Στεγαστικά: Θέλεις σπίτι 200.000 ευρώ, έχεις καταθέσεις 2.900 — Η αριθμητική του αποκλεισμού

Χαμηλά εισοδήματα, ανεπαρκής προκαταβολή και ακριβότερα ακίνητα δυσκολεύουν την πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία. Τι δείχνουν τα στοιχεία, πόσο κοστίζει ένα δάνειο και γιατί ακόμη και η χρηματοδότηση του 90% αφήνει μεγάλο λογαριασμό στον αγοραστή.

Η αναζήτηση κατοικίας ξεκινά από τις αγγελίες, αλλά για πολλά νοικοκυριά σταματά στην προκαταβολή ή στη μηνιαία δόση. Η απόσταση ανάμεσα στην τιμή του ακινήτου και στο εισόδημα του υποψήφιου αγοραστή παραμένει μεγάλη, ακόμη και όταν υπάρχει δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης.

Το ρεπορτάζ του Business Daily αποτυπώνει αυτή την αντίφαση: περισσότεροι από τους μισούς φορολογούμενους δηλώνουν ετήσιο εισόδημα κάτω από 10.000 ευρώ, ενώ η διάμεση αξία καταθέσεων των ελληνικών νοικοκυριών που διαθέτουν καταθέσεις διαμορφώνεται στα 2.900 ευρώ, σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας HFCS που επικαλείται.

Την ίδια ώρα, οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει αύξηση 5,5% στις τιμές των διαμερισμάτων το δεύτερο τρίμηνο του 2026, σε σύγκριση με ένα χρόνο νωρίτερα.

Το αποτέλεσμα είναι ένας διπλός περιορισμός: ο αγοραστής χρειάζεται αρκετό εισόδημα για τη δόση και επαρκές διαθέσιμο κεφάλαιο για να φτάσει μέχρι το συμβόλαιο.

Τα 10.000 ευρώ εισοδήματος δεν μεταφράζονται σε άνεση αποπληρωμής

Ετήσιο εισόδημα 10.000 ευρώ αντιστοιχεί αριθμητικά σε περίπου 833 ευρώ τον μήνα, πριν εξεταστούν η φορολογική του φύση, οι κρατήσεις και το πραγματικό διαθέσιμο ποσό.

Από αυτό το εισόδημα πρέπει να καλυφθούν τρόφιμα, ενέργεια, μετακινήσεις και όλες οι υπόλοιπες ανάγκες. Η τράπεζα εξετάζει επίσης άλλες οφειλές, τη σταθερότητα της απασχόλησης και τα μέλη του νοικοκυριού.

Υπάρχει, όμως, μια ουσιαστική στατιστική διάκριση: ο φορολογούμενος δεν ταυτίζεται με το νοικοκυριό. Ένα ζευγάρι μπορεί να διαθέτει δύο εισοδήματα, ενώ ένας φορολογούμενος με χαμηλό δηλωμένο εισόδημα μπορεί να έχει περιουσία ή οικογενειακή υποστήριξη.

Παρά τη διάκριση αυτή, η συγκέντρωση πολλών φορολογουμένων στα χαμηλά εισοδηματικά κλιμάκια περιορίζει τη βάση των πιθανών δανειοληπτών.

Τι δόση βγάζει ένα στεγαστικό: Τρία παραδείγματα

Για να φανεί το μέγεθος της επιβάρυνσης, ακολουθούν ενδεικτικοί υπολογισμοί με διάρκεια 30 ετών και σταθερό ονομαστικό επιτόκιο 4% σε όλη τη διάρκεια. Δεν αποτελούν τραπεζικές προσφορές και δεν περιλαμβάνουν ασφάλιστρα, έξοδα ή άλλες επιβαρύνσεις.

Ποσό δανείου	Ενδεικτική μηνιαία δόση	Ετήσιες πληρωμές δόσεων
60.000 ευρώ	286 ευρώ	3.437 ευρώ
120.000 ευρώ	573 ευρώ	6.875 ευρώ
180.000 ευρώ	859 ευρώ	10.312 ευρώ

Ένα δάνειο 60.000 ευρώ απαιτεί περίπου 286 ευρώ τον μήνα. Για εισόδημα 10.000 ευρώ ετησίως, οι δόσεις απορροφούν περίπου 34,4% του ποσού αυτού, χωρίς να συνυπολογίζεται οποιαδήποτε άλλη οφειλή.

Στα 180.000 ευρώ, η ετήσια πληρωμή ξεπερνά τις 10.300 ευρώ. Η δόση, δηλαδή, υπερβαίνει από μόνη της ολόκληρο το ετήσιο εισόδημα του παραπάνω παραδείγματος.

Αυτό εξηγεί γιατί η αύξηση του ποσού χρηματοδότησης δεν αρκεί για να λυθεί το πρόβλημα. Όσο μεγαλύτερο είναι το δάνειο, τόσο υψηλότερο εισόδημα απαιτείται για την εξυπηρέτησή του.

Χρηματοδότηση 90%: Η προκαταβολή παραμένει υψηλή

Για αγορά κατοικίας 200.000 ευρώ, χρηματοδότηση του 90% σημαίνει δάνειο 180.000 ευρώ και ίδια συμμετοχή τουλάχιστον 20.000 ευρώ, πριν από τα έξοδα της συναλλαγής.

