Τι συμβαίνει με την “χρυσή βίζα” στην Ελλάδα – Αναλυτικά οι τιμές

Γεγονότα που έχουν συμβεί σε άλλες χώρες στην Ευρωπαϊκή Ένωση και οι ελεγκτικοί μηχανισμοί που θα πρέπει να υπάρξουν πλέον για τη μη στρέβλωση της κτηματαγοράς και των τιμών πώλησης.

Αλλαγές στο πρόγραμμα «χρυσής βίζας» με γνώμονα την παροχή επιπλέον κινήτρων στους υποψήφιους επενδυτές ανακοίνωσε κατά τη διάρκεια των επαφών του στην Κίνα ο υπουργός Ανάπτυξης και Επενδύσεων Άδωνις Γεωργιάδης , επαναφέροντας στην επικαιρότητα το θέμα για το νόμο 4146/2013 (ΦΕΚ Α’ 90).

Ο νόμος παρέχει άδεια διαμονής σε πολίτες τρίτης χώρας που προβαίνουν σε αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, η αξία της οποίας κατ΄ελάχιστο θα πρέπει να είναι 250.000 €. Πρόκειται για μια άδεια διαμονής και ελεύθερης μετακίνησης στις χώρες Σέγκεν, η οποία έχει ουσιαστικά μόνιμο χαρακτήρα και διαρκεί εφ’ όρου ζωής, με τον κάτοχό της όμως να υποχρεούται σε ανανέωσή της κάθε πέντε έτη.

Έτσι, κυρίως Κινέζοι, Ρώσοι, Τούρκοι, Αιγύπτιοι και Λιβανέζοι αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα. Άδεια διαμονής μπορούν να εξασφαλίσουν όλα τα μέλη της οικογένειας (σύζυγος και παιδιά μέχρι 21 ετών), τους γονείς τους και τους γονείς του / της συζύγου. Ακόμα και μετά τα 21 τους χρόνια, τα παιδιά μπορούν να λάβουν παράταση της άδειας παραμονής για τρία χρόνια.

Το πρόγραμμα χορήγησης χρυσής βίζας με την απόκτηση ακινήτου ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ σε συνάρτηση της επενδυτικής ευκαιρίας που διέκριναν λόγω των μειωμένων τιμών , προσέθεσε στην Ελληνική κτηματαγορά 645 αγοραπωλησίες ακινήτων έως τον Ιούνιο του 2019, 1.399 το 2018 , 961 το 2017, 583 το 2016, 505 το 2015, 423 το 2014 και 21 το 2013, που ήταν το πρώτο έτος εφαρμογής του προγράμματος.

Αν σε αυτόν τον αριθμό προστεθούν και τα μέλη των οικογενειών των επενδυτών στα οποία χορηγήθηκε άδεια διαμονής φτάνουμε στα 12.666 άτομα σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μεταναστευτικής πολιτικής. Άρα, για κάθε επένδυση που πραγματοποιήθηκε στη χώρα μας σε ακίνητο με τη μέση επένδυση να υπολογίζετε σε 300.000 €, η χώρας μας έκδωσε 2,80 άδειες διαμονής.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates,που παρουσιάζει το pagenews.gr, το 80 % των ακινήτων που αγοράστηκαν με στόχο τη χρυσή βίζα, βρίσκονται εντός του Λεκανοπεδίου της Αττικής. Συγκεκριμένα βάση των αιτημάτων χορήγησης αδειών διαμονής στην πρώτη θέση βρίσκεται η Αθήνα με 1.853, ο Πειραιάς με 1.069, η Παλλήνη 674, ο Πολύγυρος 205, τα Χανιά 162, η Θεσσαλονίκη 128, η Κόρινθος 62, η Κέρκυρα 60, η Ερμούπολη 52, η Λευκάδα 46, Άλλες περιοχές 199. Στο πλαίσιο αυτό οι Κινέζοι έχουν αναδειχθεί σε κυρίαρχη ομάδα αγοραστών έχοντας λάβει το 60% των αδειών -2.757 άδειες αφορούν Κινέζους επενδυτές, οι εξακολουθούν να είναι και οι πλέον κινητικοί.

