέλεσμα είναι αποκαλυπτικό: μόνο ένα μικρό τμήμα του αποθέματος μπορεί να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες χωρίς χρονοβόρες διαδικασίες.

Γιατί δεν αξιοποιούνται τα περισσότερα ακίνητα

Η αξιοποίηση ενός ακινήτου δεν εξαρτάται μόνο από την πρόθεση του ιδιοκτήτη. Σε πολλές περιπτώσεις, το ακίνητο μπορεί να είναι δηλωμένο, αλλά να έχει σοβαρά εμπόδια που το καθιστούν πρακτικά μη διαθέσιμο.

Αν υπάρχουν εκκρεμότητες στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, προβλήματα με τίτλους, ανοιχτά ζητήματα στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικές παραβάσεις ή ελλείψεις σε τεχνικά έγγραφα, το ακίνητο δεν μπορεί να μπει εύκολα σε διαδικασία μίσθωσης, πώλησης ή αξιοποίησης.

Αυτό είναι και το βασικό συμπέρασμα της έρευνας: η Ελλάδα δεν έχει απλώς πρόβλημα αριθμού κατοικιών. Έχει πρόβλημα ωρίμανσης και ενεργοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος.

Το στεγαστικό έλλειμμα και οι 250.000 κατοικίες

Στο ζήτημα της έλλειψης κατοικιών αναφέρθηκε πρόσφατα και ο Μπιλ Χάνκοκ, Group CEO & Chairman του Ομίλου RCG, στο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών.

Σύμφωνα με τον ίδιο, το σημερινό έλλειμμα στην αγορά υπολογίζεται σε τουλάχιστον 250.000 κατοικίες. Το πρόβλημα, όπως σημείωσε, δεν αφορά πλέον μόνο τη διαχείριση προβληματικών περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αλλά τον συνολικό εκσυγχρονισμό του ελληνικού αποθέματος ακινήτων.

Η παρατήρηση αυτή είναι κρίσιμη. Ακόμη κι αν ένα μέρος των ακινήτων που βρίσκονται σε χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων διοχετευθεί στην αγορά, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι θα αυξηθεί ουσιαστικά η διαθέσιμη κατοικία.

Γιατί τα ακίνητα των NPLs δεν λύνουν από μόνα τους το πρόβλημα

Ο κ. Χάνκοκ επισήμανε ότι περίπου 30.000 ακίνητα που βρίσκονται εντός τιτλοποιήσεων και υπό διαχείριση κατοικούνται στη συντριπτική τους πλειονότητα.

Άρα η μαζική εκκένωσή τους δεν προσθέτει πραγματικά νέο απόθεμα στην αγορά. Απλώς μεταφέρει το στεγαστικό πρόβλημα από έναν κάτοχο σε έναν άλλο. Αυτό σημαίνει ότι η λύση δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά στα ακίνητα των χαρτοφυλακίων NPL.

Η πραγματική απάντηση, σύμφωνα με την ανάλυση, απαιτεί βαθύτερες παρεμβάσεις: περισσότερη διαθέσιμη γη, μεγαλύτερη πυκνότητα δόμησης όπου μπορεί να εφαρμοστεί, καθαρό πολεοδομικό πλαίσιο και αξιόπιστες άδειες που δεν θα μπλοκάρονται διαρκώς από νομικές αβεβαιότητες.

Τα δημοτικά ακίνητα ως χαμένη ευκαιρία

Χαρακτηριστικό παράδειγμα ανενεργού αποθέματος είναι η περιουσία των δήμων. Σύμφωνα με τη BluPeak, για κάθε 100 δημοτικά ακίνητα, μόνο το 25% θεωρείται αξιοποιήσιμο άμεσα.

Πρόκειται για ακίνητα που μπορούν να περάσουν γρήγορα σε χρήση, είτε για στεγαστικούς είτε για κοινωνικούς ή αναπτυξιακούς σκοπούς. Το υπόλοιπο 75% χρειάζεται διορθωτικές κινήσεις, τεχνικές παρεμβάσεις, διοικητική ωρίμανση ή επίλυση σοβαρότερων νομικών και θεσμικών προβλημάτων.

Αυτό δείχνει ότι οι δήμοι διαθέτουν περιουσία που θα μπορούσε να λειτουργήσει ως εργαλείο πολιτικής, αλλά μεγάλο μέρος της παραμένει δεσμευμένο από γραφειοκρατία και ελλείψεις.

Οι τρεις κατηγορίες των ακινήτων

Η ανάλυση της BluPeak ουσιαστικά χωρίζει τα ακίνητα σε τρεις μεγάλες κατηγορίες.

Η πρώτη αφορά τα άμεσα αξιοποιήσιμα ακίνητα, δηλαδή εκείνα που μπορούν να μπουν γρήγορα σε χρήση χωρίς μεγάλες καθυστερήσεις.

Η δεύτερη αφορά ακίνητα που χρειάζονται μικρές παρεμβάσεις. Αυτά δεν είναι χαμένη υπόθεση. Μπορούν να αποκτήσουν αξία και χρησιμότητα, εφόσον υπάρξει οργανωμένο σχέδιο τεχνικής, διοικητικής και λειτουργικής προετοιμασίας.

Η τρίτη κατηγορία είναι τα μπλοκαρισμένα ακίνητα. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου η αξιοποίηση αναστέλλεται λόγω νομικών, θεσμικών, διοικητικών ή άλλων σοβαρών εμποδίων. Όσο αυτά δεν λύνονται, τα ακίνητα αυτά παραμένουν πρακτικά άχρηστα για την αγορά, όσο σημαντικά κι αν φαίνονται στα χαρτιά.

Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται με απλές εξαγγελίες

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η συζήτηση για τα κλειστά ακίνητα χρειάζεται μεγαλύτερη σοβαρότητα. Δεν αρκεί να λέγεται ότι υπάρχουν χιλιάδες αναξιοποίητες κατοικίες. Το πραγματικό ερώτημα είναι πόσες από αυτές μπορούν να χρησιμοποιηθούν άμεσα, πόσες χρειάζονται παρεμβάσεις και πόσες είναι μπλοκαρισμένες για χρόνια.

Με βάση τα δεδομένα της BluPeak, η απάντηση είναι απογοητευτική: μόλις μία στις δέκα κλειστές κατοικίες μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.

Αυτό σημαίνει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί συντονισμένη πολιτική, καθαρό νομικό πλαίσιο, πολεοδομικές λύσεις, ψηφιακή χαρτογράφηση και μηχανισμούς ταχείας ωρίμανσης ακινήτων.

Χωρίς αυτά, το απόθεμα θα συνεχίσει να εμφανίζεται μεγάλο στα χαρτιά, αλλά μικρό στην πραγματική αγορά. Και αυτό είναι το πρόβλημα που κρατά κλειδωμένες χιλιάδες κατοικίες την ώρα που η ζήτηση για στέγη αυξάνεται.

Πηγή: Pagenews.gr