Αντικειμενικές αξίες: Έρχεται αύξηση με «κούρεμα» στον ΕΝΦΙΑ

Η νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το 2027 αναμένεται να αποτελέσει μία από τις πιο κρίσιμες παρεμβάσεις στη φορολογία ακινήτων των τελευταίων ετών. Οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί θεαματικά από την τελευταία αναπροσαρμογή του 2021, με αποτέλεσμα η προσαρμογή τους στις πραγματικές τιμές της αγοράς να θεωρείται πλέον αναπόφευκτη.

Ωστόσο, η μεγάλη πρόκληση για την κυβέρνηση δεν είναι μόνο να ευθυγραμμίσει τις αντικειμενικές με τις εμπορικές τιμές. Είναι να αποφύγει ένα νέο κύμα φορολογικών επιβαρύνσεων για εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Για τον λόγο αυτό, εξετάζεται παρέμβαση στους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, ώστε η αύξηση των φορολογητέων αξιών να μη μεταφραστεί αυτόματα σε υψηλότερο φόρο.

Νέο αυτοματοποιημένο σύστημα για τις τιμές των ακινήτων

Η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα γίνει μέσα από ένα νέο πληροφοριακό σύστημα, το οποίο θα παρακολουθεί ηλεκτρονικά τις αυξομειώσεις των εμπορικών τιμών στην κτηματαγορά.

Στόχος είναι οι αντικειμενικές αξίες να μην αναπροσαρμόζονται αποσπασματικά ανά μεγάλα χρονικά διαστήματα, αλλά να συγκλίνουν διαρκώς με τις πραγματικές τιμές της αγοράς. Πρόκειται για μια αλλαγή που μπορεί να φέρει μεγαλύτερη ακρίβεια στο σύστημα, αλλά ταυτόχρονα δημιουργεί έντονη ανησυχία για το τελικό φορολογικό αποτέλεσμα.

Η τελευταία αναπροσαρμογή έγινε το 2021 και εφαρμόστηκε από την 1η Ιανουαρίου 2022. Από τότε μέχρι και το τέλος του 2025, οι τιμές των ακινήτων έχουν σημειώσει μεγάλη άνοδο, σε πολλές περιοχές ακόμη και πάνω από 60%. Αυτό σημαίνει ότι το 2027 πολλές ζώνες, ειδικά σε αστικά κέντρα, τουριστικές περιοχές και σημεία υψηλής ζήτησης, θα δουν σημαντική αύξηση στις τιμές ζώνης.

Γιατί εξετάζεται «κούρεμα» στον ΕΝΦΙΑ

Το βασικό σενάριο που θέλει να αποφύγει η κυβέρνηση είναι απλό: ανεβαίνουν οι αντικειμενικές αξίες, ανεβαίνει και ο ΕΝΦΙΑ. Πολιτικά και κοινωνικά, αυτό θα ήταν εκρηκτικό, ειδικά για ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας και μικρής ακίνητης περιουσίας.

Για να συγκρατηθεί η επιβάρυνση, εξετάζεται μείωση ή αναδιάρθρωση των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, ενώ η φορολογητέα αξία των ακινήτων θα αυξηθεί, οι συντελεστές που εφαρμόζονται πάνω σε αυτήν θα προσαρμοστούν προς τα κάτω.

Στην πράξη, το τελικό ποσό του φόρου δεν θα εξαρτάται μόνο από την αξία του ακινήτου, αλλά και από το πώς θα διαμορφωθεί η νέα αρχιτεκτονική του ΕΝΦΙΑ. Αυτό είναι το πραγματικό κρίσιμο σημείο της μεταρρύθμισης.

Παρέμβαση στα κλιμάκια για να αποφευχθούν άλματα φόρου

Στο τραπέζι βρίσκεται και η αναμόρφωση των κλιμακίων του ΕΝΦΙΑ. Σήμερα ο φόρος υπολογίζεται με βάση εύρη τιμών ζώνης, στα οποία αντιστοιχούν διαφορετικοί συντελεστές.

Με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, πολλά ακίνητα κινδυνεύουν να μετακινηθούν σε υψηλότερα κλιμάκια και να φορολογηθούν με μεγαλύτερους συντελεστές. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε απότομες αυξήσεις, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου η πραγματική οικονομική δυνατότητα του ιδιοκτήτη δεν έχει αλλάξει.

Για τον λόγο αυτό, εξετάζεται η αναπροσαρμογή των ορίων των κλιμακίων, ώστε η άνοδος των αντικειμενικών να απορροφηθεί σε σημαντικό βαθμό. Με απλά λόγια, ένα ακίνητο που θα δει την αντικειμενική του αξία να αυξάνεται δεν θα μεταπηδά αυτόματα σε πολύ ακριβότερη φορολογική κατηγορία.

Προστασία για χαμηλές και μεσαίες περιουσίες

Η μείωση των βασικών συντελεστών ενδέχεται να είναι πιο έντονη στα χαμηλά και μεσαία επίπεδα αξιών, όπου βρίσκεται η πλειονότητα των ιδιοκτητών.