Με χρηματοδότηση 80%, το δάνειο περιορίζεται στις 160.000 ευρώ και η ίδια συμμετοχή αυξάνεται στις 40.000 ευρώ.

Σε σύγκριση με διάμεσες καταθέσεις 2.900 ευρώ, η προκαταβολή των 20.000 ευρώ είναι σχεδόν επταπλάσια και εκείνη των 40.000 ευρώ σχεδόν δεκατετραπλάσια.

Η διάμεσος σημαίνει ότι τα μισά νοικοκυριά της συγκεκριμένης κατανομής βρίσκονται κάτω από αυτό το επίπεδο και τα υπόλοιπα πάνω. Δεν σημαίνει ότι όλοι διαθέτουν το ίδιο ποσό.

Για όσους ξεκινούν με περιορισμένες αποταμιεύσεις, πάντως, η συγκέντρωση της προκαταβολής αποτελεί ξεχωριστό εμπόδιο από την έγκριση της δόσης.

Η τραπεζική εκτίμηση μπορεί να μεγαλώσει το κενό

Σημασία έχει και η αξία που αναγνωρίζεται κατά την αξιολόγηση του ακινήτου.

Εάν ένα σπίτι πωλείται 200.000 ευρώ, αλλά η χρηματοδότηση υπολογιστεί σε αποδεκτή αξία 180.000 ευρώ, το 90% αντιστοιχεί σε δάνειο 162.000 ευρώ.

Ο αγοραστής χρειάζεται τότε 38.000 ευρώ για το τίμημα, αντί για 20.000 ευρώ. Προστίθενται τα έξοδα που αναλογούν στη συγκεκριμένη αγοραπωλησία και χρηματοδότηση.

Γι’ αυτό η ανακοίνωση ότι μια τράπεζα χρηματοδοτεί «έως 90%» χρειάζεται να διαβάζεται μαζί με την αξιολόγηση του ακινήτου και του δανειολήπτη.

Ποια όρια ισχύουν για τις τράπεζες

Από την 1η Ιανουαρίου 2025, η Τράπεζα της Ελλάδος εφαρμόζει όρια για νέες πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο:

• Έως 90% δάνειο προς αξία ακινήτου για αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς.
• Έως 50% δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα για αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς.

Πρόκειται για ανώτατα εποπτικά όρια, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις, και όχι για υπόσχεση έγκρισης. Η τράπεζα μπορεί να εγκρίνει χαμηλότερο ποσό ή να απορρίψει το αίτημα μετά την πιστοληπτική αξιολόγηση.

Τα ειδικά προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής έχουν διαφορετικό πλαίσιο εφαρμογής από τα συγκεκριμένα γενικά όρια.

Οι τιμές αυξάνονται και μαζί τους η απαιτούμενη χρηματοδότηση

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι ετήσιες αυξήσεις τιμών διαμορφώθηκαν σε:

• 5% στην Αθήνα.
• 4,7% στη Θεσσαλονίκη.
• 5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις.
• 7,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

Στα νέα διαμερίσματα η αύξηση ήταν 6,2% και στα παλαιά 5%.

Σε ένα καθαρά αριθμητικό παράδειγμα, αύξηση 5,5% σε κατοικία 200.000 ευρώ ανεβάζει το τίμημα στις 211.000 ευρώ. Εάν διατηρηθεί χρηματοδότηση 90%, απαιτούνται επιπλέον 1.100 ευρώ προκαταβολής και 9.900 ευρώ δανείου.

Ο δείκτης δεν περιγράφει κάθε ακίνητο ξεχωριστά. Δείχνει, όμως, την κατεύθυνση της αγοράς: όταν οι τιμές ανεβαίνουν ταχύτερα από τη δυνατότητα αποταμίευσης, ο στόχος της αγοράς απομακρύνεται.

Περισσότερα νέα δάνεια δεν σημαίνουν πρόσβαση για όλους

Το Business Daily αναφέρει νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών περίπου 2,5 δισ. ευρώ το 2025, υπερτετραπλάσιες έναντι του 2020.

Η αύξηση δείχνει ανάκαμψη της δραστηριότητας. Δεν αποτυπώνει, ωστόσο, από μόνη της πόσα νοικοκυριά παραμένουν εκτός ούτε ταυτίζεται με την καθαρή αύξηση των δανειακών υπολοίπων. Από τις νέες χρηματοδοτήσεις πρέπει να αφαιρεθούν οι αποπληρωμές, ενώ τα υπόλοιπα επηρεάζονται και από άλλες μεταβολές χαρτοφυλακίων.

Σημαντικό ρόλο έχουν τα επιδοτούμενα προγράμματα. Το «Σπίτι μου ΙΙ» αφορά ηλικίες 25–50 ετών, σύμφωνα με την Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα. Επομένως, η ηλικία άνω των 35 ετών δεν αποτελεί από μόνη της λόγο αποκλεισμού.

Η επιδότηση περιορίζει το κόστος δανεισμού. Παραμένουν, όμως, η ανάγκη ίδιας συμμετοχής, η πιστοληπτική αξιολόγηση και η εύρεση κατάλληλου ακινήτου.

Για ένα νοικοκυριό που διαθέτει μικρή αποταμίευση, το εμπόδιο εμφανίζεται συχνά πριν υπολογιστούν οι τόκοι: πρέπει πρώτα να συγκεντρώσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να μπορέσει να δανειστεί τα υπόλοιπα.

Πηγή: pagenews.gr