Η αρχική εικόνα ενός οριζόντιου φορολογικού «τείχους» απέναντι στα ξένα κεφάλαια στην ελληνική κτηματαγορά αλλάζει.
Μετά τις αντιδράσεις της αγοράς, η κυβέρνηση έβαλε σαφώς στενότερα όρια στην αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες.
Και αυτή η αλλαγή έχει σημασία.
Το μέτρο δεν θα αφορά γενικά τους «ξένους επενδυτές», ούτε κάθε κατηγορία ακινήτου. Από την 1η Ιουλίου 2027 θα ενεργοποιείται όταν συντρέχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις: ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο από χώρα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, δεν έχει καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος και αποκτά ακίνητο με χρήση κατοικίας.
Έτσι, η κυβερνητική παρέμβαση μετατρέπεται από έναν γενικό φόρο στα διεθνή κεφάλαια σε ένα πολύ πιο στοχευμένο εργαλείο στεγαστικής πολιτικής.
Από 3,09% σε 15,45% – Το πραγματικό κόστος
Για όσους υπάγονται στο νέο καθεστώς, η αλλαγή παραμένει εξαιρετικά μεγάλη.
Ο βασικός φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% σε 15%. Με την εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική πραγματική επιβάρυνση ανεβαίνει από 3,09% σήμερα σε 15,45%.
Σε κατοικία φορολογητέας αξίας €200.000, ο κύριος φόρος ανεβαίνει από €6.000 σε €30.000.
Στις €500.000, από €15.000 σε €75.000.
Και σε κατοικία €800.000, από €24.000 σε €120.000, πριν προστεθεί η εισφορά υπέρ δήμων.
Επομένως, για τον αγοραστή που εμπίπτει στη ρύθμιση, δεν μιλάμε για μια μικρή φορολογική προσαρμογή.
Μιλάμε για πενταπλασιασμό του βασικού φόρου μεταβίβασης.
Ποιοι τελικά μένουν εκτός
Οι κυβερνητικές διευκρινίσεις είναι ίσως σημαντικότερες για όσους δεν θα πληρώσουν το 15%.
Τα νομικά πρόσωπα εξαιρούνται. Άρα μια εταιρεία που αποκτά ακίνητο δεν αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο με ένα φυσικό πρόσωπο τρίτης χώρας.
Εκτός μέτρου βρίσκονται επίσης οι ομογενείς και οι πολίτες τρίτων χωρών που διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.
Ακόμη πιο κρίσιμη είναι η εξαίρεση με βάση τη χρήση του ακινήτου.
Το 15% αφορά κατοικίες.
Επαγγελματικοί χώροι, οικόπεδα και άλλες κατηγορίες μη οικιστικών ακινήτων δεν υπάγονται, με βάση την εξειδίκευση που έχει γίνει μέχρι σήμερα.
Αυτό περιορίζει σημαντικά τον κίνδυνο να λειτουργήσει το μέτρο ως γενικός αντικίνητρος για κάθε μορφή ξένης επένδυσης στο ελληνικό real estate.
Γιατί η εφαρμογή μετακινήθηκε στον Ιούλιο του 2027
Η δεύτερη σημαντική αλλαγή αφορά τον χρόνο.
Η έναρξη εφαρμογής μεταφέρθηκε στην 1η Ιουλίου 2027, αντί της 1ης Ιανουαρίου που είχε αρχικά συζητηθεί.
Η κυβέρνηση δίνει έτσι περίπου έξι επιπλέον μήνες στην αγορά, ώστε να ολοκληρωθούν συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη.
Το αποτέλεσμα, όμως, μπορεί να είναι ένα παράδοξο βραχυπρόθεσμο φαινόμενο.
Αγοραστές που γνωρίζουν ότι από τον Ιούλιο θα βρεθούν αντιμέτωποι με πολύ υψηλότερο φόρο έχουν ισχυρό κίνητρο να επισπεύσουν τις αγορές τους.
Άρα ένα μέτρο που σχεδιάστηκε για να περιορίσει μέρος της ξένης ζήτησης μπορεί, μέχρι να ενεργοποιηθεί, να προκαλέσει προσωρινή επιτάχυνσή της.
Τα €1,2 δισ. που εξηγούν την κυβερνητική παρέμβαση
Η κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα συγκεκριμένο κομμάτι της εξωτερικής ζήτησης για ελληνικά ακίνητα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν από το υπουργείο, οι επενδύσεις από τρίτες χώρες στην ελληνική αγορά ακινήτων έφθασαν το 2025 τα €1,2 δισ., από τα οποία περίπου €800 εκατ. αφορούσαν κατοικίες.
Η λογική είναι ότι όταν διεθνή κεφάλαια ανταγωνίζονται τους μόνιμους κατοίκους για το ίδιο περιορισμένο οικιστικό απόθεμα, μπορούν να προσθέσουν πίεση στις τιμές.
Εδώ όμως αρχίζει και το δυσκολότερο μέρος της εξίσωσης.
Δεν δημιουργεί κάθε ξένη επένδυση το ίδιο στεγαστικό αποτέλεσμα.
Το πραγματικό ερώτημα: Φορολογείς τη ζήτηση ή αυξάνεις την προσφορά;
Αυτό είναι ίσως το σημείο στο οποίο η συζήτηση για τον νέο φόρο γίνεται πραγματικά οικονομική.