Ο στόχος είναι να προστατευτούν νοικοκυριά που διαθέτουν κύρια κατοικία ή μικρή ακίνητη περιουσία. Αυτή είναι και η πιο ευαίσθητη κοινωνικά κατηγορία, καθώς η αύξηση του ΕΝΦΙΑ θα μπορούσε να πιέσει σοβαρά οικογενειακούς προϋπολογισμούς.

Η κυβέρνηση γνωρίζει ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν σημαίνει απαραίτητα και αύξηση εισοδήματος για τον ιδιοκτήτη. Ένας πολίτης μπορεί να μένει σε περιοχή όπου οι τιμές εκτοξεύθηκαν λόγω τουρισμού, επενδύσεων ή βραχυχρόνιας μίσθωσης, χωρίς ο ίδιος να έχει πραγματικά μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα.

Στο κάδρο και ο συμπληρωματικός φόρος

Παρεμβάσεις εξετάζονται και στον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος εξακολουθεί να επηρεάζει ιδιοκτήτες με μεγαλύτερη ακίνητη περιουσία.

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να οδηγήσει περισσότερους φορολογούμενους σε υψηλότερη επιβάρυνση. Για να αποφευχθεί μια απότομη αύξηση, εξετάζεται είτε η αύξηση του αφορολόγητου ορίου είτε η αναπροσαρμογή των σχετικών συντελεστών.

Το ζητούμενο είναι να μη δημιουργηθεί ένα νέο φορολογικό σοκ για όσους διαθέτουν περιουσία, αλλά όχι απαραίτητα αντίστοιχη ρευστότητα.

Δεν αφορά μόνο τον ΕΝΦΙΑ

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν επηρεάζει μόνο τον ΕΝΦΙΑ. Αγγίζει μια σειρά από φόρους, τέλη και επιβαρύνσεις που συνδέονται με τα ακίνητα.

Ανάμεσά τους βρίσκονται οι φόροι μεταβίβασης, οι φόροι κληρονομιάς και γονικής παροχής, τα τεκμήρια διαβίωσης, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, τα πολεοδομικά πρόστιμα, τα τέλη μεταγραφής και οι επιβαρύνσεις προς το Κτηματολόγιο.

Αυτό σημαίνει ότι μια απλή αύξηση των αντικειμενικών χωρίς παράλληλες παρεμβάσεις θα μπορούσε να προκαλέσει αλυσιδωτές αυξήσεις σε μεγάλο μέρος της φορολογίας ακινήτων. Γι’ αυτό ο σχεδιασμός δεν περιορίζεται μόνο στον ΕΝΦΙΑ, αλλά εξετάζει συνολικά το πώς θα περιοριστούν οι επιβαρύνσεις.

Η «διπλή κίνηση» της κυβέρνησης

Το μοντέλο που φαίνεται να κερδίζει έδαφος βασίζεται σε μια διπλή κίνηση. Από τη μία πλευρά, οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν για να προσεγγίσουν τις πραγματικές τιμές της αγοράς. Από την άλλη, ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί ή θα αναδιαρθρωθεί, ώστε η τελική επιβάρυνση να παραμείνει ελεγχόμενη.

Η επιτυχία αυτού του σχεδίου θα κριθεί στην πράξη. Αν οι μειώσεις στους συντελεστές είναι επαρκείς και σωστά στοχευμένες, μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών μπορεί να δει μικρές ή μηδενικές αυξήσεις στον φόρο, παρά την άνοδο των αντικειμενικών αξιών.

Αν όμως οι παρεμβάσεις αποδειχθούν ανεπαρκείς, τότε η αύξηση των αξιών θα περάσει στους φορολογούμενους, προκαλώντας μεγαλύτερη επιβάρυνση σε μια ήδη πιεσμένη αγορά.

DCIM100MEDIADJI_0519.JPG

Το 2027 ως έτος-κλειδί για την ακίνητη περιουσία

Το 2027 θα είναι κομβικό για τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Οι αποφάσεις που θα ληφθούν θα καθορίσουν όχι μόνο το ύψος του ΕΝΦΙΑ, αλλά και το γενικότερο πλαίσιο φορολόγησης των ακινήτων για τα επόμενα χρόνια.

Η κυβέρνηση καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα σε δύο ανάγκες: από τη μία, την προσαρμογή του φορολογικού συστήματος στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς και, από την άλλη, την προστασία των ιδιοκτητών από υπερβολικές επιβαρύνσεις.

Το δύσκολο δεν είναι να αυξηθούν οι αντικειμενικές. Αυτό είναι σχεδόν δεδομένο. Το δύσκολο είναι να γίνει χωρίς να μετατραπεί η αύξηση σε νέο φορολογικό βάρος για εκατομμύρια πολίτες.

Πηγή: Pagenews.gr