Ένα νέο κύμα ακινήτων ετοιμάζεται να περάσει στην αγορά μέσω των πλειστηριασμών της ΑΑΔΕ, καθώς από τα μέσα Σεπτεμβρίου ενεργοποιείται ένα πυκνό πρόγραμμα εκποίησης περιουσιακών στοιχείων οφειλετών του Δημοσίου.
Και αυτή τη φορά το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται στον αριθμό των πλειστηριασμών.
Στη λίστα εμφανίζεται ένα εξαιρετικά ευρύ φάσμα ακινήτων: από διαμερίσματα, μεζονέτες και μονοκατοικίες μέχρι πολυκατοικίες, αποθήκες, αγροτεμάχια, οικόπεδα και βιοτεχνικά ακίνητα.
Ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την αγορά προκαλεί το εύρος των τιμών πρώτης προσφοράς: ξεκινούν ακόμη και από 1.000 ευρώ και φθάνουν έως 1,247 εκατ. ευρώ. Στο χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνονται μάλιστα ακίνητα σε περιοχές υψηλής εμπορικής ζήτησης, όπως η Μύκονος, η Χαλκιδική, το Μαρούσι και η Αγία Παρασκευή.
Ο νέος κύκλος ανοίγει στις 16 Σεπτεμβρίου και, με βάση το υφιστάμενο πρόγραμμα, εκτείνεται έως τις 18 Νοεμβρίου.
Από τις καταθέσεις στα ακίνητα – Πώς κινείται η ΑΑΔΕ
Η διαδικασία δεν ξεκινά κατευθείαν από το ακίνητο.
Για τις ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο, όταν ο φορολογούμενος δεν ανταποκρίνεται στις ειδοποιήσεις για τακτοποίηση ή ρύθμιση της οφειλής, ενεργοποιούνται τα αναγκαστικά μέτρα είσπραξης.
Στο πρώτο επίπεδο βρίσκονται οι κατασχέσεις εις χείρας τρίτων, που μπορούν να αφορούν χρήματα τα οποία πρόκειται να εισπράξει ο οφειλέτης, όπως τραπεζικά υπόλοιπα ή άλλες απαιτήσεις.
Όταν αυτά δεν επαρκούν για την κάλυψη της οφειλής, η διαδικασία μπορεί να φθάσει στην ακίνητη περιουσία.
Για τα ακίνητα, ο πλειστηριασμός μπορεί να προσδιοριστεί μετά την παρέλευση 40 ημερολογιακών ημερών από την κατάσχεση και, κατά τον κανόνα που παρατίθεται στο εγχειρίδιο, το αργότερο εντός τεσσάρων μηνών. Για τα κινητά προβλέπεται διάστημα τουλάχιστον 15 ημερολογιακών ημερών από την κατάσχεση.
Αυτό σημαίνει ότι για τον οφειλέτη το κρίσιμο χρονικό σημείο βρίσκεται πριν η υπόθεση φτάσει στην τελική ευθεία του πλειστηριασμού.
Η ρύθμιση του χρέους δεν είναι απλώς φορολογική διευκόλυνση.
Μπορεί να μετατραπεί σε ζήτημα διατήρησης της περιουσίας.
Το real estate αποκτά μια δεύτερη «δεξαμενή» ακινήτων
Η υπόθεση έχει όμως και μια διαφορετική πλευρά που αφορά άμεσα την αγορά ακινήτων.
Οι πλειστηριασμοί αποτελούν πλέον έναν παράλληλο μηχανισμό μέσω του οποίου ακίνητα επιστρέφουν στην αγορά.
Και όταν εμφανίζονται κατοικίες, οικόπεδα ή επαγγελματικά ακίνητα σε περιοχές όπως η Μύκονος, η Χαλκιδική ή τα βόρεια προάστια της Αθήνας, το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται στους ιδιώτες που αναζητούν κατοικία.
Στο παιχνίδι μπορούν να μπουν επενδυτές, developers και επαγγελματίες του real estate που αναζητούν assets με δυνατότητα υπεραξίας.
Η χαμηλή τιμή πρώτης προσφοράς, ωστόσο, δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη και τελική αγορά σε αντίστοιχα χαμηλό τίμημα.
Όπου υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον, ο ανταγωνισμός κατά τη διαδικασία μπορεί να ανεβάσει αισθητά το τελικό τίμημα.
Γι’ αυτό και το «ακίνητο από €1.000» είναι εντυπωσιακό ως τιμή εκκίνησης — όχι ως εγγυημένη τιμή αγοράς.
Από €1.000 έως €1,247 εκατ. – Γιατί το εύρος έχει σημασία
Η τεράστια απόσταση ανάμεσα στη χαμηλότερη και την υψηλότερη τιμή πρώτης προσφοράς δείχνει κάτι ακόμη.
Δεν έχουμε να κάνουμε μόνο με μια διαδικασία που αφορά μεγάλους οφειλέτες ή ακίνητα υψηλής αξίας.
Το χαρτοφυλάκιο είναι πολυσυλλεκτικό.
Στην ίδια αγορά μπορούν να βρεθούν μικρής αξίας γη και βοηθητικοί χώροι, κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα και assets αξίας άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ.
Για τους επενδυτές αυτό διευρύνει το πεδίο αναζήτησης.
Για τους οφειλέτες, όμως, δείχνει πόσο βαθιά μπορεί να φτάσει ο μηχανισμός αναγκαστικής είσπραξης όταν ένα χρέος παραμένει αρρύθμιστο.
Τι συμβαίνει με την πρώτη κατοικία
Εδώ απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή.
