Ευρωπαϊκά γραφεία σε «ωρολογιακή βόμβα»: 170 εκατ. τ.μ. κινδυνεύουν να χάσουν την αξία τους
ΧΡΟΝΟΣ ΑΝΑΓΝΩΣΗΣ 10 '
Πηγή Φωτογραφίας: AP Photo//Ευρωπαϊκά γραφεία σε «ωρολογιακή βόμβα»: 170 εκατ. τ.μ. κινδυνεύουν να χάσουν την αξία τους
Μια δεύτερη, πολύ διαφορετική κρίση αρχίζει να σχηματίζεται στην ευρωπαϊκή αγορά επαγγελματικών ακινήτων.
Το πρώτο σοκ ήρθε από την απότομη άνοδο των επιτοκίων το 2022-2023, που αύξησε το κόστος χρηματοδότησης και πίεσε τις αποτιμήσεις.
Το επόμενο μπορεί να είναι περισσότερο δομικό: εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα γραφείων κινδυνεύουν να μην ανταποκρίνονται πλέον ούτε στις απαιτήσεις των επιχειρήσεων ούτε στις ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές της νέας εποχής.
Η Scope Ratings εστιάζει πλέον στις πιστωτικές συνέπειες αυτής της μετάβασης, ενώ τα στοιχεία της Cushman & Wakefield δείχνουν το μέγεθος του προβλήματος: περισσότερα από 170 εκατ. τ.μ. γραφειακών χώρων σε 16 μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις βρίσκονται σε κίνδυνο απαξίωσης έως το 2030.
Και το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι «obsolete» δεν σημαίνει απαραίτητα ένα άδειο ή ετοιμόρροπο κτίριο.
Μπορεί να είναι ένα ακίνητο που εξακολουθεί να λειτουργεί – αλλά η αγορά έχει αρχίσει να μην το θέλει.
Το 80% που τρομάζει την αγορά
Η εικόνα είναι ιδιαίτερα έντονη στις μεγάλες αγορές της Δυτικής Ευρώπης.
Σύμφωνα με την Cushman & Wakefield, το ποσοστό των γραφείων που βρίσκεται σε κίνδυνο απαξίωσης φτάνει το 86% στο Μιλάνο, το 81% στη Βαρκελώνη και τη Στοκχόλμη, το 80% στο Παρίσι, το 77% στη Μαδρίτη και το Άμστερνταμ και το 76% στο Λονδίνο. (
Πρόκειται κυρίως για παλαιότερο απόθεμα, με τη μελέτη να εξετάζει κτίρια που είχαν κατασκευαστεί πριν από το 2004 και δεν είχαν έκτοτε υποστεί ουσιαστική παρέμβαση.
Η εικόνα είναι καλύτερη στην Ανατολική Ευρώπη, όπου μεγάλο μέρος των γραφείων είναι νεότερο. Το ποσοστό του αποθέματος σε κίνδυνο περιορίζεται στο 47% στην Πράγα, στο 43% στη Βουδαπέστη και στο 40% στη Βαρσοβία.
Η Ευρώπη αποκτά έτσι έναν νέο χάρτη ακινήτων, στον οποίο η ηλικία και η ποιότητα του κτιρίου μπορούν να είναι εξίσου σημαντικές με την πόλη στην οποία βρίσκεται.
Το ESG από premium μετατρέπεται σε κόστος επιβίωσης
Μέχρι πριν από λίγα χρόνια, ένα «πράσινο» κτίριο μπορούσε να αντιμετωπίζεται ως premium προϊόν.
Σήμερα η σχέση αρχίζει να αντιστρέφεται.
Το ενεργειακά αποδοτικό και σύγχρονο ακίνητο γίνεται σταδιακά το benchmark, ενώ το παλαιό κτίριο είναι εκείνο που καλείται να δικαιολογήσει γιατί ένας μισθωτής, επενδυτής ή χρηματοδότης θα πρέπει να το επιλέξει.