Η αλήθεια είναι ότι το ελληνικό κράτος προσφέρει ένα από τα πιο φθηνά πακέτα χρυσής βίζας στην Ευρώπη. Η Μάλτα θέτει όριο μεταξύ 275.000 – 320.000€ ανάλογα με την περιοχή αγοράς του ακινήτου, η Λετονία 250.000€ συν 5% κρατικό τέλος για αγορά ακινήτου αποκλειστικά στη Ρήγα, η Ισπανία από 500.000€, η Κύπρος 300.000€ για αγορά μόνο νεόδμητων ακινήτων, η Πορτογαλία 350.000 € για αγορά ακινήτου εκτός Λισαβόνας ή 500.000€ για αγορά ακινήτου στη Λισαβόνα, η Ανδόρρα 400.000€, η Ισπανία 500.000€ ενώ η Ιρλανδία 2.000.000€. Μάλιστα, πολλοί Κινέζοι που αγόρασαν ακίνητα στην Κύπρο τα πωλούν τώρα για να αγοράσουν στην Ελλάδα, καθώς η Κύπρος δεν ανήκει αυτή τη στιγμή στον χώρο της Σένγκεν.

Οι πωλήσεις ακινήτων στην Ελλάδα

Εκτός από το ποσό επένδυσης που αναφέρουμε ανά χώρα ως απαιτούμενο για την χορήγηση της άδεια διαμονής, θα πρέπει να εξετάσουμε και τις μειώσεις των τιμών στα ακίνητα στις αντίστοιχες χώρες την περίοδο που διαμορφώθηκαν τα προγράμματα χρυσής βίζας.

Στη χώρα μας οι τιμές πώλησης των ακινήτων μειώθηκαν μεσοσταθμικά 42,4% Πανελλαδικά ενώ σε πολλές περιπτώσεις άγγιξαν και το 60 % κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017. Πλέον , σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο ρυθμός ανόδου των τιμών είναι επιταχυνόμενος, εκκινώντας από το 0,5% και φτάνοντας μέχρι και το 7,7%, που ήταν η πανελλαδική αύξηση κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο.

Όπως αναφέρει ο Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, στον αντίποδα χώρες όπως η Ιρλανδία, η Ισπανία και η Πορτογαλία που εντάχθηκαν και αυτές στο πρόγραμμα διάσωσης τα προηγούμενα χρόνια και κατέγραψαν σημαντικές απώλειες στις αξίες των ακινήτων τους, αλλά η ανάκτηση των απωλειών ήρθε άμεσα και σε μεγαλύτερα ποσοστά σε σχέση με την Ελλάδα. Χαρακτηριστικά στη Ισπανία οι τιμές πώλησης των κατοικιών υποχώρησαν ακόμη και 35% αλλά έκτοτε έχουν αυξηθεί αγγίζοντας το +15%, στην Ιρλανδία η πτώση των τιμών ξεπέρασε το 53%, αλλά τα τελευταία χρόνια οι αξίες έχουν ανακτήσει το 34% των απωλειών. Στη Πορτογαλία, οι τιμές υποχώρησαν κατά 13,5%, ενώ πλέον οι κατοικίες πωλούνται σε υψηλότερες τιμές σε σχέση με τα χρόνια διάσωσης κατά 35%.

To προφίλ των Κινέζων αγοραστών

Οι Κινέζοι για την αγορά ακινήτου διαθέτουν ως επί το πλείστων 250.000€ που αποτελεί το ελάχιστο ποσό για την απόκτηση την άδειας διαμονής. Στοχεύουν κυρίως σε ακίνητα που μπορούν άμεσα να εγγραφούν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ώστε να εκμεταλλεύονται το διαμέρισμα το διάστημα που δεν διαμένουν στην Ελλάδα.

Με στόχο την διαμονή λίγους μήνες το χρόνο, επιλέγουν κυρίως περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας ( Π.Φάληρο, Ν. Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμο κλπ ). Αν πρόκειται για επένδυση, επικεντρώνονται στο Δήμο Αθηναίων καθώς και στους όμορους Δήμους αναζητώντας ακίνητα που πωλούνται έως 700 € / τμ και να χρίζουν ανακαίνιση .

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, οι περιπτώσεις μόνιμης εγκατάστασης είναι ελάχιστες, αφορούν κυρίως οικογένειες που τα παιδιά τους θέλουν να φοιτήσουν σε κάποιο πανεπιστήμιο της Ευρώπης ή των ΗΠΑ. Έτσι, η μητέρα και τα παιδιά παραμένουν στην Ελλάδα και εγγράφονται σε αγγλικό ή αμερικανικό σχολείο . Ταυτόχρονα, αξίζει να αναφέρουμε ότι δεν είναι λίγοι οι Κινέζοι αγοραστές που μέσω της χρυσής βίζας, στοχεύουν να επεκταθούν επιχειρηματικά στην Ευρώπη.

