Η Ελλάδα διαθέτει εκατομμύρια κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια σπίτια.Και την ίδια στιγμή, χιλιάδες οικογένειες, νέοι, φοιτητές και εργαζόμενοι δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να βρουν ένα σπίτι που μπορούν να πληρώσουν.Αυτή είναι η μεγάλη αντίφαση πίσω από τη στεγαστική κρίση – και αυτήν επιχειρεί να αντιμετωπίσει η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035.
Η στρατηγική, η οποία εγκρίθηκε τον Ιούλιο από την Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής, περιλαμβάνει 50 μέτρα συνολικού προϋπολογισμού άνω των 6,5 δισ. ευρώ. Τα 36 είτε εφαρμόζονται ήδη είτε έχουν δρομολογηθεί, ενώ 14 αποτελούν νέες προτεινόμενες παρεμβάσεις.
Και αρκετές από αυτές μπορούν να αποτελέσουν οδηγό για τις επόμενες κυβερνητικές αποφάσεις.
Το ενδιαφέρον είναι ότι η Αθήνα δεν επιχειρεί απλώς να μοιράσει νέα επιδόματα. Κοιτάζει μοντέλα που λειτουργούν ήδη σε χώρες όπως η Γαλλία και η Πορτογαλία και επιχειρεί να παρέμβει ταυτόχρονα σε προσφορά κατοικιών, χρηματοδότηση, φορολογία και λειτουργία της αγοράς.
Η ελληνική παράδοξη εικόνα: Στεγαστική κρίση με εκατομμύρια σπίτια εκτός κύριας κατοικίας
Το πρόβλημα της Ελλάδας δεν είναι μόνο ότι δεν χτίζονται αρκετά νέα σπίτια.Είναι και ότι ένα τεράστιο μέρος του υπάρχοντος αποθέματος παραμένει εκτός της αγοράς κύριας κατοικίας.
Τα στοιχεία της απογραφής του 2021 καταγράφουν περίπου 2,2 εκατομμύρια κενές κατοικίες σε σύνολο περίπου 6,5 εκατομμυρίων. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός περιλαμβάνει εξοχικές, δευτερεύουσες και άλλες κατηγορίες κατοικιών και δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως 2,2 εκατ. σπίτια που μπορούν αύριο να μπουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Οι εκτιμήσεις για το πραγματικά κενό απόθεμα που ενδιαφέρει περισσότερο τη στεγαστική πολιτική κινούνται περίπου στις 800.000 κατοικίες, ανάλογα με τον ορισμό που χρησιμοποιείται. Και μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος είναι παλιό: περίπου 744.700 κενές κατοικίες χρονολογούνται από το 1961-1980 και άλλες 699.300 από το 1981-2000.
Αυτό εξηγεί γιατί η λύση δεν είναι τόσο απλή όσο «ανοίξτε τα κλειστά σπίτια».Πολλά χρειάζονται σοβαρές ανακαινίσεις, έχουν χαμηλή ενεργειακή απόδοση, βρίσκονται μπλεγμένα σε κληρονομικές ή ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες ή απλώς βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν υπάρχει η αντίστοιχη ζήτηση.
1. Ταχύτερες οικοδομικές άδειες – ακόμη και με AI
Η πρώτη μεγάλη παρέμβαση αφορά την αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών.Το σχέδιο προβλέπει περαιτέρω ψηφιοποίηση του συστήματος οικοδομικών αδειών, διασύνδεση των διαθέσιμων ψηφιακών εργαλείων και αυτοματοποίηση ελέγχων.
Στην εξίσωση εξετάζεται να μπει ακόμη και η τεχνητή νοημοσύνη, ώστε να εντοπίζονται ελλείψεις στους φακέλους και να επιταχύνονται διαδικασίες.Η οικονομική λογική είναι ξεκάθαρη: όσο περισσότερο χρόνο χρειάζεται ένας developer για να ξεκινήσει ένα έργο, τόσο αυξάνονται το κόστος και το επενδυτικό ρίσκο.
Και τελικά αυτό περνά στην τιμή του ακινήτου.
2. «Tinder» συγκατοίκησης για φοιτητές
Μία από τις πιο διαφορετικές προτάσεις αφορά τους φοιτητές.
Σχεδιάζεται ειδική ψηφιακή πλατφόρμα που θα επιτρέπει σε φοιτητές να βρίσκουν τόσο διαθέσιμα ακίνητα όσο και άλλους φοιτητές για συγκατοίκηση.Η λογική είναι απλή: δύο ή τρεις φοιτητές μπορούν να μοιραστούν ένα μεγαλύτερο σπίτι και το κόστος του.Ακόμη σημαντικότερη είναι η εξέταση εγγυήσεων προς τους ιδιοκτήτες για απλήρωτα ενοίκια ή ζημιές, ώστε περισσότεροι να είναι πρόθυμοι να διαθέσουν ακίνητα σε φοιτητές.
