Ακίνητα: Στο 15% ο φόρος μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ – Φόβοι για στρεβλώσεις

Από την 1η Ιουλίου 2027 αυξάνεται από 3% σε 15% ο φόρος μεταβίβασης για αγορές κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες φυσικών προσώπων τρίτων χωρών. Η αγορά ακινήτων εκφράζει ανησυχίες για περιορισμό ξένων επενδύσεων και στρεβλώσεις, ενώ η κυβερνητική παρέμβαση στοχεύει στη συγκράτηση της εξωτερικής ζήτησης που πιέζει τις τιμές κατοικίας.

Νέα δεδομένα δημιουργούνται στην ελληνική κτηματαγορά από την προγραμματισμένη αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικιών για αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

Η νέα ρύθμιση προβλέπει ότι από την 1η Ιουλίου 2027 ο βασικός συντελεστής θα αυξηθεί από το σημερινό 3% στο 15%, αποκλειστικά για την αγορά κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που εμπίπτουν στις προβλεπόμενες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών. Δεν αφορά επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες real estate.

Από 3% στο 15% – Πενταπλασιάζεται η επιβάρυνση

Η μεταβολή είναι ιδιαίτερα μεγάλη.

Σήμερα ο βασικός φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 3% της φορολογητέας αξίας, ενώ μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων η πραγματική επιβάρυνση φτάνει περίπου στο 3,09%.

Με τη νέα ρύθμιση ο βασικός συντελεστής θα διαμορφωθεί στο 15%, ή περίπου στο 15,45% εφόσον συνυπολογιστεί η αντίστοιχη δημοτική επιβάρυνση.

Η διαφορά μεταφράζεται άμεσα σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ για μεγαλύτερες συναλλαγές.

Για μία κατοικία φορολογητέας αξίας 100.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης από 3.000 ευρώ ανεβαίνει στις 15.000 ευρώ.

Σε μία αγορά κατοικίας αξίας 500.000 ευρώ, η αντίστοιχη επιβάρυνση από 15.000 ευρώ αυξάνεται στις 75.000 ευρώ, πριν υπολογιστούν τα υπόλοιπα έξοδα της συναλλαγής.

Ποιους αφορά τελικά το μέτρο

Η εφαρμογή του αυξημένου συντελεστή είναι πιο συγκεκριμένη από μία γενική φορολόγηση όλων των ξένων αγοραστών.

Αφορά φυσικά πρόσωπα από τρίτες χώρες που δεν ανήκουν στις κατηγορίες που εξαιρούνται από το νέο καθεστώς. Δεν αφορά Έλληνες, ομογενείς, πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ, ούτε συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.

Παράλληλα, η εφαρμογή περιορίζεται στις κατοικίες.

Ένας επενδυτής που αγοράζει επαγγελματικό ακίνητο, οικόπεδο ή διαφορετική κατηγορία ακινήτου δεν εντάσσεται αυτομάτως στον αυξημένο συντελεστή μόνο και μόνο επειδή προέρχεται από τρίτη χώρα.

Γιατί επιλέχθηκε η αύξηση

Η κυβερνητική λογική πίσω από το μέτρο συνδέεται με το στεγαστικό πρόβλημα και την αυξημένη ζήτηση κατοικιών από το εξωτερικό.

Στόχος είναι να περιοριστεί ένα μέρος της πρόσθετης επενδυτικής ζήτησης που ανταγωνίζεται τα εγχώρια νοικοκυριά για το ίδιο διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα και μπορεί να ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές.

Η παρέμβαση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πακέτο στεγαστικής πολιτικής, το οποίο περιλαμβάνει μέτρα για την ενεργοποίηση κενών κατοικιών, τη μακροχρόνια μίσθωση και την αύξηση της προσφοράς.

Η αγορά φοβάται απομάκρυνση επενδυτών

Παράγοντες του real estate εκφράζουν, ωστόσο, σοβαρές επιφυλάξεις για το αν η μεγάλη αύξηση του φόρου θα πετύχει τον επιδιωκόμενο στόχο.

Η βασική ανησυχία είναι ότι ένας συντελεστής 15% μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά για ξένους αγοραστές, οι οποίοι έχουν τη δυνατότητα να μεταφέρουν τα κεφάλαιά τους σε άλλες αγορές με ευνοϊκότερο φορολογικό περιβάλλον.

Σε αυτή την περίπτωση, η επίπτωση δεν θα περιοριζόταν μόνο στους ξένους επενδυτές.

Η μειωμένη ζήτηση θα μπορούσε να επηρεάσει Έλληνες ιδιοκτήτες που επιθυμούν να πουλήσουν, κατασκευαστές, μεσιτικές εταιρείες αλλά και επενδύσεις ανακαίνισης παλαιών ή απαξιωμένων ακινήτων.

Πάνω από 1,2 δισ. ευρώ από αγοραστές εκτός ΕΕ

Η σημασία των ξένων κεφαλαίων για την ελληνική αγορά φαίνεται και από τα στοιχεία των τελευταίων ετών.