Παράλληλα, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που κινεζικά μεσιτικά γραφεία , πρακτορεία και κατασκευαστικές εταιρείες, αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα πολύ χαμηλότερης αξίας από τις 250.000€ και τα μεταπουλούν σε ομοεθνείς τους 250.000€ κάνοντας απλά μια μικρή ανακαίνιση . Ενώ, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ακίνητα αξίας 100.000€ – 150.000€ πουλήθηκαν απευθείας σε κινέζους αγοραστές στη τιμή των 250.000€ με το επιπλέον τίμημα να το εισπράττει ο πωλητής αλλά στη πορεία να κατατίθεται στον κινέζο διαμεσολαβητή ως αμοιβή.

Ξέχασαν να πληρώσουν τον ΕΝΦΙΑ

Περί των 600 αλλοδαποί νέοι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, στοιχεία που αναφέρει το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates, εντοπίστηκαν να μην έχουν δηλώσει τα ακίνητα στο Ε9 πιάστηκαν στην τσιμπίδα του ΕΝΦΙΑ, καταβάλλοντας συνολικά 253.301€. Η πρώτη πιλοτική δράση που υλοποιήθηκε από την ΑΑΔΕ το 2018, αφορούσε τον εντοπισμό υπόχρεων σε υποβολή δηλώσεων Ε9, στους κόλπους των αλλοδαπών νέων κατόχων ακινήτων στην Ελλάδα.

Ο ελεγκτικός μηχανισμός της ΑΑΔΕ ήρθε σε επικοινωνία με 1.092 αλλοδαπούς, από τους οποίους συμμορφώθηκε το 55% και προέκυψε συνολικό ποσό ΕΝΦΙΑ 253.301 €.

Τα σκάνδαλα της χρυσής βίζας στην Ευρώπη

Το 2014 ο υπουργός Εσωτερικών της Πορτογαλίας παραιτήθηκε τρεις ημέρες μετά το ξέσπασμα του σκανδάλου που συνδέεται με υπόθεση διαφθοράς στη χορήγηση «χρυσών θεωρήσεων διαβατηρίων» σε αλλοδαπούς επενδυτές και οδήγησε στη σύλληψη πολλών δημοσίων λειτουργών.

Η έρευνα αφορούσε πράξεις που συνδέονται με «διαφθορά, άσκηση επιρροής, υπεξαίρεση χρημάτων και ξέπλυμα χρήματος» που αφορούν τη χορήγηση «χρυσών θεωρήσεων διαβατηρίων», σύμφωνα με τη γενική εισαγγελία.

Το 2018 σύμφωνα με το Blooberg, διακόπτεται προσωρινά η χορήγηση της «χρυσής βίζας τύπου Tier 1 » στο Ηνωμένο Βασίλειο που στόχευε πλούσιους ξένους επενδυτές, οι οποίοι εξασφαλίζουν κατ’ αυτόν τον τρόπο μόνιμη διαμονή στην Βρετανία και την βρετανική υπηκοότητα, που είναι πολύ δημοφιλής στους κύκλους των Ρώσων ολιγαρχών και εύπορων Κινέζων.

Η απόφαση πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο των μεταρρυθμίσεων οι οποίες αποσκοπούσαν στην καταπολέμηση του ξεπλύματος χρήματος και του οργανωμένου εγκλήματος, σύμφωνα με την ανακοίνωση του βρετανικού υπουργείου Εσωτερικών. Ενώ ανακοίνωσαν, ότι εφόσον ολοκληρωθούν οι απαιτούμενοι έλεγχοι των περιουσιακών στοιχείων των αιτούντων, το πρόγραμμα θα επαναλειτουργήσει εντός του 2019. Τέτοιου είδους βίζα δίνεται σε όσους μπορούν να επενδύσουν στην Βρετανία ποσά όχι μικρότερα των 2 εκατομμυρίων λιρών ή 2,5 εκατομμυρίων δολαρίων.

Όπως τονίζει ο Θέμης Μπάκας, το 2018, στην Ελλάδα με αφορμή την εισαγγελική έρευνα για την αγορά ακινήτων μέσω pos αποκαλύφθηκε ο τρόπος που μερικοί επενδυτές απόκτησαν άδεια διαμονής καταβάλλοντας μικρότερα ποσά από τις 250.000 € . Συγκεκριμένα, κινεζικά πρακτορεία αγόραζαν μαζικά κάποια σπίτια (αυτό έχει γίνει σε μεγάλο βαθμό στο κέντρο της Αθήνας) σε τιμές πολύ κατώτερες από το όριο των 250.000€ (η αξία του ακινήτου που πρέπει να αγοράσει ένας ξένος υπήκοος για να πάρει τη χρυσή βίζα) δηλαδή στην πραγματική τους αξία. Στη συνέχεια έβρισκαν τον Κινέζο αγοραστή ο οποίος π.χ. για ένα ακίνητο αξίας 100.000 €, έδινε στο κινεζικό πρακτορείο (το οποίο είχε ιδρύσει θυγατρική και στην Ελλάδα σε συνεργασία πιθανότατα και με Έλληνες) 250.000 €, για να δηλωθεί στις αρχές και να λάβει τη «χρυσή βίζα».