Η ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, οι εταιρικοί στόχοι ESG και οι απαιτήσεις των ίδιων των εργαζομένων εντείνουν αυτή την πίεση. Η Cushman & Wakefield εκτιμά ότι πάνω από το 70% του γραφειακού αποθέματος στη Δυτική Ευρώπη βρίσκεται αντιμέτωπο με κίνδυνο λειτουργικής, οικονομικής ή νομικής απαξίωσης έως το 2030.
Το ESG, επομένως, παύει να αφορά μόνο το πόσο μεγαλύτερο ενοίκιο μπορεί να εξασφαλίσει ένα πράσινο κτίριο.
Αφορά το εάν το παλαιό κτίριο θα συνεχίσει να έχει μισθωτή.
Το «brown discount» ανοίγει την ψαλίδα
Η αγορά έχει ήδη όρο γι’ αυτή τη διαφορά: brown discount.
Είναι η έκπτωση που ενσωματώνεται στην αξία των παλαιών, ενεργοβόρων ή λειτουργικά υποδεέστερων κτιρίων έναντι των σύγχρονων Grade A assets.
Και το χάσμα δεν είναι μόνο ενεργειακό.
Η τηλεργασία και το hybrid working έχουν μειώσει την ανάγκη πολλών επιχειρήσεων για μεγάλες επιφάνειες γραφείων. Όταν μια εταιρεία χρειάζεται λιγότερα τετραγωνικά μέτρα, μπορεί να επιλέξει μικρότερο αλλά ποιοτικότερο χώρο.
Έτσι δημιουργείται ένα παράδοξο: μπορεί η συνολική ζήτηση γραφείων να υποχωρεί και ταυτόχρονα η ζήτηση για τα καλύτερα γραφεία να παραμένει ισχυρή.
Τα δευτερεύοντα assets πληρώνουν τον λογαριασμό.
Στις μη κεντρικές περιοχές, σύμφωνα με την Cushman & Wakefield, τα vacancy rates μπορούν να είναι έως 550 μονάδες βάσης υψηλότερα σε σχέση με τα κεντρικά σημεία.
Το πραγματικό πρόβλημα: Πότε ένα ακίνητο γίνεται stranded asset
Εδώ βρίσκεται το μεγαλύτερο επενδυτικό ρίσκο.
Ένα κτίριο δεν χρειάζεται να έχει μηδενική αξία για να μετατραπεί ουσιαστικά σε «εγκλωβισμένο» περιουσιακό στοιχείο.
Αρκεί να συμβούν τέσσερα πράγματα:
να μειωθεί η πληρότητα, να πιεστούν τα ενοίκια, να αυξηθεί το απαιτούμενο capex και να δυσκολέψει η αναχρηματοδότηση.
Τότε δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος.
Το ακίνητο χρειάζεται επένδυση για να παραμείνει ανταγωνιστικό, αλλά η υποχώρηση της αξίας του περιορίζει ακριβώς τη δυνατότητα του ιδιοκτήτη να αντλήσει το κεφάλαιο που χρειάζεται για να το αναβαθμίσει.
Η παγίδα του 70%
Και εδώ τα οικονομικά μπορούν να γίνουν αμείλικτα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται η ανάλυση, μια ολοκληρωμένη ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να απαιτήσει κεφάλαια ίσα με το 5%-12% της αξίας του ακινήτου.
Σε περιπτώσεις όμως εκτεταμένης ανακατασκευής ή αλλαγής χρήσης, το κόστος μπορεί να πλησιάσει ή ακόμη και να ξεπεράσει το 70%.
Για ένα ακίνητο αξίας €100 εκατ., αυτό μεταφράζεται σε €5-12 εκατ. για σημαντικό retrofit – ή έως και €70 εκατ. για βαθιά ανάπλαση και repurposing.
