Ακίνητα: Οι 5 μεγάλες αλλαγές που φέρνουν νέες υποχρεώσεις και ελαφρύνσεις

Νέο τοπίο διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, με παρεμβάσεις που επηρεάζουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και φορολογούμενους. Η πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς, οι διορθώσεις τετραγωνικών χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις, η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή ενοικίων, οι νέες δηλώσεις στο ΜΙΔΑ και η σταδιακή σύνδεση των φορολογητέων αξιών με τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς αποτελούν τις πέντε βασικές αλλαγές.

Μεγάλες αλλαγές έρχονται στη φορολογία και στη διαχείριση των ακινήτων, με το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων – ΜΙΔΑ να αποκτά κεντρικό ρόλο στο νέο σύστημα.

Το ΜΙΔΑ έχει σχεδιαστεί ώστε να συγκεντρώνει σε ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον στοιχεία για την ιδιοκτησία, τη χρήση και τη διαχείριση κάθε ακινήτου και να μπορεί να διασυνδέεται με άλλες δημόσιες ψηφιακές βάσεις δεδομένων.

Οι παρεμβάσεις ξεδιπλώνονται σταδιακά έως το 2027 και δημιουργούν τόσο φορολογικές ελαφρύνσεις όσο και νέες υποχρεώσεις.

1. ΕΝΦΙΑ: Περισσότερες κύριες κατοικίες περνούν σε πλήρη απαλλαγή

Η πρώτη μεγάλη αλλαγή αφορά τον ΕΝΦΙΑ στις μικρές περιοχές της χώρας.

Από το 2027 επεκτείνεται η πλήρης απαλλαγή του φόρου για κύριες κατοικίες σε περισσότερους οικισμούς. Με τη νεότερη επέκταση, στο μέτρο προστίθενται 131 επιπλέον οικισμοί, με το σύνολο να φτάνει τους 12.855 οικισμούς.

Το νέο πλαίσιο καλύπτει κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους, ενώ ειδικά στη Δυτική Μακεδονία το πληθυσμιακό όριο ανεβαίνει στους 2.200 κατοίκους.

Η απαλλαγή δεν αφορά οποιοδήποτε ακίνητο διαθέτει ένας φορολογούμενος. Αφορά την κύρια κατοικία, ο δικαιούχος πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο και φορολογικός κάτοικος Ελλάδας, ενώ τίθεται και περιουσιακό όριο.

Κατοικίες των οποίων η συνολική φορολογητέα αξία πλήρους κυριότητας ξεπερνά τις 400.000 ευρώ δεν εντάσσονται στην απαλλαγή.

Η κυβέρνηση υπολογίζει ότι μόνο η τελευταία διεύρυνση αφορά περίπου 62.000 επιπλέον ιδιοκτήτες, ενισχύοντας περαιτέρω ένα μέτρο που είχε ήδη ξεκινήσει με τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50% το 2026.

2. Διορθώσεις τετραγωνικών χωρίς αναδρομικό «λογαριασμό»

Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι οι διαφορετικές επιφάνειες που μπορεί να εμφανίζονται για το ίδιο ακίνητο σε Ε9, Κτηματολόγιο και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Μέχρι σήμερα αρκετοί ιδιοκτήτες απέφευγαν να διορθώσουν τέτοιες αποκλίσεις, καθώς υπήρχε ο φόβος ότι η αύξηση των δηλωμένων τετραγωνικών θα μπορούσε να οδηγήσει σε αναδρομικό ΕΝΦΙΑ, πρόστιμα και προσαυξήσεις.

Με τη λειτουργία του ΜΙΔΑ προβλέπεται δυνατότητα τακτοποίησης των πραγματικών επιφανειών χωρίς αναδρομική επιβολή ΕΝΦΙΑ πενταετίας, χωρίς πρόστιμο ανακρίβειας και χωρίς τόκους εκπρόθεσμης καταβολής.

Η αλλαγή έχει σημασία και για όσους βρίσκονται στην αντίθετη περίπτωση.

Εάν δηλαδή από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου προκύπτει ότι ένα ακίνητο έχει μικρότερη πραγματική επιφάνεια από εκείνη που εμφανίζεται σε άλλες δηλώσεις, προβλέπεται από το 2027 να μπορεί ο ΕΝΦΙΑ να υπολογίζεται με βάση τη μικρότερη πραγματική επιφάνεια.

Έτσι, η ενοποίηση των δεδομένων μπορεί να λειτουργήσει όχι μόνο ως μηχανισμός ελέγχου αλλά και ως εργαλείο διόρθωσης περιπτώσεων όπου ο ιδιοκτήτης πληρώνει φόρο για περισσότερα τετραγωνικά από όσα πραγματικά διαθέτει.

3. Τέλος στα ενοίκια με μετρητά

Η τρίτη αλλαγή αφορά σχεδόν ολόκληρη την αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων.

Από την 1η Ιουλίου 2027, η πληρωμή μισθωμάτων θα πρέπει να πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η συγκεκριμένη ημερομηνία έχει επιβεβαιωθεί επισήμως μετά τη μετάθεση της εφαρμογής του σχετικού μέτρου.

Ο λογαριασμός του εκμισθωτή θα συνδέεται με τα στοιχεία της μίσθωσης, ώστε κάθε καταβολή ενοικίου να αφήνει σαφές τραπεζικό αποτύπωμα.

