Αφορολόγητα ενοίκια 36 μηνών: Όσα πρέπει να προλάβουν οι ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν περιορισμένο χρόνο για να εξασφαλίσουν τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος στα ενοίκια. Η προθεσμία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και απαιτούνται συγκεκριμένες ενέργειες πριν κλειδώσει το όφελος.

Η προθεσμία που τρέχει

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για όσους ιδιοκτήτες θέλουν να εκμεταλλευτούν τη ρύθμιση που προβλέπει αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες. Το φορολογικό «παράθυρο» κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και μέχρι τότε πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί όλες οι επιλέξιμες διαδικασίες.

Η προοπτική μιας πιθανής παράτασης έχει συζητηθεί, ωστόσο δεν υπάρχει ακόμη σαφής εικόνα για το αν το μέτρο θα συνεχιστεί και μετά το 2026. Οι τελικές αποφάσεις αναμένονται προς το τέλος του έτους, όταν θα κατατεθεί στη Βουλή το σχέδιο Προϋπολογισμού για το 2027.

Αυτό δημιουργεί ένα πρακτικό δίλημμα για πολλούς ιδιοκτήτες: είτε κινούνται άμεσα, αξιοποιώντας το ισχύον καθεστώς, είτε περιμένουν ενδεχόμενες εξελίξεις με τον κίνδυνο να χάσουν τον διαθέσιμο χρόνο για να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος.

Ποιοι εντάσσονται στη ρύθμιση

Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικία η οποία ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια ή κατοικία που είχε χρησιμοποιηθεί προηγουμένως σε βραχυχρόνια μίσθωση. Για τις κενές κατοικίες, η σχετική εικόνα πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2. Στις περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, η προηγούμενη χρήση αποδεικνύεται από τις αντίστοιχες δηλώσεις και τα σχετικά στοιχεία.

Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στη συνέχεια, το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως κατοικία μέσω ηλεκτρονικού μισθωτηρίου μακροχρόνιας διάρκειας.

Η βασική διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη. Υπάρχει όμως ειδική πρόβλεψη και για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και σε ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Τι κερδίζουν οι ιδιοκτήτες

Το βασικό όφελος είναι η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος στα ενοίκια για 36 μήνες. Η ρύθμιση αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Υπό κανονικές συνθήκες, τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές 15%, 35% και 45%. Με το συγκεκριμένο κίνητρο, ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα της επιλέξιμης κατοικίας για την προβλεπόμενη τριετία.

Το πραγματικό οικονομικό όφελος διαμορφώνεται ανάλογα με το ύψος του ενοικίου και το εισόδημα από ακίνητα που θα υπαγόταν κανονικά σε φόρο. Ενδεικτικά, αν ένας ιδιοκτήτης εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα, τα συνολικά έσοδα σε τρία χρόνια φτάνουν τις 36.000 ευρώ και, εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, δεν επιβαρύνονται με φόρο εισοδήματος για το συγκεκριμένο διάστημα.

Η απαλλαγή, πάντως, δεν σημαίνει ότι μηδενίζονται όλες οι υποχρεώσεις που συνδέονται με το ακίνητο. Ο ΕΝΦΙΑ παραμένει, όπως και άλλα έξοδα ή ασφαλιστικές επιβαρύνσεις που μπορεί να συνοδεύουν την κατοχή και τη μίσθωση.

Γιατί η προθεσμία δεν είναι τυπική

Η καταληκτική ημερομηνία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 δεν αφορά μόνο μια απλή καταχώριση ή μια αίτηση. Πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση και να έχουν γίνει όλες οι απαραίτητες ενέργειες. Για αυτόν τον λόγο, όσοι θέλουν να κινηθούν με μεγαλύτερη ασφάλεια καλό είναι να έχουν ολοκληρώσει τις διαδικασίες έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου.

Με αυτόν τον τρόπο θα υπάρχει περιθώριο για καθυστερήσεις, εκκρεμότητες ή απρόβλεπτες δυσκολίες πριν από τη λήξη της προθεσμίας. Η πίεση του χρόνου είναι κρίσιμη, ειδικά για όσους αφήνουν τα πράγματα για το τελευταίο διάστημα.

Οι κινήσεις που χρειάζονται χρόνο

Πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού του ακινήτου, συνήθως με τη βοήθεια λογιστή. Η απαλλαγή δεν κατοχυρώνεται απλώς με μια δήλωση ότι το σπίτι ήταν κλειστό. Χρειάζεται να αποδεικνύεται μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό στο Ε2 για το απαιτούμενο διάστημα ή ότι είχε ενταχθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σχετικό Μητρώο.

Ακολουθεί η προετοιμασία του ακινήτου για τη μακροχρόνια αγορά. Σε κατοικίες που παρέμειναν κλειστές επί χρόνια, μπορεί να χρειαστούν βάψιμο, επανασυνδέσεις ρεύματος ή ύδρευσης, πιστοποιητικά, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, αλλαγές σε κουφώματα ή δάπεδα, ακόμη και ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας. Χρόνο απαιτούν επίσης εργασίες για τη θέρμανση, τον κλιματισμό και βασικές ενεργειακές ή λειτουργικές αναβαθμίσεις.

Στη συνέχεια, χρειάζεται και η αναζήτηση ενοικιαστή. Από την ανάρτηση αγγελίας και την επιλογή μεσίτη μέχρι τις επισκέψεις στο ακίνητο, τη διαπραγμάτευση και τη σύνταξη του μισθωτηρίου, η διαδικασία μπορεί να πάρει σημαντικό χρόνο.

Το μισθωτήριο που κλειδώνει το όφελος

Ακόμη κι αν έχει βρεθεί ενοικιαστής, η φοροαπαλλαγή δεν κατοχυρώνεται χωρίς την ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ και χωρίς την τήρηση όλων των προβλεπόμενων προϋποθέσεων. Συμφωνίες προφορικές, υπογραφές σε έγγραφα ή προκαταβολές δεν αρκούν από μόνες τους.

Γι’ αυτό, η ασφαλέστερη επιλογή για όσους θέλουν να αξιοποιήσουν το ισχύον καθεστώς είναι να έχουν προχωρήσει από νωρίς σε κάθε απαραίτητη ενέργεια. Έτσι θα μειώσουν τον κίνδυνο να χαθεί το φορολογικό πλεονέκτημα εξαιτίας καθυστερήσεων ή εκκρεμοτήτων της τελευταίας στιγμής.

Το μέτρο θεσπίστηκε ως έκτακτο και προσωρινό, με στόχο να επιστρέψουν κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση, να αυξηθεί η διαθέσιμη προσφορά και να μετριαστούν οι πιέσεις στη στεγαστική αγορά και στις τιμές των ενοικίων. Για τους ιδιοκτήτες, το επόμενο διάστημα είναι καθοριστικό, καθώς όσοι κινηθούν έγκαιρα μπορούν να εξασφαλίσουν τρία χρόνια χωρίς φόρο εισοδήματος στα ενοίκια, ενώ όσοι περιμένουν τις αποφάσεις για το 2027 αναλαμβάνουν το ρίσκο να χάσουν το σημερινό πλεονέκτημα.

Πηγή: Pagenews.gr