Ενοίκια χωρίς φόρο για 36 μήνες: Η «κούρσα» των 100 ημερών – Ποιοι δικαιούνται όφελος έως 45%

Πόσο μπορεί να είναι το όφελος - Ποια ακίνητα καλύπτονται - Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να κινηθούν τώρα

Ο χρόνος μετρά αντίστροφα για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να αξιοποιήσουν το φορολογικό κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η ισχύουσα ρύθμιση προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα τριών ετών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, για κατοικίες που ήταν κενές ή είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση και επιστρέφουν στη μακροχρόνια αγορά.

Η κρίσιμη ημερομηνία, με βάση το ισχύον πλαίσιο, είναι η 31η Δεκεμβρίου 2026.

Το ενδεχόμενο παράτασης του μέτρου για το 2027 έχει ήδη τεθεί στο τραπέζι, ωστόσο μέχρι σήμερα δεν υπάρχει οριστική απόφαση. Έτσι, οι ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε ένα πρακτικό δίλημμα: να κινηθούν άμεσα ώστε να κατοχυρώσουν το σημερινό όφελος ή να περιμένουν μήπως υπάρξει παράταση.

Τρία χρόνια χωρίς φόρο στα ενοίκια

Το κίνητρο αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες προηγουμένως ήταν κλειστές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράξει κατά την τριετία.

Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθώσεις που συνάπτονται από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και 31 Δεκεμβρίου 2026.

Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος από τα ενοίκια και όχι άλλες επιβαρύνσεις που συνδέονται με την κατοχή του ακινήτου, όπως ο ΕΝΦΙΑ.

Γιατί δεν αρκεί μια συμφωνία με τον ενοικιαστή

Για τους ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν το κίνητρο, η προθεσμία δεν αφορά απλώς την έναρξη μιας διαδικασίας ή την αναζήτηση ενοικιαστή.

Χρειάζεται να ολοκληρωθούν όλα τα απαραίτητα βήματα και να δηλωθεί ηλεκτρονικά η μίσθωση στην ΑΑΔΕ, με την τήρηση των προβλεπόμενων προϋποθέσεων.

Με άλλα λόγια, δεν αρκεί:

• να έχει βρεθεί ο ενοικιαστής,
• να έχει υπάρξει προφορική συμφωνία,
• να έχουν υπογραφεί ιδιωτικά συμφωνητικά ή
• να έχει καταβληθεί προκαταβολή.

Καθοριστικής σημασίας είναι η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ και η πλήρωση όλων των προϋποθέσεων που προβλέπει η ρύθμιση.

Γι’ αυτό και όσοι θέλουν να αξιοποιήσουν το κίνητρο δεν είναι πρακτικό να αφήσουν τις διαδικασίες για τις τελευταίες ημέρες του Δεκεμβρίου.

Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να κινηθούν τώρα

Το πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού του ακινήτου.

Για μια κατοικία που ήταν κλειστή, πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί από τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ ότι παρέμενε κενή για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα.

Αντίστοιχα, για ένα ακίνητο που είχε αξιοποιηθεί μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, πρέπει να προκύπτει η προηγούμενη χρήση του από τα σχετικά στοιχεία και δηλώσεις.

Αυτό σημαίνει ότι πριν ξεκινήσει η διαδικασία αναζήτησης ενοικιαστή, είναι χρήσιμο να έχει προηγηθεί έλεγχος, ιδίως σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν παλαιές δηλώσεις, αλλαγές στη χρήση του ακινήτου ή συνιδιοκτησία.

Το δεύτερο «στοίχημα»: Να είναι έτοιμο το ακίνητο

Για πολλά από τα ακίνητα που παραμένουν κλειστά εδώ και χρόνια, η επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση δεν είναι υπόθεση λίγων ημερών.

Μπορεί να χρειαστούν εργασίες όπως:

• βάψιμο,
• ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές,
• επανασύνδεση ρεύματος ή νερού,
• επισκευές σε κουφώματα και δάπεδα,
• ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας,
• έλεγχος θέρμανσης και κλιματισμού,
• εργασίες ενεργειακής ή λειτουργικής αναβάθμισης.

Κάθε μία από αυτές τις εργασίες μπορεί να δημιουργήσει καθυστερήσεις. Ειδικά σήμερα, όταν τεχνίτες και συνεργεία συχνά έχουν αυξημένο φόρτο εργασίας, η αναμονή μέχρι το φθινόπωρο μπορεί να περιορίσει σημαντικά τα χρονικά περιθώρια.