Αν ένας επενδυτής αγοράζει ένα ήδη διαθέσιμο διαμέρισμα σε μια περιοχή με στεγαστική πίεση, ανταγωνίζεται πράγματι έναν εγχώριο αγοραστή για το υφιστάμενο απόθεμα.
Τι συμβαίνει όμως όταν το ξένο κεφάλαιο αγοράζει ένα εγκαταλελειμμένο γραφείο, ένα παλιό κατάστημα ή ένα βιομηχανικό κτίριο και χρηματοδοτεί τη μετατροπή του σε κατοικίες;
Εκεί δεν αφαιρείται απαραίτητα ένα σπίτι από την αγορά.
Δημιουργείται νέο.
Και ακριβώς πάνω σε αυτή τη διάκριση χτίζεται πλέον η επόμενη μάχη της κτηματαγοράς.
Golden Visa €250.000: Η μεγάλη εκκρεμότητα
Το επίκεντρο μεταφέρεται στην ειδική κατηγορία επενδύσεων των €250.000 της Golden Visa.
Σε αυτήν εντάσσονται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, επενδύσεις σε ακίνητα που αλλάζουν χρήση από επαγγελματική ή βιομηχανική σε κατοικία, καθώς και αποκαταστάσεις διατηρητέων κτιρίων.
Και εδώ εμφανίζεται μια πραγματική φορολογική γκρίζα ζώνη.
Αν ο επενδυτής αγοράσει το ακίνητο όσο ακόμη είναι επαγγελματικός χώρος, από τις μέχρι τώρα διευκρινίσεις προκύπτει ότι δεν εμπίπτει στο 15%.
Τι συμβαίνει όμως όταν το ίδιο ακίνητο έχει ήδη μετατραπεί σε κατοικία και τότε μεταβιβάζεται σε φυσικό πρόσωπο τρίτης χώρας;
Αυτό παραμένει ένα από τα σημεία που η αγορά ζητά να αποσαφηνιστούν στο νομοσχέδιο.
Η αγορά ζητά «έξυπνο» φόρο, όχι οριζόντιο φόρο
Η επιχειρηματολογία των επαγγελματιών του real estate έχει πλέον μετακινηθεί.
Δεν ζητούν απλώς την κατάργηση του μέτρου.
Ζητούν να διαχωριστούν τα κεφάλαια που πιέζουν το υπάρχον οικιστικό απόθεμα από εκείνα που χρηματοδοτούν την παραγωγή νέων κατοικιών.
Παράγοντες της αγοράς εξετάζουν ακόμη και πρόταση εξαίρεσης των μετατροπών και των διατηρητέων της κατηγορίας των €250.000 ή, εναλλακτικά, την εφαρμογή ενός ενδιάμεσου συντελεστή, με το 8% να βρίσκεται μεταξύ των σεναρίων που προτείνονται.
Πρόκειται για πρόταση της αγοράς και όχι για κυβερνητική απόφαση.
Η διάκριση όμως έχει οικονομική λογική.
Αν ο στόχος είναι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, το φορολογικό σύστημα πρέπει να αποθαρρύνει κυρίως τη ζήτηση που ανταγωνίζεται τους κατοίκους για τα ίδια σπίτια — χωρίς να τιμωρεί κεφάλαια που αυξάνουν το διαθέσιμο απόθεμα.
Το 15% δεν μπορεί μόνο του να λύσει το στεγαστικό
Υπάρχει και ένα ακόμη μεγαλύτερο ζήτημα.
Η ξένη ζήτηση αποτελεί έναν παράγοντα πίεσης σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, αλλά δεν εξηγεί από μόνη της την ελληνική στεγαστική κρίση.
Οι εκπρόσωποι της αγοράς επισημαίνουν ως βαθύτερα προβλήματα την περιορισμένη προσφορά κατοικιών, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος, τις καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις και τη βραδεία επιστροφή κλειστών και παλαιών ακινήτων στην αγορά.
Επομένως, ο φόρος μπορεί να μειώσει ένα μέρος της ζήτησης.
Δεν μπορεί όμως να δημιουργήσει από μόνος του νέα σπίτια.
Και αυτή είναι η κρίσιμη διάκριση για την επόμενη φάση της στεγαστικής πολιτικής.
Από τον «φόρο στους ξένους» σε ένα πιο στοχευμένο στεγαστικό εργαλείο
Η κυβέρνηση έκανε ήδη την πρώτη σημαντική διόρθωση.
Περιόρισε το 15% στις κατοικίες και στα φυσικά πρόσωπα συγκεκριμένων τρίτων χωρών, εξαίρεσε εταιρείες και συγκεκριμένες κατηγορίες κατοίκων και έδωσε περισσότερο χρόνο πριν από την εφαρμογή.
Τώρα όμως έρχεται το δυσκολότερο τεστ.
Να διαχωριστεί η ξένη επένδυση που απλώς διεκδικεί ένα ήδη υπάρχον σπίτι από την ξένη επένδυση που χρηματοδοτεί την παραγωγή ενός καινούργιου.
Γιατί η αποτελεσματική στεγαστική πολιτική δεν είναι μόνο να κάνεις ακριβότερη την αγορά κατοικίας για κάποιους.
Είναι να κάνεις περισσότερες κατοικίες διαθέσιμες για όλους.
Και εκεί θα κριθεί τελικά εάν το 15% θα λειτουργήσει ως πραγματικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής ή απλώς ως ένας ακόμη βαρύτερος φόρος στις συναλλαγές.
Πηγή: Pagenews.gr