3. Σπίτια για γιατρούς και δασκάλους στα νησιά
Η στεγαστική κρίση έχει πάρει ιδιαίτερα οξεία μορφή στα ελληνικά νησιά.
Σε τουριστικές περιοχές, ένας εκπαιδευτικός, γιατρός ή νοσηλευτής μπορεί να διορίζεται σε μια θέση αλλά να μην μπορεί να βρει σπίτι σε τιμή συμβατή με τον μισθό του.Η στρατηγική προβλέπει ειδικό μηχανισμό καταγραφής διαθέσιμων ακινήτων και στεγαστικών αναγκών δημοσίων υπαλλήλων.Στόχος είναι να αντιμετωπιστεί ένα πρόβλημα που πλέον δεν είναι απλώς στεγαστικό.
Είναι πρόβλημα λειτουργίας του ίδιου του κράτους: ένα νησί δεν μπορεί να έχει επαρκές σχολείο ή σύστημα υγείας όταν ο δάσκαλος και ο γιατρός δεν έχουν πού να μείνουν.
4. Ιδιωτικά κεφάλαια για φθηνότερα σπίτια
Μία από τις πιο ενδιαφέρουσες οικονομικά προτάσεις είναι η χρήση του κράτους ως μοχλού για να προσελκυστούν ιδιωτικές επενδύσεις στην προσιτή κατοικία.Χαμηλότοκα δάνεια, κρατικές εγγυήσεις και επιδοτήσεις επιτοκίων μπορούν να μειώσουν το χρηματοδοτικό κόστος ενός project.Σε αντάλλαγμα, μέρος των κατοικιών θα πρέπει να παραμένει σε καθεστώς προσιτού ή κοινωνικού ενοικίου.Το μοντέλο επιχειρεί να απαντήσει σε ένα βασικό πρόβλημα: εάν η ανάπτυξη προσιτών κατοικιών δεν αποδίδει αρκετά στον ιδιώτη επενδυτή, το κράτος πρέπει να κάνει την επένδυση οικονομικά βιώσιμη χωρίς να αναλάβει ολόκληρο το κόστος.
5. Δημόσια γη για προσιτή κατοικία στα νησιά
Στο ίδιο πνεύμα κινείται η αξιοποίηση δημόσιας γης.
Αναξιοποίητες εκτάσεις του Δημοσίου σε περιοχές με σοβαρή στεγαστική πίεση μπορούν να διατεθούν για ανάπτυξη κατοικιών.
Ο ιδιώτης θα αναλαμβάνει την κατασκευή, αλλά μέρος των κατοικιών θα δεσμεύεται για συγκεκριμένο διάστημα σε ελεγχόμενες ή προσιτές τιμές.
Πρόκειται ουσιαστικά για αξιοποίηση της αξίας της δημόσιας γης αντί για άμεση κρατική επιδότηση.
6. Ένας νέος «ΟΕΚ»
Η Ελλάδα έχασε έναν κεντρικό μηχανισμό στεγαστικής πολιτικής μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.
Τώρα προτείνεται η δημιουργία ενός Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής.
Ο φορέας θα συγκεντρώνει στοιχεία για την αγορά, θα παρακολουθεί τα προγράμματα και θα συντονίζει υπουργεία, δήμους και δημόσιους οργανισμούς.
Το κρίσιμο εδώ είναι η διάρκεια.
Η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται με ένα πρόγραμμα διάρκειας δύο ετών. Χρειάζεται μόνιμη πολιτική και θεσμική συνέχεια.
7. Κοινωνικά «μεσιτικά γραφεία» στους δήμους
Η στρατηγική προτείνει επίσης Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης.
Οι δήμοι θα μπορούν να λειτουργούν ως οργανωμένοι ενδιάμεσοι μεταξύ ιδιοκτητών και νοικοκυριών που αναζητούν προσιτή κατοικία.
Το κράτος αποκτά έτσι έναν ενεργότερο ρόλο στη δημιουργία μιας αγοράς κοινωνικής μίσθωσης χωρίς να χρειάζεται να κατέχει το ίδιο όλα τα ακίνητα.
8. Ένα ταμείο που θα αγοράζει και θα δημιουργεί κοινωνικές κατοικίες
Προτείνεται επίσης η δημιουργία εξειδικευμένου Ταμείου για κοινωνική και προσιτή κατοικία.
Το ενδιαφέρον είναι η ανακυκλούμενη λογική του.
Έσοδα που θα παράγονται από το χαρτοφυλάκιο κατοικιών θα επιστρέφουν στο Ταμείο και θα χρηματοδοτούν νέες επενδύσεις.
