Σπίτια λείπουν, τιμές ανεβαίνουν — Το επενδυτικό κενό των 140 δισ. ευρώ στην κατοικία

Η ανάκαμψη της οικοδομής δεν έχει καλύψει τη μακροχρόνια υποεπένδυση. Η PwC καταγράφει γερασμένο απόθεμα, περιορισμένες ανακαινίσεις και στροφή των νοικοκυριών σε μικρότερα σπίτια και στην ενοικίαση.

Η ελληνική αγορά κατοικίας ανακάμπτει επενδυτικά, αλλά εξακολουθεί να λειτουργεί με ένα μεγάλο βάρος από την οικονομική κρίση: τη σωρευτική έλλειψη επενδύσεων που περιόρισε την ανανέωση των σπιτιών και επιδείνωσε την αναντιστοιχία ανάμεσα στην προσφορά και στις ανάγκες των νοικοκυριών.

Σύμφωνα με την ανάλυση της PwC, την οποία παρουσιάζει το Capital, το επενδυτικό κενό στην κατοικία υπολογίζεται σε περίπου 140 δισ. ευρώ σωρευτικά από το 2009 έως το 2025, ή περίπου 8,8 δισ. ευρώ ετησίως.

Το ποσό αποτυπώνει εκτιμώμενη επενδυτική υστέρηση. Δεν αποτελεί αριθμό κατοικιών που λείπουν ούτε προϋπολογισμό συγκεκριμένου προγράμματος κατασκευών.

Οι επενδύσεις στο μισό του ευρωπαϊκού μέσου όρου

Το 2025, οι επενδύσεις σε νέα κτίρια κατοικιών διαμορφώθηκαν στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι 6,3% στην Ευρώπη και ιστορικού ελληνικού μέσου όρου 9,8%, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται στην ανάλυση.

Η ελληνική επίδοση αντιστοιχεί, επομένως, σε περίπου το μισό του ευρωπαϊκού μέσου όρου, με απόσταση 3,2 ποσοστιαίων μονάδων του ΑΕΠ.

Παρότι η δραστηριότητα έχει αυξηθεί από το 2018, η βελτίωση δεν έχει εξαλείψει τις συνέπειες της προηγούμενης περιόδου. Η προσθήκη νέων κατοικιών και η αναβάθμιση των υφιστάμενων απαιτούν χρόνο και κεφάλαια.

Η στέγαση ακριβαίνει ταχύτερα από τα εισοδήματα

Η PwC διαπιστώνει ότι το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα, περιορίζοντας την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή κατοικία.

Η Φρέντυ Γιατράκου, Partner και Real Estate Platform Leader της PwC Ελλάδας, περιγράφει τη μεταβολή της αγοράς:

«Η ελληνική αγορά ακινήτων περνά σε μια νέα φάση ωρίμανσης, όπου η ποιότητα, η βιωσιμότητα και η προσαρμογή στις νέες ανάγκες καθορίζουν πλέον την αξία».

Στην κατοικία, αυτή η αλλαγή συνοδεύεται από σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης και μετατόπιση της ζήτησης προς μικρότερα διαμερίσματα και ενοικιαζόμενα σπίτια.

Η επιλογή μικρότερης επιφάνειας συνδέεται με τη δυνατότητα πληρωμής και το κόστος λειτουργίας, μαζί με τις δημογραφικές αλλαγές και τους περιορισμούς χρηματοδότησης.

Παλαιά σπίτια, αργή ανανέωση

Η ειδική μελέτη της PwC για την κατοικία καταγράφει ότι περισσότερο από το 53% του αποθέματος είναι ηλικίας άνω των 45 ετών.

Η πρόσφατη κατασκευαστική δραστηριότητα ανανεώνει μέρος της προσφοράς, αλλά η ανακαίνιση παραμένει αδύναμη. Έτσι, ένα σημαντικό τμήμα των διαθέσιμων κτιρίων δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στις σημερινές απαιτήσεις κατοίκησης.

Η μελέτη επισημαίνει επίσης υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών. Η ύπαρξή τους, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι μπορούν όλες να διατεθούν άμεσα εκεί όπου εντοπίζεται η μεγαλύτερη ζήτηση.

Ένα κενό ακίνητο μπορεί να είναι ακατάλληλο, να χρειάζεται σημαντικές εργασίες ή να μην είναι διαθέσιμο για κατοίκηση. Γι’ αυτό το συνολικό κτιριακό απόθεμα και η πραγματικά αξιοποιήσιμη προσφορά δεν ταυτίζονται.

Η αγορά ακινήτων δεν κινείται με μία ταχύτητα

Η ευρύτερη ανάλυση της PwC εξετάζει πέντε κατηγορίες: κατοικίες, γραφεία, εμπορικά ακίνητα, logistics και φιλοξενία.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει, αλλά γίνεται περισσότερο επιλεκτικό. Στα γραφεία αποκτούν βαρύτητα η ενεργειακή απόδοση και η ποιότητα των εγκαταστάσεων. Στα logistics υπάρχουν περιθώρια ανάπτυξης, με περιορισμούς από τη διαθεσιμότητα γης, τις αδειοδοτήσεις και το κατασκευαστικό κόστος.

Η θετική εικόνα σε επιμέρους επενδυτικές κατηγορίες δεν συνεπάγεται αντίστοιχη βελτίωση στην πρόσβαση των νοικοκυριών σε στέγη. Πρόκειται για διαφορετικές αγορές, με διαφορετικούς χρήστες και ανάγκες.

Το ζητούμενο είναι η κατάλληλη προσφορά

Η αντιμετώπιση του ελλείμματος απαιτεί συνδυασμό νέων κατασκευών και αξιοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος.

Οι ανακαινίσεις μπορούν να επαναφέρουν κατοικίες στην αγορά και να βελτιώσουν την ενεργειακή τους απόδοση. Οι νέες αναπτύξεις χρειάζεται να ανταποκρίνονται στις περιοχές και στα μεγέθη κατοικίας όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση.

Η κρίσιμη μέτρηση δεν είναι μόνο πόσα χρήματα επενδύονται στα ακίνητα συνολικά. Είναι πόσες κατάλληλες κατοικίες προστίθενται στην αγορά και σε τι κόστος μπορούν να τις αποκτήσουν ή να τις νοικιάσουν τα νοικοκυριά.

Πηγή: pagenews.gr