Και τότε προκύπτει το μεγάλο ερώτημα για τον επενδυτή:
Αξίζει να σωθεί το κτίριο;
Ή είναι οικονομικά λογικότερο να αλλάξει χρήση, να πουληθεί ή ακόμη και να αντικατασταθεί;
Από το Real Estate στις τράπεζες
Ακριβώς εδώ το πρόβλημα παύει να αφορά μόνο τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Αφορά τις τράπεζες.
Ας υποθέσουμε ότι μια τράπεζα έχει χρηματοδοτήσει με €60 εκατ. ένα κτίριο αξίας €100 εκατ.
Το loan-to-value είναι 60%.
Εάν όμως η εμπορική αξία του ακινήτου υποχωρήσει στα €75 εκατ., χωρίς να έχει αυξηθεί ούτε κατά ένα ευρώ το δάνειο, το LTV εκτινάσσεται στο 80%.
Η τράπεζα βρίσκεται ξαφνικά με χειρότερη εξασφάλιση.
Και εάν ταυτόχρονα μειωθεί η πληρότητα και τα ενοίκια, αποδυναμώνεται και η ταμειακή ροή που εξυπηρετεί το χρέος.
Έτσι, η απαξίωση ενός γραφείου μπορεί να μετατραπεί σε πιστωτικό γεγονός χωρίς να έχει προηγηθεί κλασική «κατάρρευση» της αγοράς.
Το δεύτερο κύμα μετά το σοκ των επιτοκίων
Αυτό είναι που κάνει τη σημερινή συγκυρία διαφορετική.
Οι ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων έχουν αρχίσει να προσαρμόζονται στο σοκ των υψηλότερων επιτοκίων. Οι επενδυτές γνωρίζουν πλέον ότι το χρήμα δεν είναι δωρεάν και οι αποτιμήσεις έχουν σε έναν βαθμό επανακαθοριστεί.
Η απαξίωση όμως του ίδιου του κτιριακού αποθέματος είναι άλλος κίνδυνος.
Το πρώτο σοκ ήταν κυρίως χρηματοοικονομικό.
Το δεύτερο είναι λειτουργικό και κεφαλαιακό.
Ένα ακίνητο μπορεί να αντιμετωπίζει ταυτόχρονα υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης, χαμηλότερη αξία, ανάγκη εκατομμυρίων για retrofit και αδύναμη ζήτηση από μισθωτές.
Αυτό είναι πολύ δυσκολότερο να αντιμετωπιστεί με μια απλή μείωση επιτοκίων.
Η μόχλευση θα χωρίσει νικητές και χαμένους
Η επόμενη φάση της αγοράς δεν θα κριθεί μόνο από το ποιος έχει τα καλύτερα ακίνητα.
Θα κριθεί και από το ποιος έχει τον ισχυρότερο ισολογισμό.
Οι εταιρείες με χαμηλή μόχλευση, μεγάλη ρευστότητα και πρόσβαση στις κεφαλαιαγορές μπορούν να επενδύσουν εγκαίρως.
Μπορούν να ανακαινίσουν τα καλύτερα assets.
Να αλλάξουν χρήση στα προβληματικά.
Να πουλήσουν εκείνα που δεν δικαιολογούν νέο κεφάλαιο.
Και κυρίως μπορούν να περιμένουν.
Οι υπερδανεισμένοι ιδιοκτήτες δεν έχουν αυτή την πολυτέλεια.
Για αυτούς, η ανάγκη επένδυσης μπορεί να συμπέσει με λήξεις ομολόγων και δανείων, αυξημένες απαιτήσεις των τραπεζών και πτώση των αξιών των εξασφαλίσεων.
Τότε το retrofit παύει να είναι επενδυτική επιλογή.
Γίνεται πρόβλημα χρηματοδότησης.
Το μεγάλο trade: Από obsolete offices σε κατοικίες;
Η κρίση κρύβει όμως και μια τεράστια επενδυτική ευκαιρία.