Έτσι, αντί για μια επιδότηση που δαπανάται μία φορά, επιχειρείται να δημιουργηθεί ένας μόνιμος χρηματοδοτικός μηχανισμός.
9. Θέλεις να χτίσεις περισσότερο; Δώσε προσιτά σπίτια
Εδώ μπαίνει ένα εργαλείο που χρησιμοποιείται σε διάφορες μορφές και στο εξωτερικό.
Ένας developer μπορεί να αποκτά πολεοδομικά ή άλλα κίνητρα για μια ανάπτυξη, αλλά σε αντάλλαγμα να υποχρεώνεται να διαθέσει μέρος του έργου ως προσιτή κατοικία.
Η φιλοσοφία είναι ότι μέρος της υπεραξίας που δημιουργεί μια πολεοδομική διευκόλυνση επιστρέφει στην κοινωνία.
Εάν σχεδιαστεί σωστά, μπορεί να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια χωρίς τεράστιο δημοσιονομικό κόστος.
10. Η Golden Visa αλλάζει πρόσωπο
Εδώ βρίσκεται ίσως η πιο πολιτικά ενδιαφέρουσα πρόταση.
Η νέα στρατηγική προβλέπει μια ειδική μορφή Golden Visa συνδεδεμένη με χαρτοφυλάκιο ακινήτων που θα κατευθύνεται στη μακροχρόνια μίσθωση.
Η λογική αντιστρέφει μία από τις βασικές επικρίσεις που έχει δεχθεί το πρόγραμμα.
Αντί τα ξένα κεφάλαια να ανταγωνίζονται τα ελληνικά νοικοκυριά για περιορισμένο αριθμό κατοικιών, η επένδυση θα πρέπει να συμβάλλει στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς ενοικιαζόμενων σπιτιών.
Εάν εφαρμοστεί αποτελεσματικά, η Golden Visa θα μετατραπεί από καθαρά επενδυτικό εργαλείο σε εργαλείο στεγαστικής πολιτικής.
11. Νέο σύστημα κατά της αστεγίας
Η στρατηγική επιχειρεί παράλληλα να δημιουργήσει πιο οργανωμένο σύστημα αντιμετώπισης της αστεγίας και της στεγαστικής επισφάλειας.
Καταγραφή, πληροφοριακά συστήματα, παρακολούθηση των ωφελουμένων και καλύτερη σύνδεση με κοινωνικές υπηρεσίες θα επιχειρήσουν να αντικαταστήσουν την αποσπασματική αντιμετώπιση του προβλήματος.
12. Νέο «Σπίτι μου» με γαλλικό DNA
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η προοπτική ενός νέου, πιο μόνιμου μηχανισμού χρηματοδότησης πρώτης κατοικίας.
Στο τραπέζι βρίσκεται ως σημείο αναφοράς το γαλλικό Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Η βασική φιλοσοφία του είναι ότι το κράτος δεν χρειάζεται να χρηματοδοτεί ολόκληρη την αγορά ενός σπιτιού.
Μπορεί να προσφέρει ένα άτοκο ή ιδιαίτερα ευνοϊκό κομμάτι χρηματοδότησης που λειτουργεί συμπληρωματικά προς το τραπεζικό στεγαστικό δάνειο.
Έτσι μειώνεται το συνολικό κόστος δανεισμού και γίνεται ευκολότερη η πρόσβαση στην πρώτη κατοικία.
Για την Ελλάδα, το κρίσιμο σημείο θα είναι να σχεδιαστεί ένα νέο «Σπίτι μου» που θα ενισχύει τους αγοραστές χωρίς να μετατρέπεται απλώς σε επιπλέον ζήτηση που ανεβάζει τις τιμές.
13. Χαμηλότερος ΦΠΑ για κοινωνικές κατοικίες
Στο τραπέζι βρίσκεται και η χρήση μειωμένου ΦΠΑ για κατασκευές που δεσμεύονται για κοινωνική ή προσιτή κατοικία.
Η ιδέα αντλεί στοιχεία από ευρωπαϊκά παραδείγματα, μεταξύ άλλων της Γαλλίας και της Πορτογαλίας.
Το σημαντικό είναι ότι δεν πρόκειται για πρόταση οριζόντιας φορολογικής μείωσης σε όλα τα νεόδμητα.
Το φορολογικό όφελος θα συνδέεται με συγκεκριμένο κοινωνικό αποτέλεσμα: την παραγωγή κατοικιών που μπορούν πράγματι να αντέξουν οικονομικά νοικοκυριά με χαμηλότερα ή μεσαία εισοδήματα.
14. Ο δείκτης που μπορεί να αλλάξει το παιχνίδι στα ενοίκια
Η τελευταία πρόταση μπορεί αρχικά να ακούγεται τεχνική, αλλά ενδέχεται να αποδειχθεί μία από τις σημαντικότερες.