Στο εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ, όπως παρατίθεται στο σχετικό ρεπορτάζ, προβλέπεται ειδική αντιμετώπιση όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος», με χαρακτηριστικό παράδειγμα ακίνητο που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του οφειλέτη, καλύπτει στοιχειώδεις στεγαστικές ανάγκες και η αξία του δεν απέχει σημαντικά από τα όρια απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
Άρα το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται κάθε πρώτη κατοικία ως αυτομάτως και οριζοντίως προστατευμένη, ανεξαρτήτως περιστάσεων.
Τα όρια που χρησιμοποιούνται ως σημείο αναφοράς ξεκινούν από 200.000 ευρώ για άγαμο και 250.000 ευρώ για έγγαμο, με προσαυξήσεις ανάλογα με τα παιδιά και ειδικό όριο για ΑμεΑ.
Ενδεικτικά:
- Άγαμος: €200.000
- Έγγαμος: €250.000
- Έγγαμος ΑμεΑ: €275.000
- Έγγαμος με ένα παιδί: €275.000
- Έγγαμος με δύο παιδιά: €300.000
- Έγγαμος με τρία παιδιά: €330.000
- Έγγαμος με τέσσερα παιδιά: €360.000
Το ακίνητο μπορεί να σωθεί – Το χρέος όμως δεν εξαφανίζεται
Υπάρχει και μία λεπτομέρεια που συχνά χάνεται πίσω από τον τίτλο περί προστασίας της κατοικίας.
Ακόμη και όταν δεν προχωρά η εκποίηση συγκεκριμένου ακινήτου, η οφειλή προς το Δημόσιο εξακολουθεί να υφίσταται.
Η φορολογική διοίκηση μπορεί να συνεχίσει την προσπάθεια είσπραξης μέσω άλλων περιουσιακών στοιχείων ή χρηματικών απαιτήσεων του οφειλέτη.
Επομένως, η πραγματική «ασπίδα» για έναν φορολογούμενο που βρίσκεται αντιμέτωπος με ληξιπρόθεσμα χρέη παραμένει η έγκαιρη διευθέτηση της οφειλής πριν η διαδικασία φθάσει σε μη αναστρέψιμο σημείο.
Τι αλλάζει για την αγορά ακινήτων
Το νέο κύμα πλειστηριασμών έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να αντιμετωπίζει έντονο πρόβλημα προσφοράς σε πολλές περιοχές.
Αυτό δημιουργεί μια ενδιαφέρουσα αντίφαση.
Από τη μία πλευρά, η αγορά χρειάζεται περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα.
Από την άλλη, η είσοδος ενός ακινήτου στην αγορά μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης δεν ισοδυναμεί αυτομάτως με αύξηση της προσφοράς κατοικιών για τα νοικοκυριά.
Ένα ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί από επενδυτή, να χρειάζεται σημαντική ανακαίνιση, να είναι επαγγελματικής χρήσης ή να επιστρέψει αργότερα στην αγορά με εντελώς διαφορετική τιμή.
Γι’ αυτό και οι πλειστηριασμοί δεν αποτελούν από μόνοι τους λύση στο στεγαστικό.
Αποτελούν όμως μια ολοένα σημαντικότερη δευτερογενή πηγή real-estate assets.
Ποιοι θα ψάξουν τις «ευκαιρίες»
Το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι πιθανότερο να επικεντρωθεί σε τρεις βασικές κατηγορίες.
Στα ακίνητα με μεγάλη απόσταση μεταξύ τιμής εκκίνησης και πιθανής εμπορικής αξίας.
Σε κατοικίες και οικόπεδα περιοχών υψηλής ζήτησης.
Και σε επαγγελματικά ή βιοτεχνικά ακίνητα που μπορούν να επανατοποθετηθούν στην αγορά με διαφορετική χρήση ή μετά από αναβάθμιση.
Αλλά οι πλειστηριασμοί απαιτούν πολύ μεγαλύτερο due diligence από μια συμβατική αγοραπωλησία.
Νομικός και τεχνικός έλεγχος, πραγματική κατάσταση του ακινήτου, πολεοδομικές εκκρεμότητες, δυνατότητα αξιοποίησης και συνολικό κόστος επένδυσης μπορούν να αλλάξουν εντελώς την εικόνα μιας φαινομενικά εξαιρετικής ευκαιρίας.
Η χαμηλή τιμή εκκίνησης είναι μόνο η είσοδος στην εξίσωση – όχι η τελική απόδοση της επένδυσης.
Η μεγάλη εικόνα: Η Εφορία γίνεται παράγοντας και του real estate
Το φθινοπωρινό κύμα έχει επομένως διπλή ανάγνωση.
Για την ΑΑΔΕ είναι μηχανισμός πίεσης για την είσπραξη ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Για τους οφειλέτες είναι η τελευταία και πιο επώδυνη φάση μιας διαδικασίας που μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια περιουσίας.
Για την αγορά ακινήτων, όμως, είναι και ένας μηχανισμός ανακύκλωσης assets.
Από τις 16 Σεπτεμβρίου έως τις 18 Νοεμβρίου, η νέα λίστα βάζει στο επενδυτικό ραντάρ από ακίνητα με τιμές πρώτης προσφοράς μόλις €1.000 μέχρι περιουσίες που ξεπερνούν το €1,2 εκατ.
Και αυτό είναι το πραγματικό οικονομικό story πίσω από τους πλειστηριασμούς:
η προσπάθεια του Δημοσίου να εισπράξει χρέη δημιουργεί ταυτόχρονα μια δεύτερη αγορά ακινήτων, όπου ο φορολογικός καταναγκασμός του ενός μπορεί να μετατραπεί σε επενδυτική ευκαιρία για τον άλλον.
Πηγή: pagenews.gr