Ακολούθως και αφού κρατούνταν ένα τμήμα των χρημάτων από το πρακτορείο για τη διαμεσολάβησή του (άγνωστο πόσο με τις πληροφορίες να κάνουν λόγο για υπέρογκα ποσά) η συμφωνημένη διαφορά επιστρεφόταν στον Κινέζο αγοραστή στην Κίνα από τα χρήματα που μετέφερε το εδώ τμήμα του κινεζικού πρακτορείου ως κέρδος. Με λίγα λόγια όλα το κέρδος μεταφερόταν εκτός Ελλάδος χωρίς να παραμένει στην Ελληνική οικονομία.

Το 2019 , η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προειδοποίησε ότι τα προγράμματα σε κάποιες ευρωπαϊκές χώρες που αφορούν την « χρυσή βίζα» σε πλούσιους αλλοδαπούς μπορεί να βοηθήσει ομάδες οργανωμένου εγκλήματος να διεισδύσουν στην Ένωση αυξάνοντας τον κίνδυνο για ξέπλυμα χρήματος, διαφθορά και φοροδιαφυγή.

Παρόλο που είναι νόμιμα, αυτά τα προγράμματα κάποιες φορές λειτουργούν με αδιαφανείς τρόπους και χωρίς επαρκείς ελέγχους σε αυτούς που αποκτούν διαβατήρια και βίζα, ανακοίνωσε η Κομισιόν.

Αυτοψία & Φόρος υπεραξίας

Η χώρα μας χρειάζεται επενδύσεις σ΄ όλους τους τομείς της οικονομίας και ιδιαίτερα στην κτηματαγορά που αποτελεί βασικό πυλώνα ανάπτυξης της οικονομίας στη χώρα μας, αλλά οι επενδύσεις θα πρέπει να πραγματοποιούνται με διαφάνεια και ελεγκτικούς μηχανισμούς.

“Για να μπορέσουμε να ελαχιστοποιήσουμε την υπερτιμολόγηση των ακινήτων με σκοπό τη χρυσή βίζα ( υπερτιμολόγηση που σε πολλές περιπτώσεις δημιουργεί στρέβλωση στις αξίες των ακινήτων καθώς και των σχετικών ερευνών για την πορεία των τιμών ), να γίνεται αυτοψία στο προς διάθεση ακίνητο από την εφορία , από πιστοποιημένο εκτιμητή και νόμιμο κτηματομεσίτη της εκάστοτε περιοχής όπου θα φέρει ευθύνη για την αξία του ακινήτου που δηλώνει.

Ενώ, χρειάζεται να επανεξεταστεί η επαναφορά του φόρου υπεραξίας για τις περιπτώσεις της «χρυσής βίζας» όταν προκύπτουν πολλαπλές μεταβιβάσεις, ώστε να λειτουργήσει αποτρεπτικά στο φαινόμενο που περιγράφουμε παραπάνω και ταυτόχρονα το κράτος να έχει έσοδα από το γρήγορο και εύκολο κέρδος”, τονίζει ο κ. Μπάκας και συνεχίζει “η κυβέρνηση με τα νέα μέτρα που έχει εξαγγείλει για την κτηματαγορά και αναμένονται με την ψήφιση των νέων νομοσχεδίων, αποδεικνύει έμπρακτα ότι επενδύει στην κτηματαγορά. Έναν κλάδο που πραγματικά μπορεί να αποτελέσει πυλώνα ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας και το έχει αποδείξει όλα αυτά τα χρόνια”.

Παράλληλα, θα πρέπει να εξετάσει αλλαγές στο πρόγραμμα χρυσή βίζα, δημιουργώντας ελεγκτικούς μηχανισμούς που θα ελαχιστοποιούν παρόμοια φαινόμενα ενώ ταυτόχρονα προσδιορίζοντας σημαντικά κίνητρα (π.χ. αύξηση του ορίου των 250.000 € για συγκεκριμένες περιοχές και μείωση στη Περιφέρεια ) που θα οδηγήσουν τους ενδιαφερόμενους επενδυτές και εκτός του Λεκανοπεδίου, ώστε η κτηματαγορά να λειτουργήσει σε Πανελλαδικό επίπεδο και ταυτόχρονα να αναπτυχθεί η οικονομία στη Περιφέρεια.