Προβλέπεται η δημιουργία Εθνικού Δείκτη Τιμών Ακινήτων και Ενοικίων, με στοιχεία από πραγματικές συναλλαγές, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικά δεδομένα.
Έτσι το κράτος θα μπορεί να γνωρίζει πολύ ακριβέστερα πού αυξάνονται οι τιμές και πού δημιουργούνται εστίες στεγαστικής πίεσης.
Και εδώ υπάρχει μια πολιτικά ευαίσθητη διάσταση.
Η στρατηγική αφήνει περιθώριο ώστε τέτοια δεδομένα να αποτελέσουν στο μέλλον τη βάση για στοχευμένες ρυθμιστικές παρεμβάσεις στην αγορά ενοικίων, εφόσον κριθούν απαραίτητες.
Το μεγάλο στοίχημα: Να αυξηθούν τα σπίτια, όχι μόνο οι επιδοτήσεις
Εδώ βρίσκεται η ουσία ολόκληρου του σχεδίου.
Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο δίνοντας περισσότερα χρήματα στους ενοικιαστές ή φθηνότερα δάνεια στους αγοραστές.
Εάν η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ένα μέρος της κρατικής ενίσχυσης κινδυνεύει τελικά να περάσει στις τιμές.
Γι’ αυτό η πραγματικά κρίσιμη πλευρά των 14 μέτρων είναι εκείνη που επιχειρεί να αυξήσει το διαθέσιμο απόθεμα: κλειστά σπίτια που επιστρέφουν στην αγορά, νέα κατασκευή, κοινωνική κατοικία, δημόσια γη, ιδιωτικές επενδύσεις και κίνητρα προς developers.
Η ίδια η κυβερνητική στρατηγική έχει οργανωθεί γύρω από τρεις βασικούς πυλώνες: αύξηση της προσφοράς, στήριξη των νοικοκυριών και δημιουργία μόνιμων θεσμών στεγαστικής πολιτικής.
Η ΔΕΘ και η πολιτική μάχη για το σπίτι
Το στεγαστικό έχει πλέον όλα τα χαρακτηριστικά ενός από τα μεγάλα πολιτικά ζητήματα της επόμενης περιόδου.
Αφορά τους νέους που δεν μπορούν να φύγουν από το πατρικό σπίτι.
Τα ζευγάρια που αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας.
Τους φοιτητές που αναζητούν κατοικία κάθε Σεπτέμβριο.
Τους εκπαιδευτικούς και τους γιατρούς που διορίζονται στα νησιά αλλά δεν βρίσκουν πού να μείνουν.
Και τη μεσαία τάξη που βλέπει ολοένα μεγαλύτερο κομμάτι του εισοδήματός της να κατευθύνεται στη στέγαση.
Γι’ αυτό και οι προτάσεις της νέας στρατηγικής αποκτούν ιδιαίτερο πολιτικό βάρος καθώς πλησιάζει η Διεθνής Έκθεση Θεσσαλονίκης.
Το κρίσιμο όμως δεν θα είναι πόσα νέα μέτρα θα ανακοινωθούν.
Θα είναι εάν μπορούν πραγματικά να μεταβάλουν την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.
800.000 κλειστά σπίτια: Εκεί βρίσκεται το πραγματικό «χρυσωρυχείο»
Η Ελλάδα δεν χρειάζεται να περιμένει μόνο την κατασκευή εκατοντάδων χιλιάδων νέων κατοικιών.
Διαθέτει ήδη ένα τεράστιο ανενεργό απόθεμα.
Οι περίπου 800.000 κατοικίες που βρίσκονται στο επίκεντρο της στεγαστικής πολιτικής αποτελούν ίσως το μεγαλύτερο αναξιοποίητο περιουσιακό στοιχείο της ελληνικής αγοράς κατοικίας.
Προφανώς δεν μπορούν όλες να επιστρέψουν στην αγορά.
Ακόμη όμως και ένα μέρος τους, εάν ανακαινιστεί και κινητοποιηθεί εκεί όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση, θα μπορούσε να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά.
Και αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο στοίχημα πίσω από τα 14 νέα μέτρα.
Η κυβέρνηση μπορεί να επιδοτήσει ενοίκια, να δημιουργήσει φθηνότερα στεγαστικά δάνεια και να προσφέρει φορολογικά κίνητρα.
Αλλά η πραγματική επιτυχία της στεγαστικής πολιτικής θα κριθεί από κάτι πολύ πιο απλό: αν περισσότερα σπίτια φτάσουν πραγματικά στην αγορά – και αν ένας εργαζόμενος, ένας νέος ή μια οικογένεια μπορεί τελικά να τα πληρώσει.
Πηγή: pagenews.gr