Το 2025 οι καθαρές άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα από χώρες εκτός ΕΕ ανήλθαν περίπου σε 1,217 δισ. ευρώ, ενώ το σύνολο των αντίστοιχων επενδύσεων σε ακίνητα από όλες τις χώρες έφτασε τα 2,056 δισ. ευρώ.

Από τα κεφάλαια τρίτων χωρών, περίπου 800 εκατ. ευρώ εκτιμάται ότι αφορούσαν κατοικίες.

Τουρκία, Ελβετία, Χονγκ Κονγκ, Ισραήλ, ΗΠΑ, Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, Ηνωμένο Βασίλειο και Κίνα βρίσκονται ανάμεσα στις σημαντικές αγορές προέλευσης κεφαλαίων.

Το προηγούμενο της Golden Visa

Η συζήτηση συνδέεται άμεσα και με την πορεία της Golden Visa.

Στα πρώτα χρόνια εφαρμογής του προγράμματος, το χαμηλότερο επενδυτικό όριο των 250.000 ευρώ έφερε σημαντική ξένη ζήτηση σε κατοικίες που βρίσκονταν στην ίδια περίπου κατηγορία τιμής με εκείνη που αναζητούσαν πολλά ελληνικά νοικοκυριά.

Με τις μεταγενέστερες αλλαγές, τα βασικά επενδυτικά όρια έχουν αυξηθεί σημαντικά, φτάνοντας ανά περίπτωση τις 400.000 ή 800.000 ευρώ, μεταφέροντας ένα μεγάλο μέρος της ζήτησης σε διαφορετικό τμήμα της αγοράς.

Αυτό αποτελεί και ένα από τα επιχειρήματα όσων υποστηρίζουν ότι ο νέος φόρος μπορεί να είναι υπερβολικά οριζόντιος, καθώς το σημερινό προφίλ του ξένου επενδυτή δεν ταυτίζεται απαραίτητα με τον μέσο Έλληνα αγοραστή.

Η 1η Ιουλίου 2027 και οι συναλλαγές που έχουν ήδη ξεκινήσει

Η κυβέρνηση επέλεξε να μεταθέσει την εφαρμογή του μέτρου έως την 1η Ιουλίου 2027, ακριβώς ώστε να δοθεί χρονικό περιθώριο στην αγορά και να περιοριστούν οι αιφνιδιασμοί.

Παρά ταύτα, επαγγελματίες του κλάδου επισημαίνουν ότι υπάρχουν επενδύσεις οι οποίες έχουν ήδη σχεδιαστεί με βάση το σημερινό φορολογικό καθεστώς.

Αν μία αγοραπωλησία καθυστερήσει και ολοκληρωθεί μετά την έναρξη ισχύος του νέου συντελεστή, η τελική φορολογική επιβάρυνση μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερη από εκείνη που είχε υπολογιστεί όταν ξεκίνησε η επένδυση.

Η εναλλακτική της μακροχρόνιας μίσθωσης

Στο τραπέζι βρίσκεται παράλληλα και μία διαφορετική κατεύθυνση για την αξιοποίηση ξένων κεφαλαίων.

Η στεγαστική στρατηγική εξετάζει τη δυνατότητα δημιουργίας ειδικού μοντέλου Golden Visa που θα επιτρέπει σε επενδυτές να αποκτούν περισσότερα του ενός ακίνητα, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά θα διοχετεύονται σε μακροχρόνια μίσθωση.

Η λογική είναι να μετατραπεί μέρος των ξένων επενδύσεων από παράγοντα αύξησης της ζήτησης σε εργαλείο αύξησης της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών.

Έτσι, αντί ένα ακίνητο να μένει κλειστό ή να κατευθύνεται σε βραχυχρόνια εκμετάλλευση, θα επιστρέφει στην αγορά των μακροχρόνιων ενοικίων.

Το πραγματικό στοίχημα για την κτηματαγορά

Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης δημιουργεί ένα δύσκολο ισοζύγιο.

Από τη μία πλευρά βρίσκεται η ανάγκη να αντιμετωπιστεί η στεγαστική πίεση και να βελτιωθεί η πρόσβαση των μονίμων κατοίκων σε κατοικίες.

Από την άλλη, οι ξένες επενδύσεις αποτελούν σημαντικό κομμάτι της ελληνικής αγοράς και έχουν συμβάλει στην εισροή κεφαλαίων, στις ανακαινίσεις ακινήτων και στην αναζωογόνηση ορισμένων περιοχών.

Το κρίσιμο ερώτημα επομένως δεν είναι μόνο εάν το 15% θα περιορίσει τους ξένους αγοραστές, αλλά εάν η υποχώρηση αυτής της ζήτησης θα μεταφραστεί πράγματι σε περισσότερες και φθηνότερες κατοικίες για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Η απάντηση θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το αν, παράλληλα με τη φορολογική παρέμβαση, αυξηθεί ουσιαστικά και το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.

Πηγή: Pagenews.gr