Πρακτικά, η χρήση μετρητών θα δημιουργεί πλέον σοβαρές φορολογικές συνέπειες.

Για τον ιδιοκτήτη, η μη τραπεζική εξόφληση μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια της έκπτωσης 5% επί του εισοδήματος από μισθώματα, η οποία αναγνωρίζεται για δαπάνες που σχετίζονται με το ακίνητο.

Αλλά και ο ενοικιαστής θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός, καθώς η μη ορθή πληρωμή μπορεί να επηρεάζει δικαιώματα που συνδέονται με τη μίσθωση, όπως στεγαστικές ενισχύσεις ή επιστροφές ενοικίου.

Η αλλαγή ουσιαστικά οδηγεί σε πλήρη ηλεκτρονική ιχνηλασιμότητα των πραγματικών χρηματικών ροών στις μισθώσεις.

4. ΜΙΔΑ: Προθεσμίες και πρόστιμα για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Το νέο μητρώο δεν θα αποτελεί απλώς μία βάση δεδομένων ακινήτων.

Με την πλήρη λειτουργία του, προβλέπεται ότι οι νέες μισθώσεις θα πρέπει να δηλώνονται μέσα σε τρεις μήνες από την έναρξή τους, ενώ αντίστοιχη υποχρέωση θα ισχύει και στις δωρεάν παραχωρήσεις κατοικιών ή άλλων ακινήτων.

Για τις μισθώσεις αγροτικής γης, η προβλεπόμενη προθεσμία περιορίζεται στους δύο μήνες.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν τα πρόστιμα.

Για εκπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης προβλέπεται πρόστιμο 500 ευρώ.

Σε περίπτωση ανακριβούς δήλωσης που χρησιμοποιείται για παράνομη είσπραξη επιδόματος ή επιδότησης, το πρόστιμο μπορεί να φτάσει τα 1.000 ευρώ, ενώ όταν υπάρχει ανακρίβεια χωρίς παράνομη είσπραξη παροχής προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ.

Η σημαντικότερη διαφορά είναι ότι η ευθύνη δεν περιορίζεται πλέον αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη.

Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μπορεί να επιβαρύνονται τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο ενοικιαστής, ενώ στις δωρεάν παραχωρήσεις μπορεί να προκύπτουν υποχρεώσεις και για το πρόσωπο που χρησιμοποιεί το ακίνητο.

5. Νέος τρόπος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων

Η πέμπτη αλλαγή μπορεί να αποδειχθεί η σημαντικότερη μακροπρόθεσμα.

Το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται να αποτελέσει βασική πηγή δεδομένων και για τον προσδιορισμό των φορολογητέων αξιών των ακινήτων.

Στόχος είναι οι αντικειμενικές αξίες να πλησιάζουν περισσότερο στις πραγματικές τιμές που καταγράφονται στην αγορά, περιορίζοντας μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ της αξίας που χρησιμοποιεί η Εφορία και εκείνης στην οποία πραγματοποιούνται πραγματικές συναλλαγές.

Σε επόμενο στάδιο, ο μηχανισμός θα μπορεί να αξιοποιεί δεδομένα από πραγματικές μεταβιβάσεις, μισθώσεις και άλλες πηγές του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα.

Αυτό σημαίνει ότι μελλοντικά η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου θα μπορεί να προσαρμόζεται περισσότερο στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.

Η εξέλιξη αυτή μπορεί να έχει άμεσες συνέπειες όχι μόνο στον ΕΝΦΙΑ, αλλά και σε φόρους μεταβίβασης, γονικές παροχές, δωρεές και άλλες συναλλαγές που συνδέονται με την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Το ακίνητο αποκτά πλήρη ψηφιακό φάκελο

Κοινός παρονομαστής των αλλαγών είναι η προσπάθεια δημιουργίας μιας ενιαίας ψηφιακής εικόνας για κάθε ακίνητο.

Το ΜΙΔΑ έχει θεσπιστεί ώστε να συγκεντρώνει στοιχεία για την περιγραφή του ακινήτου, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, τη χρήση και τη διαχείρισή του και να ενημερώνεται τόσο από δηλώσεις στην ΑΑΔΕ όσο και από πληροφορίες άλλων φορέων.

Για τους ιδιοκτήτες αυτό σημαίνει ότι αποκλίσεις μεταξύ Ε9, συμβολαίων, Κτηματολογίου, μισθώσεων και πραγματικής κατάστασης θα γίνονται σταδιακά πολύ πιο εύκολα ανιχνεύσιμες.

Για όσους έχουν σωστά δηλωμένη την περιουσία τους, όμως, η ίδια διαδικασία μπορεί να απλοποιήσει σημαντικά τις συναλλαγές και να περιορίσει την ανάγκη επαναλαμβανόμενης υποβολής των ίδιων στοιχείων.

Το νέο πλαίσιο φέρνει επομένως ταυτόχρονα ελαφρύνσεις και αυστηρότερους ελέγχους: μικρότερο ή μηδενικό ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κύριες κατοικίες, ευκαιρία διόρθωσης των τετραγωνικών χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις, αλλά και πλήρη ηλεκτρονική καταγραφή μισθώσεων, πληρωμών και πραγματικών χαρακτηριστικών κάθε ακινήτου.

Πηγή: Pagenews.gr