Και μετά αρχίζει η αναζήτηση ενοικιαστή

Ακόμη και ένα πλήρως έτοιμο ακίνητο δεν σημαίνει ότι η διαδικασία ολοκληρώνεται άμεσα.

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αποφασίσει εάν θα αναζητήσει μόνος του ενοικιαστή ή θα απευθυνθεί σε μεσίτη, να δημοσιεύσει αγγελία, να πραγματοποιήσει επισκέψεις, να αξιολογήσει υποψήφιους μισθωτές και να συμφωνήσει τους όρους της μίσθωσης.

Στη συνέχεια ακολουθεί η σύνταξη και υποβολή της ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης.

Γι’ αυτό, για κάποιον που θέλει να αξιοποιήσει το σημερινό καθεστώς χωρίς να κινηθεί οριακά, το τέλος Νοεμβρίου ή οι αρχές Δεκεμβρίου αποτελούν πρακτικά ένα ασφαλέστερο χρονικό ορόσημο για να έχουν ολοκληρωθεί οι βασικές διαδικασίες.

Ποια ακίνητα καλύπτονται

Η φορολογική απαλλαγή αφορά, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, κατοικίες που:

1. Ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια

Η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να προκύπτει από τις φορολογικές δηλώσεις και ειδικότερα από το έντυπο Ε2.

2. Είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση

Στην περίπτωση αυτή απαιτείται να αποδεικνύεται η προηγούμενη χρήση του ακινήτου ως βραχυχρόνιας μίσθωσης από τα σχετικά στοιχεία.

Το ακίνητο πρέπει στη συνέχεια να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση ως κατοικία, με ηλεκτρονικά δηλωμένο μισθωτήριο.

Η βασική διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη. Υπάρχει, παράλληλα, ειδική πρόβλεψη για μισθώσεις τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του Δημοσίου, όπως εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, δημόσιους υπαλλήλους και ένστολους.

Πόσο μπορεί να είναι το όφελος

Το φορολογικό όφελος μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές που φτάνουν έως και 45%, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος.

Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, σύμφωνα με τις προβλέψεις της ρύθμισης.

Το ακριβές ποσό που μπορεί να εξοικονομήσει κάθε ιδιοκτήτης δεν είναι ίδιο για όλους. Εξαρτάται από το ύψος του ενοικίου, τη διάρκεια της επιλέξιμης μίσθωσης, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και το κατά πόσο πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που εισπράττει 800 ευρώ τον μήνα θα έχει συνολικά μισθώματα 28.800 ευρώ σε τρία χρόνια. Η φορολογική εξοικονόμηση θα εξαρτηθεί από την κλίμακα στην οποία θα φορολογούνταν το συγκεκριμένο εισόδημα, αλλά η διαφορά σε σχέση με μια κανονικά φορολογούμενη μίσθωση μπορεί να είναι σημαντική.

Το μεγάλο ερώτημα είναι τι θα γίνει το 2027

Εδώ βρίσκεται και η μεγαλύτερη αβεβαιότητα για τους ιδιοκτήτες.

Το μέτρο σχεδιάστηκε εξαρχής ως προσωρινό κίνητρο για να επιστρέψουν στην αγορά κατοικίες που είχαν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια μίσθωση.

Παρά τα αιτήματα για παράταση, μέχρι σήμερα δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ότι το φορολογικό κίνητρο θα συνεχιστεί και μετά την 31η Δεκεμβρίου 2026.

Οι τελικές αποφάσεις για το φορολογικό πλαίσιο του 2027 αναμένεται να αποσαφηνιστούν στο πλαίσιο των κυβερνητικών αποφάσεων για τον νέο Προϋπολογισμό.

Μέχρι τότε, οι ιδιοκτήτες έχουν ουσιαστικά δύο επιλογές: να περιμένουν την πιθανή παράταση ή να κινηθούν με βάση το ισχύον καθεστώς και να κατοχυρώσουν το όφελος πριν εκπνεύσει η σημερινή προθεσμία.

Σε κάθε περίπτωση, όποιος επιλέξει τη δεύτερη λύση δεν έχει περιθώριο για αδράνεια. Η διαδικασία από τον φορολογικό έλεγχο και τις εργασίες στο ακίνητο μέχρι την εξεύρεση ενοικιαστή και την ορθή υποβολή του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ μπορεί να αποδειχθεί πολύ πιο χρονοβόρα απ’ όσο αρχικά φαίνεται.

Πηγή: pagenews.gr