Η ίδια η Cushman & Wakefield επισημαίνει ότι στα κεντρικά σημεία, όπου υπάρχει ισχυρή ζήτηση για σύγχρονα γραφεία, η αναβάθμιση μπορεί να είναι η καλύτερη λύση.
Στις περιφερειακές αγορές όμως, όπου οι κενές επιφάνειες είναι περισσότερες και το rental premium δυσκολότερο να επιτευχθεί, η αλλαγή χρήσης μπορεί να έχει περισσότερο οικονομικό νόημα.
Και εδώ συναντώνται δύο από τα μεγαλύτερα προβλήματα των ευρωπαϊκών πόλεων:
πλεόνασμα παλαιών γραφείων και έλλειψη κατοικιών.
Δεν σημαίνει ότι κάθε γραφείο μπορεί να γίνει σπίτι. Πολεοδομικοί περιορισμοί, διαρρύθμιση, φωτισμός, κόστος κατασκευής και τοποθεσία μπορούν να κάνουν πολλές μετατροπές οικονομικά αδύνατες.
Όπου όμως η εξίσωση βγαίνει, το office-to-residential conversion μπορεί να εξελιχθεί σε μία από τις σημαντικότερες κατηγορίες real-estate investment της επόμενης δεκαετίας.
Και η Ελλάδα;
Η συγκεκριμένη ανάλυση των 16 πόλεων δεν περιλαμβάνει την Αθήνα, επομένως δεν είναι ορθό να μεταφέρουμε μηχανικά τα ποσοστά του Λονδίνου, του Παρισιού ή του Μιλάνου στην ελληνική αγορά.
Το μήνυμα όμως αφορά άμεσα και την Ελλάδα.
Η Αθήνα διαθέτει σημαντικό παλαιό γραφειακό απόθεμα, την ώρα που η επενδυτική ζήτηση συγκεντρώνεται όλο και περισσότερο σε σύγχρονα βιοκλιματικά κτίρια υψηλών προδιαγραφών.
Αυτό δημιουργεί δυνητικά την ίδια διχοτόμηση: prime πράσινα assets από τη μία, παλαιά δευτερεύοντα κτίρια από την άλλη.
Και για την ελληνική αγορά το κρίσιμο ερώτημα των επόμενων ετών θα είναι επομένως όχι απλώς «πού ανεβαίνουν οι τιμές», αλλά ποια ακίνητα θα εξακολουθούν να είναι χρηματοδοτήσιμα, εμπορεύσιμα και ελκυστικά για εταιρικούς μισθωτές.
Η νέα κρίση ακινήτων δεν θα μοιάζει με το 2008
Αυτό ίσως είναι το σημαντικότερο συμπέρασμα.
Δεν χρειάζεται να καταρρεύσουν ταυτόχρονα οι τιμές σε ολόκληρη την Ευρώπη για να υπάρξει σοβαρό πρόβλημα στο commercial real estate.
Μπορεί να υπάρξει μια πολύ πιο αργή και επιλεκτική «εκκαθάριση».
Τα καλά κτίρια να γίνονται ακριβότερα.
Τα παλαιά να χάνουν μισθωτές.
Οι ισχυροί ιδιοκτήτες να επενδύουν.
Οι υπερμοχλευμένοι να πωλούν.
Οι τράπεζες να γίνονται αυστηρότερες.
Και ένα μέρος του αποθέματος να περνά σταδιακά από την κατηγορία «ακίνητο» στην κατηγορία «πρόβλημα προς επίλυση».
Τα 170 εκατ. τετραγωνικά μέτρα δεν προαναγγέλλουν αναγκαστικά ένα νέο κραχ. Προαναγγέλλουν όμως μια τεράστια ανακατανομή αξίας: από τα παλαιά στα σύγχρονα κτίρια, από τους υπερδανεισμένους στους κεφαλαιακά ισχυρούς ιδιοκτήτες και από το απλό ownership στο ενεργό asset management.
Πηγή: pagenews.gr
Διαβάστε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο
