Ακίνητα: Αυτά τα σπίτια πωλούνται πρώτα – Οι τιμές που «κολλάνε» και τα λάθη των ιδιοκτητών

Η αγορά αλλάζει πρόσωπο: Τα ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ εξαφανίζονται γρήγορα, ενώ τα υπερτιμημένα μένουν μήνες απούλητα. Τι αποκαλύπτει νέα ανάλυση για τις πραγματικές ισορροπίες στο ελληνικό real estate.

Η ελληνική αγορά κατοικίας δεν κινείται πλέον με μία μόνο ταχύτητα. Πίσω από τη γενική εικόνα της ανόδου των τιμών, αναδεικνύονται έντονες διαφοροποιήσεις ανά κατηγορία ακινήτου, προϋπολογισμό και προφίλ αγοραστών, με αποτέλεσμα ορισμένα σπίτια να αλλάζουν χέρια σχετικά γρήγορα, ενώ άλλα να παραμένουν για μήνες – ακόμη και χρόνια – στις αγγελίες.

Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της νέας ανάλυσης της πλατφόρμας κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Uniko, η οποία βασίστηκε σε 4.679 αγγελίες, 822 ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες και περισσότερες από 1.000 συνεντεύξεις με ιδιοκτήτες.

Η μεγαλύτερη μάχη γίνεται κάτω από τις 100.000 ευρώ

Η πιο έντονη ανισορροπία της αγοράς εντοπίζεται στην κατηγορία των κατοικιών έως 100.000 ευρώ.

Σχεδόν τρείς στους δέκα υποψήφιους αγοραστές (30%) αναζητούν ακίνητο σε αυτή την τιμή, ωστόσο η διαθέσιμη προσφορά παραμένει περιορισμένη. Αυτό δίνει στους πωλητές σαφές διαπραγματευτικό πλεονέκτημα, καθώς η ζήτηση υπερβαίνει σημαντικά τα διαθέσιμα ακίνητα.

Στον αντίποδα, τα σπίτια αξίας 300.000 έως 400.000 ευρώ προσελκύουν μόλις το 6% των ενδιαφερομένων, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να χρειάζονται αισθητά περισσότερο χρόνο μέχρι να ολοκληρωθεί μία πώληση.

Η μεγαλύτερη ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης καταγράφεται στην κατηγορία 200.000-300.000 ευρώ, όπου οι πιθανότητες επίτευξης συμφωνίας είναι σημαντικά υψηλότερες.

Την ίδια στιγμή, η αγορά της πολυτελούς κατοικίας εξακολουθεί να εμφανίζει δυναμική, καθώς το 16% των υποψήφιων αγοραστών διαθέτει προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ.

Δεν υπάρχει “φούσκα”, αλλά η αγορά αλλάζει

Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Uniko, Χρήστο Φουσκούδη, η αγορά εμφανίζει πλέον σημάδια επιβράδυνσης, οδηγούμενη σταδιακά προς σταθεροποίηση και σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμη και σε επιλεκτικές διορθώσεις τιμών.

Όπως επισήμανε, δεν υφίσταται ζήτημα δημιουργίας «φούσκας», καθώς η αγορά εξακολουθεί να στηρίζεται στην περιορισμένη προσφορά κατοικιών και στη διατήρηση της ζήτησης.

Ωστόσο, μεγαλύτερες πιέσεις αναμένεται να δεχθούν τα παλαιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, καθώς η διαφορά τιμής τους σε σχέση με τα νεόδμητα παραμένει μικρή, παρά το σημαντικά χαμηλότερο ποιοτικό τους επίπεδο.

Τι ζητούν πραγματικά οι αγοραστές

Η ανάλυση αποκαλύπτει ότι οι αγοραστές έχουν πλέον πολύ συγκεκριμένες προτιμήσεις.

Το 53% αναζητεί κατοικίες επιφάνειας 80 έως 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ τα πολύ μικρά διαμερίσματα κάτω των 50 τ.μ. συγκεντρώνουν μεγάλο ενδιαφέρον μόνο στην αγορά ενοικίασης και όχι στην αγορά κατοικίας.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η επιλογή ορόφου.

Περίπου 84% των αγοραστών προτιμούν διαμερίσματα μεταξύ 1ου και 3ου ορόφου, αποφεύγοντας ακόμη και τα ρετιρέ, λόγω αυξημένου κόστους συντήρησης αλλά και ζητημάτων ασφάλειας. Τα ισόγεια παραμένουν ελκυστικά κυρίως για όσους αναζητούν κατοικίες με ιδιωτικό κήπο.

Πόσο χρόνο χρειάζεται για να πουληθεί ένα σπίτι

Η τοποθεσία εξακολουθεί να αποτελεί καθοριστικό παράγοντα.

Στο κέντρο της Αθήνας, μία κατοικία παραμένει στην αγορά κατά μέσο όρο 204 ημέρες, ενώ στον Πειραιά απαιτούνται περίπου 146 ημέρες.

Παρά τη μεγαλύτερη διάρκεια αναμονής, το ποσοστό επιτυχημένων πωλήσεων στο κέντρο της Αθήνας διαμορφώνεται στο 21,1%, έναντι 19,2% στον Πειραιά.

Στην Ανατολική Αττική, οι κατοικίες απευθύνονται σε πιο εξειδικευμένο αγοραστικό κοινό, με αποτέλεσμα το ποσοστό πώλησης να περιορίζεται περίπου στο 10%, παρά το γεγονός ότι ο μέσος χρόνος παραμονής στις αγγελίες είναι μικρότερος.

Η σωστή τιμή κάνει τη διαφορά

Ένα από τα πιο ισχυρά συμπεράσματα της έρευνας αφορά την αρχική τιμολόγηση.

Τα ακίνητα που εισέρχονται στην αγορά με ρεαλιστική τιμή πωλούνται σε ποσοστό 25,2%, έναντι μόλις 16,3% για τα υπερτιμημένα.

Παράλληλα, ολοκληρώνουν την πώλησή τους πολύ ταχύτερα, σε περίπου 176 ημέρες, ενώ τα υπερτιμημένα απαιτούν σχεδόν 230 ημέρες κατά μέσο όρο.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η συμπεριφορά των ιδιοκτητών.

Επτά στους δέκα δεν αλλάζουν ποτέ την αρχική τιμή που ζητούν.

Αντίθετα, τα ακίνητα που προχώρησαν σε μία ή δύο στοχευμένες μειώσεις τιμής εμφάνισαν καλύτερες επιδόσεις, με τις δύο αναπροσαρμογές να οδηγούν στο υψηλότερο ποσοστό επιτυχούς πώλησης.

Ωστόσο, όταν οι μειώσεις γίνονται συνεχόμενες, η εικόνα αντιστρέφεται. Τα ακίνητα που υπέστησαν τρεις ή περισσότερες μειώσεις δεν κατάφεραν να πωληθούν, καθώς η αγορά φαίνεται να ερμηνεύει τις αλλεπάλληλες αλλαγές ως ένδειξη προβλήματος και όχι ως ευκαιρία.

Εξίσου αποκαλυπτικό είναι ότι το 92% των κατοικιών που δεν πωλούνται μέσα στον πρώτο χρόνο παραμένουν τελικά αδιάθετες, επιβεβαιώνοντας ότι οι πρώτοι μήνες είναι καθοριστικοί για την επιτυχία μιας αγοραπωλησίας.

Τέσσερις διαφορετικοί τύποι πωλητών

Η έρευνα της Uniko ανέδειξε επίσης τέσσερα βασικά προφίλ ιδιοκτητών.

Ο «Άμεσος» αναζητά γρήγορη ρευστότητα αλλά φοβάται ότι θα πιεστεί στις διαπραγματεύσεις.

Ο «Επόμενος Αγοραστής» πουλά το σημερινό του σπίτι για να αποκτήσει άλλο, επομένως κάθε καθυστέρηση αυξάνει τον κίνδυνο να χαθεί η επόμενη ευκαιρία.

Ο «Επενδυτής» βασίζεται στην εμπειρία του, όμως χρειάζεται διαρκή ενημέρωση σε μια αγορά που αλλάζει συνεχώς.

Τέλος, ο ιδιοκτήτης χαρτοφυλακίου (Portfolio) δεν πιέζεται χρονικά, αλλά αναζητά τεκμηριωμένες διαδικασίες και πρόσβαση σε πραγματικά ποιοτική ζήτηση.

Παρά τις διαφορές τους, όλοι συγκλίνουν σε μία κοινή ανάγκη: αξιόπιστη πληροφόρηση, αντικειμενική αποτίμηση και μεγαλύτερη βεβαιότητα πριν από τη λήψη κρίσιμων επενδυτικών αποφάσεων.

Πηγή: pagenews.gr